Las viviendas de alta gama en Sydney y Melbourne han disminuido en más del 10%. ¿Qué tan profunda es la recesión en el sector inmobiliario, mientras que la RBA prioriza la inflación?

Las viviendas más costosas de Australia están liderando la caída del mercado inmobiliario. En el primer cuarto del mercado, los precios de las propiedades han disminuido.10.7% desde su punto máximo en Sídney y 10.5% en Melbourne.Según los gráficos de septiembre de Cotality. El índice nacional ha disminuido.Cinco meses seguidos: una disminución del 0.9% en agosto.El valor más alto desde que el mercado se desestabilizó; los precios han bajado.Aproximadamente el 93% de los suburbiosEsta es la corrección que la Reserva Banco de Australia siempre tuvo que tolerar: los precios de las viviendas en las dos ciudades más caras del país son lo último que se protege en su lucha contra la inflación.

La opinión común es que la caída en el mercado de viviendas se perpetúa por sí misma. Los costos más altos de los préstamos hipotecarios reducen la demanda; la baja demanda hace que los precios bajen, y la disminución de los precios reduce la riqueza de las familias. La reducción de la riqueza, a su vez, reduce el gasto, lo que a su vez reduce nuevamente la demanda. Este ciclo parece autopromovido, y los mercados lo aceptan así. Lo importante es saber dónde ocurre el punto de inflexión en este ciclo. Las mayores caídas ocurren en los productos más caros, en aquellos segmentos donde los compradores dependen menos del endeudamiento. Esto indica que el mecanismo que está actuando actualmente no es el relacionado con el crédito, sino el relacionado con la riqueza, que causa problemas a los minoristas.

Los números confirman esto en un lado del balance, pero lo contradicen en el otro. El comercio minorista ya está sintiendo los efectos de la contracción económica.Las ganancias de ventas al por menor disminuyeron un 5.2% en los tres meses hasta junio.Es la mayor disminución trimestral desde 2024. Los grandes minoristas cotizados advierten que la situación en el terreno real es peor de lo que indican las estadísticas oficiales.El gasto en el hogar registró su primer descenso desde septiembre de 2024.Una tendencia en el sector de la vivienda que erosiona la percepción de riqueza de los principales gastadores del país, ahora afecta a los ingresos de tipo “consumo discrecional”, y no después de un cierto período de retraso.

La calidad del crédito bancario es algo completamente diferente; aún no ha mejorado. Los precios de las casas han aumentado un 18% en cuatro años.Menos del 1% de los hipotecados se encuentran en situación de deuda positiva.El prestatario mediano reestructuró los reservas para pagos anticipados durante las reducciones de tasas en 2025.Los pagos de la hipoteca, aunque estables, aún no reflejan los dos aumentos de tipos de interés que ocurrieron en marzo y mayo.La proporción de préstamos para viviendas que están en mora por más de tres meses se mantiene en los niveles anteriores a la pandemia.Más del 90% de los préstamos hipotecarios que no generan beneficios sigue estando “bien garantizado”.Es decir, la garantía cubre la deuda. Nada de esto se refiere a las pérdidas bancarias inminentes.

Así que lo que queda es determinar en qué canal llegará primero la información al banco central. El RBA no va a cambiar de posición, porque unos pocos millonarios pierden una décima parte de su riqueza “papel”. Solo se moverá si el ciclo comienza a manifestarse en los problemas relacionados con el desempleo y las tensiones crediticias. En ese aspecto, el ciclo sigue estando en silencio.La tasa de efectivo es del 4.35%., La inflación del 3.5% sigue estando por encima del objetivo del 2-3%.Y los economistas del propio mercado esperan más endurecimiento de las condiciones monetarias, no una pausa.NAB reduce el porcentaje de participación en la caminata de septiembre al 4.6%., The Commonwealth Bank ha movido su llamada a noviembre.Para el mismo movimiento. La próxima decisión se tomará el 29 de septiembre.

Es aquí donde la interpretación de “amplificada por los pronosticadores” sobre la recesión se vuelve importante. Las expectativas relacionadas con la vivienda han aumentado su pesimismo a medida que el otoño se acerca.La National Australia Bank proyecta ahora una caída del 10% en Sídney y Melbourne desde el punto máximo hasta el mínimo., Commonwealth Bank: 12-13%— Y el mercado ya ha tomado ventaja en cuanto a las consecuencias en los precios de las acciones bancarias. Desde finales de febrero.NAB ha caído un 23%, Westpac casi un 15%, y ANZ un 11%.Incluso el Commonwealth Bank, ese “fortaleza” del sector bancario, está en dificultades. Sin embargo, las pérdidas reales en cuanto a crédito que se deben considerar en las acciones sigue siendo hipotética. Macquarie ha reducido las proyecciones de ganancias bancarias en solo un 1-4% para el año 2028.

Esa brecha: los precios en declive, la presión del crédito aplazada… es lo que realmente importa para un inversor.Los préstamos hipotecarios representan aproximadamente el 60% del total de préstamos de los cuatro grandes bancos.En comparación con el 40-50% de los competidores mundiales, el ciclo inmobiliario es casi todo lo que se puede considerar positivo desde el punto de vista económico. Pero la caída en los niveles más altos está concentrada en aquellos prestatarios que no tienen mucha deuda, es decir, aquellos a quienes los bancos menos temen. Mientras que los prestatarios con mucha deuda representan una amenaza para ellos.Préstamos para inversores, que disminuían en hasta la mitad en comparación con el año anterior.Se está retirando precisamente porque el apalancamiento se ha vuelto inasequible. Una contracción económica causada por vendedores con mucho dinero es un factor que debilita las pérdidas relacionadas con los préstamos hipotecarios.

La tesis de que esto se está acelerando más de lo que cualquier modelo prevé, depende, por lo tanto, de tres observaciones específicas. Actualmente, una de ellas parece ser cierta. Las caídas en los precios no son moderadas; son más amplias. La presión sobre los préstamos hipotecarios aún no aparece en los datos, lo que indica que hay un retraso en los resultados, pero no una contención efectiva. Además, la banco central no muestra señales de una pausa en su política monetaria –al contrario, lo contrario es cierto. El ciclo continúa a través del gasto y la riqueza de activos. Hasta que la RBA imprima dinero para crear empleos o resolver las deudas, su prioridad en materia de inflación le permite mantener la corrección en curso. La ganancia para los bancos australianos si la política monetaria se vuelve más moderada es lo que realmente importa. El tiempo necesario para que esto ocurra depende de cuándo el sistema crediticio se recupere finalmente. Por ahora, las pruebas indican que el dolor que se siente por parte de los consumidores llega antes que por parte de los prestamistas. Y el hecho de que una banco central sea indiferente a una caída del 10% en los valores de los activos es algo deliberado, no una negligencia.