Lo que el inquilino realmente paga

Una empresa llamada CIC Services lanzó un producto llamadoPortfolioVantage el 1 de septiembre de 2026El comunicado de prensa es muy breve: una sola página, algunas citas de ejecutivos, sin ninguna proyección financiera. Aborda el mismo tema que docenas de anuncios similares realizados por otros gestores de seguros en el último año.

Pero hay algo extraño en esta anunciación, si se analiza más allá del nombre del producto. CIC Services no es una empresa pública. Es…LLC privada en Knoxville, TennesseeNo hay un código de acceso al mercado, ni información sobre las ganancias trimestrales, ni ningún tipo de información proporcionada por analistas. No se pueden comprar acciones.

Entonces, ¿por qué esto es importante para un inversor? Porque PortfolioVantage describe un mecanismo que hace que el dinero se desplace de las compañías de seguros cotizadas en bolsa hacia los propietarios de propiedades privadas. Comprender ese mecanismo es el objetivo principal.

En pocas palabras, este producto ayuda a los propietarios a crear su propia compañía de seguros – lo que se denomina “captive insurance” – para cubrir los daños causados por los inquilinos en las unidades de alquiler. Así es como funciona una situación normal: el propietario exige que los inquilinos tengan seguro de inquilinos o que adquieran una exención de responsabilidad legal para inquilinos, por un costo de entre 10 y 20 dólares al mes por unidad. Esos costos se envían a una compañía de seguros de terceros. La compañía paga las reclamaciones y guarda el resto como ganancia.

Bajo PortfolioVantage, las primas se envían a una compañía de seguros propiedad del propietario del bien inmueble. Después de los reclamos y gastos admisibles, las ganancias obtenidas se quedan con el propietario, en lugar de ir a una compañía de seguros externa. CIC Services gestiona esta compañía de seguros por una tarifa. ePremium, un socio tecnológico, se encarga de la inscripción de los inquilinos y del seguimiento de sus obligaciones.

Las economías involucradas son importantes de entender, ya que no son pequeñas. Los expertos en la industria indican que los costos anuales relacionados con estos programas son, en promedio, el 10% del monto de las primas. Eso significa que aproximadamente el 90% del dinero recaudado puede utilizarse para cubrir gastos, reservas y, en un portafolio bien gestionado, para obtener ganancias retenidas. Los números que mencionan los gestores de estos programas son de aproximadamente $100 por unidad al año, en términos de valor neto para el propietario. Para una empresa con 10,000 unidades, eso corresponde a más de $1 millón de ingresos al año que no se destinan a compañías de seguros comerciales.

Esta no es una estructura nueva. Las obligaciones del inquilino han existido durante años.River Oak Risk en Atlanta ha estado operando proyectos de viviendas múltiples.Desde aproximadamente 2017, Foxen, Leavitt Select y varias otras empresas ofrecen programas similares. La industria de los seguros de captura, en su conjunto, está creciendo: ahora es una herramienta popular, y no una alternativa secundaria. Lo nuevo son el formato de presentación y el momento en que se ofrecen esos servicios.

La cuestión real es el momento adecuado.Los premios por propiedades comerciales y daños accidentales disminuyeron un 1.2% en el primer trimestre de 2026, poniendo fin a una serie de 33 trimestres consecutivos de aumento.Fue la primera disminución general desde el tercer trimestre de 2017. Las compañías de seguros están expandiendo su capacidad, flexionando las condiciones de los seguros y competiendo por cuentas que anteriormente habían disminuido. El mercado ha pasado de ser un mercado para vendedores a uno para compradores, después de casi una década.

Ese ciclo de situación económica negativa se considera una mala noticia para las compañías de seguros. Las primas bajan, la competencia aumenta, y los márgenes de beneficio que permitieron a los valores de seguros mantenerse en buen estado durante sus cinco años más exitosos en décadas están bajo presión. Pero el cambio estructural es mucho más profundo que un simple ciclo económico. Es algo estructural.

Los propietarios tienen un incentivo sencillo: ¿por qué pagar primas a una compañía de seguros, si pueden crear su propia empresa, mantener las ganancias y solo asumir las pérdidas que ya estaban destinadas a ocurrir? El inquilino paga siempre entre $10 y $15 al mes, sin importar cómo sea. El propietario simplemente decide quién se queda con los excedentes. Y, en el caso de un gran portafolio con patrones de pérdidas predecibles, las matemáticas favorecen mantenerlo así.

El efecto en las aseguradoras tradicionales es aún mayor. Los primas para propiedades comerciales disminuyeron un 5.5% en el primer trimestre de 2026. Las primas relacionadas con ciberataques bajaron un 3.5%. La cobertura para directores y ejecutivos disminuyó un 2.1% durante el octavo trimestre consecutivo. Mientras tanto, la responsabilidad legal de los arrendatarios –la cobertura que las aseguradoras captivas están diseñadas para cubrir– se incluye dentro del rubro de coberturas para propiedades comerciales en caso de siniestros. Cada propietario de propiedades que forma una aseguradora captiva elimina así el volumen de primas del mercado de seguros públicos.

Las empresas cotizadas en bolsa que están más expuestas a este cambio son las grandes aseguradoras de propiedades comerciales y de riesgos. Se trata de un ámbito muy amplio, pero las empresas que dependen en gran medida de la propiedad comercial en el mercado medio – no solo de las propiedades costeras propensas a desastres naturales, sino también de las coberturas para propietarios y pequeñas empresas cotidianas – son aquellas cuyas bases de primas se ven afectadas directamente por los planes de cobertura privados.

También existe el aspecto de las propiedades multifamiliares. Las REITs de apartamentos más grandes que cotizan en bolsa se están consolidando.AvalonBay Communities and Equity Residential acaba de completar su fusión, creando Vivmark Residential.con184,000 unidades y un valor empresarial de 70 mil millones de dólares.Una cartera de ese tamaño tiene exactamente la escala necesaria para una estructura de captura. Cuanto más REITs adopten estructuras de captura, más aumentará su ingreso operativo neto proveniente de los beneficios de seguros retenidos, y menos volumen de primas circulará hacia las compañías de seguros de riesgo general.

Supongo que el efecto de desplazamiento es aún temprano, pero es de carácter estructural. Los “captives” requieren capital para su operación, trabajo legal y conocimientos en gestión. No son algo que un pequeño propietario con cincuenta unidades pueda hacer en un fin de semana. La barrera de entrada – generalmente entre $50,000 y $250,000 en capital invertido, dependiendo del tamaño y estructura del portafolio – mantiene a estas empresas en el mercado medio-alto. Pero las empresas que superan ese umbral se alejan permanentemente del mercado tradicional de seguros. Una vez que se crea un “captive”, ya no se vuelve a comprar seguros desde proveedores tradicionales.

El problema es que no todos los “captivos” funcionan tan bien como lo sugiere el marketing. Un “captivo” solo puede mantener sus ganancias si las pérdidas son manejables. Un año malo – una serie de incendios en los inquilinos, reclamaciones por daños causados por agua o un aumento en las demandas legales – convierte las ganancias en pérdidas. El costo promedio de las reclamaciones del 10% es solo una media; no es un límite definitivo. Además, los “captivos” también implican cargas regulatorias y tributarias. Y el IRS vigila atentamente estas estructuras, considerándolas como algo diseñado más para obtener beneficios fiscales que para transferir riesgos de manera legítima. La empresa CIC Services ha presentado dos demandas contra el IRS relacionadas con los requisitos de divulgación.

La pregunta correcta para un inversor no es “¿Debería comprar CIC Services?”, porque no se puede hacerlo. La pregunta correcta es: ¿qué compañías públicas podrían perder dinero debido a esta migración de los dólares premium, y cuáles están en posición de beneficiarse?

Por el lado perdedor, hay que considerar a las compañías de seguros de propiedad y riesgos personales, cuya actividad comercial en materia de propiedades comerciales y riesgos personales incluye también cobertura para arrendadores, en un número cada vez mayor. El ciclo económico débil ya está afectando sus márgenes de beneficio. Además, los seguros de captura representan un factor negativo constante; no es algo drástico, pero sí una presión constante que aumenta a medida que más propietarios cruzan el umbral de elegibilidad para obtener esa cobertura.

Por otro lado, hay que considerar a los REITs de propiedades multifamiliares. Un gestor de activos puede añadir unos pocos dólares por unidad al año al ingreso operativo neto. En el sector inmobiliario, cada dólar del ingreso operativo neto se convierte directamente en valoración, a través del factor de capitalización. Por eso, los gestores de activos hablan sobre “aumentar el valor del portafolio”. No se trata simplemente de seguros. Se trata de algo más.La valoración del bien en sí.La tendencia de consolidación en los REITs multifamiliares, que permite crear carteras cada vez más grandes, facilita la adopción de estos productos por parte de las empresas. Carteras más grandes significan una mejor gestión del riesgo, lo cual a su vez implica mejores resultados económicos para las empresas.

Hay una capa más. PortfolioVantage y programas similares no se detienen en las responsabilidades del inquilino. La estrategia de marketing es clara: la cobertura para los inquilinos es el punto de entrada, pero no el final. Una vez que existe esta cobertura, el propietario de la propiedad puede agregar otras coberturas, como las responsabilidades relacionadas con ciberataques, las prácticas laborales, los daños en equipos, etc. Cada una de estas coberturas elimina otro tipo de costos adicionales del mercado de seguros tradicional. La cobertura para los inquilinos es la puerta de entrada a una estrategia de auto-asesoramiento más amplia.

La prueba es simple: observen a los principales REITs de viviendas multifamiliares durante los próximos dos o tres años. Examinen sus reuniones de informes financieros y sus estados financieros. ¿Comienzan a mencionar conceptos como seguros privados, programas de responsabilidad del inquilino o ganancias obtenidas por la underwriting? El primero en hacerlo públicamente les dirá cuán importante es ese aspecto. Además, observen el sector de seguros de propiedad: ¿existe una diferencia entre las líneas de gastos relacionadas con accidentes, que siguen aumentando, y las líneas relacionadas con propiedades, que se vuelven más bajas? La diferencia entre estas dos tendencias les indicará cuán profundo es el efecto del seguro privado.

No se necesita tener acciones en CIC Services para entender qué está construyendo. Lo importante es saber quién deja de pagar al compañía de seguros y quién sigue recibiendo primas por las propiedades. Ese flujo de dinero es lo que realmente importa. Todo lo demás no es más que etiquetado.