La prohibición de compra de propiedades por parte de Trump: evaluando la incertidumbre estratégica para las familias que gestionan patrimonios.

El riesgo estratégico inmediato para las oficinas familiares no consiste en una pérdida directa en sus balances financieros, sino en un desafío fundamental para su disciplina operativa. La anunciación por parte del presidente Trump de…Prohibición inmediata para los grandes inversores institucionales.La compra de viviendas unifamiliares crea un vacío en la política monetaria, lo cual socava directamente la planificación a largo plazo. La principal incertidumbre radica en la definición de lo que se entiende por “inversor institucional importante”. Este umbral determinará qué oficinas familiares se verán afectadas y cuándo. Esta ambigüedad constituye el verdadero riesgo.

Las oficinas de administración de patrimonios familiares, que a menudo gestionan portfolios complejos y que involucran a varias generaciones, dependen de reglas claras para cumplir con las normativas legales y satisfacer las expectativas de los clientes. La prohibición propuesta, si bien se dirige a los propietarios de viviendas en Wall Street, podría, sin quererlo, afectar a las oficinas de administración de patrimonios familiares que poseen grandes cantidades de propiedades residenciales, especialmente aquellas ubicadas en el sur, en áreas suburbanas o rurales. Como señala uno de los asesores,Tres cuartas partes de los bufetes de administración de patrimonios en América del Norte invierten en bienes raíces.Y, aunque generalmente prefieren activos de tipo multifamiliar y comerciales, algunos de ellos tienen inversiones en propiedades unifamiliares. El problema es que aún no se ha definido claramente las normas regulatorias relacionadas con este tipo de inversiones.

La falta de claridad obliga a tomar una pausa estratégica. Sin conocer los umbrales específicos de propiedad –ya sea 50 casas, 100 o 1,000– no se puede evaluar con precisión el estado de cumplimiento actual de estas propiedades, ni planificar adquisiciones futuras. Este trastorno operativo es más importante que cualquier pérdida financiera inmediata. Esto crea un efecto negativo en la fluidez de las transacciones, complica la construcción del portafolio y arriesga a que los planes de inversión se vean afectados. El proceso de implementación de esta política también genera otra capa de incertidumbre. El presidente ha solicitado al Congreso que considere la posibilidad de establecer una prohibición legal, pero los plazos legislativos son impredecibles y están sujetos a negociaciones políticas.

En este entorno, la principal amenaza es la inseguridad en cuanto a la agilidad estratégica. Los fondos familiares deben operar con una mano atada a la espalda, ya que no pueden comprometerse plenamente con una estrategia de inversión inmobiliaria a largo plazo hasta que el marco regulatorio quede claro. Esto obliga a pasar de una asignación proactiva de capital a una gestión reactiva de riesgos, lo cual es una situación costosa e ineficiente para cualquier inversor sofisticado. La ambigüedad misma representa un obstáculo operativo que pondrá a prueba la resiliencia de estos fondos familiares.

El reducido impacto financiero directo del mercado: un efecto disminuido

La incertidumbre estratégica es real, pero la huella financiera directa de los inversores objetivos está disminuyendo. La prohibición, dirigida a los propietarios de viviendas en Wall Street, afectará a un segmento del mercado de viviendas unifamiliares que ya está en declive. Los inversores institucionales han comprado aproximadamente…El 0.3% de todas las viviendas en los Estados Unidos que se vendieron en el año 2024Se trata de una cifra que representa una disminución significativa en comparación con los niveles máximos de la época de la pandemia. Se encuentra en su nivel más bajo en los últimos 10 años. Esta contracción refleja una caída generalizada del mercado. La actividad de los inversores en las viviendas unifamiliares solo ha aumentado del 29% al 30% entre junio y septiembre del año pasado. La participación del mercado no está creciendo; simplemente se está estabilizando en un nivel históricamente bajo.

Más aún, el volumen de propiedad está concentrado en las manos de unos pocos grandes inversores. Los mayores actores del sector, como Blackstone y Invitation Homes, poseen en total aproximadamente 450,000 viviendas unifamiliares en todo el país. Aunque esa cifra parece importante, representa una pequeña parte del total de viviendas en Estados Unidos. El enfoque dirigido a estos “grandes inversores institucionales”, que poseen 100 o más propiedades, ignora la realidad de que más del 90% de las viviendas unifamiliares que son propiedad de los inversores son en realidad propiedad de pequeños inversores, quienes tienen menos de 11 propiedades cada uno. El objetivo de esta política es apuntar a una porción cada vez menor del total de viviendas en el mercado.

Para las oficinas financieras familiares, el impacto financiero se ve reducido aún más debido a la propia asignación de activos que realizan. Mientras que tres cuartas partes de las oficinas financieras familiares de Norteamérica invierten en bienes raíces, con una asignación promedio del 18%,…Por lo general, se prefieren los desarrollos habitacionales y comerciales que incluyan varias familias en un mismo lugar.Las propiedades residenciales constituyen poco menos de un tercio de sus activos inmobiliarios. Esta preferencia estructural significa que, incluso si la prohibición se aplicara en general, no se produciría una redistribución importante y inmediata de capital desde la estrategia principal de gestión de fondos familiares. La regla propuesta afectaría principalmente a un subgrupo de activos, y no a la clase de activos dominante.

En resumen, el impacto directo de esta política en el mercado probablemente sea mínimo. La política se dirige a una categoría de inversores que ya tiene un participación muy pequeña en el mercado de viviendas unifamiliares. Además, estos inversores también se ven limitados por una desaceleración económica generalizada. Por lo tanto, el verdadero costo para los fondos familiares no es una impacto directo en sus retornos, sino la incertidumbre estratégica que surge al operar en un entorno regulatorio incierto.

Implicaciones estratégicas y operativas: Cómo manejar los aspectos regulatorios que superan las normas vigentes

Las regulaciones actuales obligan a una reevaluación crítica de la composición del portafolio de los fondos de inversión que operan en el sector. Para aquellos que poseen grandes cantidades de propiedades residenciales, especialmente en el sur, la prohibición propuesta representa un riesgo real de interrupción en sus operaciones y de desvalorización de sus activos. La principal amenaza financiera no radica en la pérdida de ingresos provenientes de las rentas de las propiedades, sino en la necesidad de realizar cambios estratégicos forzosos y en la incertidumbre que esto puede generar, lo cual afectará negativamente el precio de sus activos y su liquidez. Si la prohibición se aplica de manera generalizada, es posible que los fondos de inversión se vean obligados a vender las propiedades que habían planeado mantener a largo plazo, posiblemente a un precio inferior, para evitar las sanciones regulatorias.

Este riesgo es especialmente grave para las oficinas de gestión de patrimonios que han construido sus carteras a través del desarrollo inmobiliario o por herencias. En estos casos, la propiedad puede superar accidentalmente los límites regulatorios establecidos. Como señala uno de los asesores,Hay muchas familias ricas que podrían caer en esa categoría sin darse cuenta. Esto se debe a que son desarrolladores inmobiliarios y ganaron dinero a través del sector inmobiliario.La política de esta empresa se centra en el número de propiedades que posee, en lugar de en la estrategia de inversión o los activos totales. Esto significa que las propiedades heredadas por una familia pueden convertirse en una carga para esa familia. Esto crea un efecto negativo en las futuras adquisiciones y complica la gestión del capital, ya que las oficinas deben tener en cuenta un riesgo regulatorio desconocido para cada propiedad que consideren invertir.

El saliente también introduce una nueva capa de complejidad transfronteriza. Los analistas predicen que esta prohibición podría provocar un cambio en los flujos de inversión, ya que los grandes inversores estadounidenses podrían dirigir sus recursos hacia mercados extranjeros como el Reino Unido. Como señala un informe…La prohibición en los Estados Unidos podría impulsar la actividad en el Reino Unido.Esto plantea nuevos desafíos regulatorios y operativos. El mercado británico tiene sus propias reglas, medidas de protección para los inquilinos y consideraciones políticas relevantes. Esto se refleja en las demandas de que se establezca un programa masivo de viviendas públicas, así como en las advertencias de que los inversores institucionales podrían optar por métodos menos eficientes para aumentar los alquileres. Para una oficina de gestión de patrimonios, esto significa no solo tener que lidiar con un nuevo entorno regulatorio, sino también gestionar el riesgo de daño a la reputación y posibles conflictos operativos en una jurisdicción extranjera.

En resumen, el impacto de esta política trasciende el mercado de viviendas unifamiliares en los Estados Unidos. Se trata de una situación estratégica difícil: o bien reestructurar los portafolios existentes para cumplir con las normativas, pero eso podría implicar un costo adicional; o bien buscar nuevas oportunidades en el extranjero, lo cual implica asumir otros riesgos. Para las oficinas de gestión de patrimonios, esto representa una prueba de su capacidad para adaptar estrategias a largo plazo y que abarcan varias generaciones, en un entorno regulatorio que cambia rápidamente y está poco definido.

Catalizadores, escenarios y lo que hay que vigilar

El camino a seguir depende de unos pocos factores clave que determinarán el alcance final de esta política. El siguiente paso es la orden ejecutiva que espera la Casa Blanca; seguramente, esa orden detallará los límites de la prohibición propuesta. Como indicó el presidente Trump, se podrían incluir más detalles en esa orden ejecutiva.Discurso en el Foro Económico Mundial celebrado en Davos, Suiza, más adelante, a finales de enero.Esta medida ejecutiva, seguida de un esfuerzo por su codificación en el Congreso, sentará las bases para que los requisitos regulatorios se consoliden o disipen.

El punto de control más importante es la definición de qué se considera un “inversor institucional importante”. Este umbral determinará qué oficinas familiares se verán afectadas y cuándo ocurrirá ese efecto. Las pruebas indican que existen dos posibles puntos de referencia para determinar este umbral: un nivel elevado de…1,000 propiedadesComo se menciona en un informe del Government Accountability Office de 2024, o en un umbral más bajo, de 50 propiedades, según lo definido en la Ley contra las inversiones predatorias. La diferencia entre estos umbrales es crucial. Una prohibición definida de manera estrecha, que podría dirigirse únicamente a los mayores inversores, podría minimizar los efectos negativos para la gran mayoría de las oficinas de gestión de patrimonios familiares. Sin embargo, una definición más amplia podría llevar a que las oficinas de gestión de patrimonios familiares con grandes carteras de bienes individuales se vean involucradas en situaciones difíciles, especialmente aquellas que se encuentran en el sur del país. Esto obligaría a realizar cambios estratégicos costosos.

Los inversores también deben monitorear el camino político alternativo que está siendo promovido por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios®. En respuesta a la propuesta del White House, NAR insta a que se adopte ese camino político.Enfoque colaborativo y basado en datosEste enfoque incentiva a los propietarios institucionales a vender sus propiedades a aquellos que prefieren vivir allí. Este marco representa un posible compromiso que podría lograr el objetivo de aumentar la oferta de viviendas para quienes prefieren vivir allí, sin necesidad de imponer una prohibición directa. Si este modelo colaborativo se vuelve más popular, podría reducir la urgencia y severidad de la orden ejecutiva propuesta, ofreciendo así una solución más refinada al problema del suministro de viviendas.

La conclusión es que los familiares oficinas deben buscar la claridad en las decisiones que toman. La incertidumbre estratégica persistirá hasta que se dé una definición clara y comience el proceso legislativo. Hasta entonces, la política seguirá siendo un factor regulador, lo que pondrá a prueba la capacidad de los planes a largo plazo para enfrentarse a un contexto político impredecible.