La apuesta de 451 millones de dólares de Summit en Nueva York: ¿Se trata de una oportunidad real o de un riesgo costoso?

Summit Properties USA acaba de lograr una inversión importante en un portafolio de propiedades que necesitaban reparaciones. La empresa logró obtener la aprobación judicial para comprar esas propiedades.5,100 apartamentos con alquiler estable, por un valor de 451 millones de dólares.Proviene del grupo insolvente Pinnacle Group. No se trata de una simple compra de propiedades. Se trata de una misión de rescate para un portafolio que había convertido en algo símbolo de abandono.Miles de infracciones al código de vivienda abierta.Las condiciones en las que se llevó a cabo la transacción eran tan precarias que los inquilinos denominaron a Pinnacle como “un lugar de vivienda de baja calidad”. La estructura de la transacción es un clásico caso de “buyout apalancado”: Summit invierte 113 millones de dólares en acciones, y además obtiene 338.5 millones de dólares en financiamiento del banco Flagstar Bank.

El tiempo ya está agotándose. El grupo ha decidido…Gastar 1.5 millones de dólares para corregir las infracciones más graves en un plazo de dos meses.Y también es necesario reparar todos los demás edificios en un plazo de seis meses. Se trata de un cronograma bastante restrictivo para un portafolio que incluye 93 edificios. La verdadera prueba será si Summit puede controlar los costos y llevar a cabo las reparaciones de manera eficiente. Si lo logran, ese precio de 88,000 dólares por edificio podría ser una buena opción. Pero si no lo logran, el costo de las reparaciones y el riesgo de que los inquilinos se molesten podrían convertir la negociación en algo muy costoso.

Esta apuesta se lleva a cabo en un contexto de una crisis cada vez más profunda en el mercado inmobiliario de Nueva York, donde los alquileres están fijos. Los expertos advierten que…Una parte significativa de los casi un millón de unidades que reciben ayuda financiera para pagar sus alquileres, muestran signos de deterioro tanto en términos financieros como físicos.La tensión central es clara: los costos de operación están aumentando más rápido que los alquileres máximos que los propietarios pueden cobrar. Summit apuesta por tomar un activo en situación difícil y reducir sus propios costos, de modo que pueda lograr que los números funcionen bien, tal como no lo logró Pinnacle. El éxito de este proyecto, que cuesta 451 millones de dólares, depende completamente de la capacidad de Summit para manejar esa brecha entre los aumentos en los gastos y los ingresos estancados.

Lógica de negocio: ¿Puede Summit obtener ganancias?

El punto clave de la estrategia de Summit es un problema matemático simple. Están comprando un portafolio cuyas cifras financieras no son precisas. La “estrategia de estabilización del alquiler” es su enemigo.Los costos operativos están aumentando más rápido de lo que los propietarios pueden cobrar por los alquileres limitados.Eso erosiona la rentabilidad de las empresas. El fracaso de Pinnacle…No hay efectivo disponible a fecha de mayo.Y los enormes déficits financieros son prueba de que el modelo no funciona. El plan de Summit consiste en corregir los problemas matemáticos, controlando los costos del otro lado de la ecuación.

Su “plan de juego” es, en realidad, su “mentalidad de operador”. Summit se presenta como una empresa que…Garantiza un rendimiento duradero, al alinear la inversión, la gestión de activos y la ejecución en el terreno.Esto no es simplemente un eslogan; se trata de toda la tesis de Summit. Al utilizar gestión interna en lugar de contar con operadores externos, Summit busca reducir los costos administrativos y mejorar la eficiencia. Su objetivo es aumentar el ingreso neto operativo, a través de una mejor gestión de arrendamientos, un marketing más eficiente y programas de capitalización más estructurados. En la práctica, esto significa presupuestos más ajustados, tiempos de respuesta más rápidos para las reparaciones, y un enfoque en maximizar cada centavo del alquiler recaudado.

El compromiso de invertir 30 millones de dólares en las reparaciones es el costo inicial más grande, pero se trata de una inversión necesaria para detener la situación crítica. Summit ya se ha comprometido a gastar ese dinero en las reparaciones.1.5 millones de dólares para corregir las infracciones más graves en un plazo de dos meses.No se trata simplemente de cumplir con las normas legales; se trata de evitar que el edificio siga deteriorándose y de reducir la rotación de inquilinos. Un edificio donde hay ratas y fugas de agua pierde su valor rápidamente, y los inquilinos también abandonan el lugar en poco tiempo. Al invertir este dinero ahora, Summit intenta estabilizar el activo y sentar las bases para obtener ingresos futuros.

Sin embargo, hay un gran riesgo en esta situación. La capacidad del comprador para salvar los edificios está en duda.Los materiales y registros relacionados con los inversores revelan que Summit, liderado por Zohar Levy, ha estado operando de forma discreta viviendas con alquileres establecidos en la ciudad durante años. Esto se debe a una relación anteriormente no reportada entre Summit y el hermano del director ejecutivo del grupo Pinnacle.Este vínculo familiar plantea serias dudas respecto a la independencia de Summit y a su capacidad para actuar como un operador realmente eficiente y consciente de los costos. Si existe alguna conexión implícita entre estas dos cosas, eso podría socavar los controles de costos en los que Summit confía. Además, esto genera escepticismo sobre si se trata de una verdadera transformación o simplemente de una reestructuración dentro de un contexto conocido.

En resumen, los beneficios de Summit dependen de su capacidad de ejecución. Es necesario demostrar que su gestión interna puede reducir costos y mejorar las operaciones lo suficiente para superar la situación difícil relacionada con el alquiler. La factura de reparaciones es una cantidad conocida; lo verdaderamente importante es su disciplina operativa. Si logran cumplir con los requisitos, ese precio de 451 millones de dólares podría ser una buena opción. Pero si no lo logran, o si los vínculos familiares causan problemas, el acuerdo se convertirá en una apuesta costosa para el nuevo propietario.

Riesgos y puntos de atención: qué hay que vigilar a continuación

La tesis de inversión ahora enfrenta una serie de pruebas de gran importancia. La apuesta de Summit, que asciende a 451 millones de dólares, depende completamente de la ejecución del plan. Los próximos meses revelarán si podrán convertir un edificio en mal estado en un activo rentable. El riesgo principal es el siguiente: Summit debe manejar una enorme cantidad de trabajos de reparación y controlar los costos sin exceder los límites legales en cuanto a los alquileres. Si fracasa en cualquiera de estos aspectos, las mínimas ganancias que hacen viable este negocio podrían desaparecer rápidamente.

El primer factor importante que puede influir en el proceso es el plazo de 180 días para la realización de las reparaciones. Summit se ha comprometido a invertir en esto.1.5 millones de dólares para corregir todas las violaciones más graves en un plazo de dos meses.Y el resto de los edificios serán reparados en un plazo de seis meses. Es un cronograma muy estricto para un portafolio de 93 edificios. La ciudad y los inquilinos están observando atentamente la situación. El director ejecutivo de Summit declaró que la empresa ha reservado los recursos necesarios para llevar a cabo estas reparaciones.30 millones de dólares para reparaciones y mantenimiento.Pero la verdadera prueba es si pueden utilizar esos fondos de manera eficiente y efectiva. El cumplimiento exitoso de este plazo será el primer indicio importante de que Summit logrará el cambio prometido.

Sin embargo, existe una incertidumbre más profunda en todo esto: la capacidad de Summit para actuar como un operador independiente real. También se pone en duda la capacidad del comprador para recuperar los edificios.Los materiales y registros relacionados con las propiedades del inversionista revelan que Summit, liderado por Zohar Levy, ha estado operando en silencio viviendas con alquileres establecidos en la ciudad durante años. Esto se debe a una relación que no había sido reportada anteriormente entre Zohar Levy y el hermano del director ejecutivo del grupo Pinnacle.Este vínculo familiar plantea serias dudas sobre la independencia de Summit y su capacidad para reducir costos de manera efectiva. Si existe alguna conexión oculta entre estas dos entidades, eso podría socavar los controles de costos en los que Summit confía. Además, esto genera escepticismo respecto a si se trata de una verdadera transformación o simplemente de una reestructuración dentro de un contexto conocido.

Se espera que la finalización de la venta ocurra dentro de los 30 a 90 días. Después de ese período, Summit asumirá el control del portafolio. Durante este tiempo, los representantes de la ciudad y los inquilinos podrían apelar la decisión tomada. Los abogados de Nueva York y los inquilinos indicaron que podrían hacerlo. En la audiencia del viernes, los abogados de Nueva York y los inquilinos dijeron que podrían apelar la decisión. Esto crea un posible problema legal que podría retrasar las operaciones o obligar a Summit a tomar más compromisos.

En resumen, los beneficios de Summit dependen de que se ejecute el plan de manera impecable. Al mismo tiempo, existen dudas sobre la independencia financiera de Summit. El plazo de 180 días para completar las reparaciones es la primera prueba concreta. Es importante seguir los informes de progreso de Summit, cualquier posible disputa legal con la ciudad o los inquilinos, y los primeros signos de disciplina operativa en los edificios. Los próximos meses determinarán si se trata de una opción inteligente o de un riesgo costoso.