Toll Brothers todavía está cotizado para un período de contracción. Sus contratos indican que se está dando un cambio en la situación.

Toll Brothers (TOL) informó de un desempeño trimestral positivo este mes, pero ese resultado puede ser fácilmente descartado. En el tercer trimestre fiscal, durante los tres meses hasta el 31 de julio, la empresa constructora de lujo…Se entregaron 2,662 hogares.— Un 10% menos que el año anterior — y ganó $2.97 por acción, en comparación con los $3.73 del año pasado. Logró superar…$2.90 consensoY su propia previsión… Pero eso es un éxito dentro de un trimestre en declive. La dirección dijo que…La demanda se mantuvo baja durante las primeras semanas de este año.La acción, que está cerca de los $145, se encuentra en el centro del rango de 52 semanas, que va desde $123 hasta $168. Además, su precio de trading es aproximadamente 11 veces los beneficios futuros. Ese multiplicador representa la opinión del mercado: todavía hay meses por pasar antes de que ocurra una caída en el precio de la acción.

El informe preliminar dice lo contrario. Se trata de la parte del informe que debe analizarse detenidamente. Los contratos firmados por los compradores de viviendas –que se convierten en entregas aproximadamente nueve meses después, durante el ciclo de construcción de TOL– aumentaron un 5% en el tercer trimestre fiscal, hasta llegar a 2,508 viviendas.Aumento del 6.9% en el segundo trimestre fiscal.ElEl año fiscal comienza con contratos que apenas se mueven.Dos trimestres consecutivos de crecimiento positivo en los contratos es lo que permite a un constructor de viviendas obtener ganancias. Las entregas que el mercado considerará como una sorpresa el próximo año ya están siendo firmadas hoy, antes de que los datos oficiales revele algo al respecto.

El mismo informe explica por qué la situación es creíble. Las cancelaciones de contratos descendieron al 5.4% de los contratos firmados, en comparación con el 7.5% del año anterior. Los incentivos para los constructores también disminuyeron, hasta aproximadamente el 7.5% del precio total del proyecto, en lugar del 8%. Cuando un constructor pierde demanda, no reduce los incentivos; simplemente no los aumenta. La base de clientes explica esta disciplina: aproximadamente el 25% de los compradores pagó todo en efectivo durante el trimestre; los compradores que utilizaron préstamos tenían una tasa de interés promedio del 69% respecto al valor del proyecto. Los compradores de lujo, que realizan compras más adelante en el proceso de compra, representaban el 61% de los ingresos, ya que son el segmento con mayor margen de ganancia de la empresa. Con un precio promedio de entrega de unos 996,400 dólares, se trata de clientes diferentes a aquellos que compran por primera vez; los impactos de las tasas de interés pueden hacer que esos clientes abandonen el mercado. Esa es la parte de la historia relacionada con “las tasas de interés que dañan a los constructores de viviendas” que no se aplica a este punto de precios.

El segundo motor es la expansión, y es la fuente poco glamorosa del volumen de ventas del próximo año. TOL terminó el trimestre vendiendo en 471 comunidades, en comparación con 420 el año anterior. Se espera que para el final del año fiscal, el número de comunidades aumente a entre 480 y 490. Además, dice que su posición en terrenos permite mantener un ritmo similar en el año fiscal 2027. Posee o controla aproximadamente 75,500 lotes de tierra, de los cuales el 58% está bajo opción de compra. Para ser honesto, esto significa que la absorción por comunidad fue de 5.4 contratos netos, en comparación con 5.6 el año anterior. Por lo tanto, el crecimiento actual se debe a más ubicaciones donde se realizan ventas, no a una mayor demanda en las mismas tiendas. Pero los cálculos son sólidos, no necesitan acelerarse. Una empresa que agrega aproximadamente 8-10% más comunidades donde se realizan ventas cada año, con una absorción estable cerca de un millón de dólares por unidad de precio promedio, logrará crecimiento en unidades y ingresos el próximo año, incluso si la demanda nunca mejora. La parte relacionada con el volumen no depende en absoluto de la Fed.

El puente es dinero en efectivo. En los últimos doce meses, TOL generó aproximadamente 1.2 mil millones de dólares en flujo de caja libre, un aumento del 68% con respecto al año anterior. El valor de mercado de la empresa es de aproximadamente 13.4 mil millones de dólares, lo que significa que el rendimiento por flujo de caja es de cerca del 9%. Se trata de una empresa que devuelve capital casi tan rápidamente como lo genera. La dirección aumentó el objetivo de recompra este año a 700 millones de dólares, lo cual representa aproximadamente el 5% del valor de la empresa. Hasta ahora, ya se han devuelto 506 millones de dólares al año. La proporción de deuda en el capital total es del 24.5%, y la deuda neta en relación con el capital total es del 15.6%. Una advertencia importante: parte del aumento en el flujo de caja proviene del momento en que se utiliza ese dinero. Los inventarios terminados de construcción disminuyeron de 2.8 hogares por comunidad al inicio del año a 1.9 hogares. Por lo tanto, no se puede extrapolar ese 68% a largo plazo. Es importante mantenerse alrededor de mil millones de dólares en caja, mientras que la financiación para la construcción de terrenos sigue siendo un problema.

La descuento es fácil de justificar si se analiza únicamente la declaración de ingresos. Pero los resultados reales son decepcionantes: las ventas siguen disminuyendo. El margen bruto ajustado cayó al 25.6%, desde el 27.5% del año anterior. En un marco a largo plazo, este valor se sitúa entre el 26% y el 28%. El margen SG&A aumentó al 10.0% de los ingresos, desde el 8.8%. La dirección empresarial consideró que Atlanta, Seattle, Portland, San Francisco y Texas eran mercados débiles. También señaló que la demanda permaneció baja durante las primeras semanas del cuarto trimestre, que termina en octubre. Si los contratos vuelven a ser negativos, si las expectativas de margen para el año fiscal 2027 están por debajo de los 20%, o si el flujo de efectivo libre deja de superar los 1 mil millones de dólares, entonces esa relación de precios barata significa que hay motivos para mantener una empresa que realmente está disminuyendo. Esas son las tres condiciones que pueden hacer que todo esto no sea válido. Todas ellas se pueden observar en los próximos informes – especialmente las expectativas para el año fiscal 2027. Puedo estar equivocado otra vez; eso es lo que estoy vigilando.

Esa es la realidad honesta del asunto: un múltiplo de caída, un indicador líder que ha pasado a ser positivo, y una máquina de volumen que funciona sin ningún tipo de reducción de tipos de interés. La dirección reafirmó el plan anual completo… más o menos.10.5 mil millones de ingresos, entre 10,500 y 10,600 entregas.El margen bruto ajustado es del 26.1%. Así, este año se cierra en gran medida la historia del modelo de negocio anterior, mientras que los contratos determinan el próximo modelo de negocio. El mercado sigue valorando ese perfil de riesgo antiguo, mientras que la estructura operativa ya se vuelve más limpia. En este caso, no es necesario calcular un múltiplo para realizar una nueva evaluación; lo importante es que las entregas cumplan con los contratos y que las recompra reduzcan constantemente la cantidad de acciones en circulación.