El crecimiento de las tiendas que siguen operando en el mismo lugar desafía las condiciones del mercado débil. Las tendencias de alquileres indican que habrá un cambio positivo para el año 2026.

Fecha de la llamada12 de febrero de 2026

Resultados financieros

• IngresosLos ingresos de las mismas tiendas aumentaron un 1.7% en el año, gracias a un incremento del 80 puntos porcentuales en los alquileres mensuales promedio, un aumento del 30 puntos porcentuales en la tasa de ocupación promedio, y una mejora del 70 puntos porcentuales en la tasa de deudas incobrables en comparación con el año anterior.
• EPSEl FFO por acción en el cuarto trimestre de 2025 fue de $0.32; a lo largo del año completo, fue de $1.17, cifra que se ajusta a las expectativas planteadas.
• Margen de operaciónLa rentabilidad operativa de las mismas tiendas aumentó un 2.4% durante el año, gracias a un crecimiento del 1.7% en los ingresos y un incremento del 50 puntos base en los gastos operativos.

Instrucciones:

• La guía de dividendos para EPS se situará entre 0.21 y 0.28 dólares por acción para el año 2026.
• La guía de flujo de efectivo para Core FFO se situará en el rango de $1.12 a $1.16 por acción para el año 2026.
• Se espera que el ingreso neto de las mismas tiendas aumente en 80 puntos básicos a mediados del período, gracias al incremento del 1.7% en los ingresos de las mismas tiendas, así como al aumento del 3.4% en los gastos operativos totales de dichas tiendas.
• Se esperaba que los ingresos de Noi no superaran los 25 a 26 millones de dólares.
• Las recomendaciones de G&A y los gastos de gestión de propiedades ascienden a 56 millones de dólares para todo el año.
• Se proyecta que los gastos de intereses aumentarán en 8 millones de dólares.

Comentarios de negocios:

Rendimiento financiero y condiciones del mercado:

• Independence Realty Trust informó que…Crecimiento de las ganancias netas de los mismos negocios.De…2.4%Para todo el año 2025, las cifras superaron las expectativas iniciales, a pesar de las dificultades del mercado.
• El crecimiento se debió a un factor determinante.1.7%Aumento de los ingresos y iniciativas estratégicas como la adopción de agentes de arrendamiento basados en la inteligencia artificial, así como la mejora en la gestión de las deudas incobrables.

Tendencias en el sector de arrendamiento y recuperación del mercado:

• La empresa…Nuevos contratos comercialesEram.-3.7%En el cuarto trimestre, sin embargo, el aumento de los alquileres fue significativo.73 puntos básicosDesde el 31 de diciembre de 2025, se observa una tendencia positiva para el año 2026.
• Esta mejora se debe a unos fundamentos de mercado más favorables, como el crecimiento del empleo y la migración de población hacia esos mercados.

Asignación de capital e inversiones estratégicas:

• En el año 2025, la empresa vendió dos comunidades ya antiguas y invirtió en tres comunidades más nuevas. Como resultado, logró obtener un beneficio económico.15.3%En su programa de aportación de valor.
• La reubicación estratégica de los capitales tenía como objetivo adquirir propiedades que tuvieran tasas de alquiler más altas y costos de inversión más bajos.

Eficiencia operativa y gestión de costos:

• La empresa implementó nuevas tecnologías, lo que permitió reducir el tiempo necesario para realizar renovaciones que aporten valor al proyecto. En promedio, el tiempo necesario para llevar a cabo estas renovaciones se redujo significativamente.25 días.
• Esto formaba parte de una estrategia más amplia destinada a mejorar la eficiencia operativa y reducir los costos, con el objetivo de incrementar el rendimiento general de las operaciones.

Perspectivas y orientaciones para el año 2026:

• Para el año 2026, la empresa espera que…NII de las mismas tiendasPara aumentar en80 puntos básicosCon…1.7%Crecimiento de los ingresos correspondientes a las mismas unidades comerciales.
• La perspectiva optimista se basa en la recuperación esperada del mercado. Se prevé que el crecimiento de los empleos y el aumento de la población superarán los promedios nacionales.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositive

• El año 2026 es, de manera significativa, mejor que el año 2025. Estamos entusiasmados con la tendencia positiva en el crecimiento de los precios de alquiler hasta ahora este año. Vemos que la mayoría de nuestros mercados están recuperándose este año. Nuestra empresa está más fuerte que nunca y estamos listos para aprovechar las oportunidades de crecimiento que se presentarán en el futuro.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Austin Wurschmidt (KeyBanc Capital Markets)¿Cómo se integra el crecimiento de los precios de alquiler del mercado en la nueva hipótesis de crecimiento del precio del alquiler, que es de -75 puntos básicos? ¿Y cómo se distribuye ese crecimiento entre el primer y el segundo semestre del año?
  RespuestaEl crecimiento de los nuevos contratos comienza a declinar en enero, algo consistente con lo ocurrido en el cuarto trimestre. Sin embargo, la situación mejora a lo largo del año: el crecimiento en el primer semestre fue de aproximadamente un 2.25%, mientras que en el segundo semestre aumentó en aproximadamente 75 puntos porcentuales. Esto se debe a que se logra capturar la mayor parte del crecimiento del precio de alquiler, que oscila entre el 1.5% y el 2%.

• Pregunta de Austin Wurschmidt (KeyBanc Capital Markets)¿Cómo se compara el grupo de negocios no similares con el grupo de negocios similares? ¿Existe algún tipo de conservadurismo en las directrices aplicadas?
  RespuestaLos dos negocios en el grupo de tiendas no homólogas están atrasados en cuanto a la terminación del contrato de arrendamiento. Además, presentan condiciones más favorables. Se asume que se mantendrá un cierto nivel de conservadurismo en lo que respecta al desarrollo de los ingresos por uso de la propiedad. Uno de los activos podría venderse más adelante durante el año.

• Pregunta de Jamie Feldman (Wells Fargo)¿Cuál es el impacto de las concesiones en la proyección del aumento de los alquileres? ¿Puede dar más detalles sobre la confianza en que se logrará un aumento del 75% en los alquileres nuevos, en comparación con un porcentaje negativo del 2.25%?
  RespuestaSe espera que las mayores concesiones en el segundo trimestre ayuden a mejorar los costos y a fomentar el aumento de los alquileres. La confianza se basa en tendencias positivas en cuanto a los alquileres solicitados (un aumento del 75% en enero), así como en las proyecciones de crecimiento de los alquileres en el mercado. De esta manera, el resultado del segundo trimestre será positivo.

• Pregunta de Jamie Feldman (Wells Fargo)¿Qué mercados destacan positivamente en términos de crecimiento, y dónde se encuentran los factores que ejercen presión negativa, especialmente en el Medio Oeste?
  RespuestaSe espera que los mercados del Medio Oeste (Columbus, Indiana, Kentucky) mantengan su comportamiento estable. Entre los mercados que presentan mejoras destacan Atlanta (con fundamentos sólidos), Nashville (capacidad de fijar precios), Dallas (ocupación estable) y Raleigh (creciente dinamismo en la construcción de nuevos edificios). Por otro lado, hay mercados que registran tasas de crecimiento más lentas, como Memphis y Denver, donde la oferta es elevada y la ocupación de los espacios es lenta.

• Pregunta de Eric Wolf (Citi):¿Es el aumento de 75 puntos porcentuales en el alquiler del mercado, en enero, en comparación con diciembre, un aumento estacional normal?
  RespuestaEs un poco más rápido que lo normal para enero, pero más lento que en enero de 2025. Esto nos da confianza de que el crecimiento del alquiler podría mantenerse en el rango del 1.5% al 2%.

• Pregunta de Eric Wolf (Citi):¿Cómo se establece la gestión de las deudas incobrables? ¿Cuáles son las expectativas para el año 2026, en comparación con el año 2025?
  RespuestaLa guía para el año 2026 asume un aumento de los ingresos del 90 puntos porcentuales. Este aumento comenzará en el primer trimestre, alrededor del 100 puntos porcentuales. Luego, disminuirá hasta un rango de 80-70 puntos porcentuales en el cuarto trimestre. En comparación, al final del año 2025, este aumento sería del 110 puntos porcentuales.

• Pregunta de Brad Heffern (RBC Capital Markets):¿Qué te da la confianza de que el aumento en los alquileres de enero de este año no sea una falsa creciente, como ocurrió el año pasado?
  RespuestaLa tasa de crecimiento del alquiler a principios de enero de 2026 es aproximadamente tres veces menor que en enero de 2025. Además, la demanda parece ser más estable, sin los altibajos que se observaron el año pasado.

• Pregunta de Brad Heffern (RBC Capital Markets)¿Cuál es el uso probable de los fondos obtenidos de los activos destinados a la venta?
  RespuestaSe espera que los ingresos se utilicen para adquisiciones, la reducción de la carga de deuda o la recompra de acciones. Por ahora, no se ha definido ningún uso específico para estos fondos.

• Pregunta de Amy Probant (UBS)¿Puede usted desglosar la previsión de spreads mixtos en dos categorías: el sector del Sunbelt y el Medio Oeste? Además, ¿puede comentar sobre el impacto que tienen las propiedades con valor añadido en estas áreas?
  RespuestaLas propiedades de valor añadido permiten una combinación general del 20-30 ppb. Se espera que en el Medio Oeste, la combinación sea del 2,5%-3%; en el Sunbelt, poco menos del 2%. Se prevé que en Denver, el crecimiento de los alquileres será negativo.

• Pregunta de Amy Probant (UBS)¿Cómo afecta el entorno de oferta más reducido a la asignación de capital para proyectos de desarrollo y a los retornos obtenidos?
  RespuestaUna menor oferta significa que las unidades renovadas pueden obtener precios más favorables. Los retornos sobre la inversión han sido históricamente de entre el 18 y el 19%, e incluso superando el 20% en algunos años.

• Pregunta de Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)¿Qué es lo que está impulsando el aumento en los costos controlables en las mismas tiendas para el año 2026, excluyendo los costos relacionados con la conexión Wi-Fi?
  RespuestaLos principales factores que causan aumentos en los costos son las inflaciones relacionadas con los salarios y los servicios públicos. El aumento de los salarios, del 6%-7%, se debe en gran medida a las economías obtenidas gracias a los programas de beneficios en el año 2025; además, hay un aumento en las compensaciones por méritos laborales.

• Pregunta de Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)¿Cuál es la orientación para los gastos de desarrollo para el año 2026?
  RespuestaNo se proyecta ningún gasto relacionado con el desarrollo para el año 2026. El último proyecto de desarrollo en curso, llamado “Flatirons”, ya está completado, y los costos correspondientes ya se han incurrido.

• Pregunta de Omotayo Okusanya (Deutsche Bank)¿Qué rendimientos se asumen para la guía de desarrollo de 2026?
  RespuestaSe asume que las rentabilidades de las seis nuevas propiedades añadidas al programa de desarrollo son consistentes con las tendencias históricas, es decir, alrededor del 15%-16%. Existe la posibilidad de obtener rendimientos más altos a medida que mejoren los ciclos de mercado.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets)¿Dónde cree que la ocupación de los apartamentos en el desarrollo de Flatirons se estabilizará? ¿Por qué ha tomado más tiempo completar los contratos de arrendamiento?
  RespuestaSe espera que la ocupación alcance aproximadamente el 90% en junio de 2026. Esto representa un retraso de aproximadamente un cuarto con respecto a las expectativas, debido a la alta oferta en el submercado. Los tours son muy populares, y se espera que la situación se estabilice en el futuro.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets)¿Por qué se espera que el crecimiento de los alquileres en el segundo semestre del año aumente, a diferencia de las tendencias anteriores?
  RespuestaLa mejora en el rendimiento de H2 se debe a una mejor calidad de los productos, expectativas más bajas en cuanto a las condiciones de concesión, y un crecimiento esperado en los ingresos por alquiler del mercado, a medida que disminuyen las presiones de oferta y las nuevas propiedades se alquilan.

• Pregunta de John Pawlowski (Green Street):¿Cuál será el equilibrio objetivo entre la deuda con tipos de cambio fijos y la deuda con tipos de cambio flotantes en los próximos 2-3 años? ¿Qué estrategia se seguirá para los vencimientos próximos?
  RespuestaLa empresa prefiere utilizar deuda con tipos de interés flotantes, ya que así puede beneficiarse de posibles disminuciones en los tipos de interés relacionados con el SOFR. Para vencimientos en el año 2028, el objetivo es acceder al mercado de inversiones de calidad, con el fin de mejorar su perfil crediticio y, posiblemente, obtener tipos de interés más favorables.

• Pregunta de Mazen Ghaul (Baird)¿Cuáles son las consideraciones relacionadas con la ejercición de la opción de compra para la propiedad de Mustang JV en Dallas? ¿Cuál es el rendimiento futuro del activo?
  RespuestaLa opción de compra está abierta, pero la propiedad se vende a un precio que no representa una buena inversión de capital. Se espera que la propiedad sea vendida este año, y los ingresos obtenidos se utilizarán para reducir la deuda o para la recompra de acciones.

• Pregunta de Mazen Ghaul (Baird):¿Cuál fue el proceso de pensamiento que llevó a la recompra de las acciones en ese trimestre?
  RespuestaEl reembolso se realizó utilizando los fondos provenientes de fuentes que no generaban ingresos económicos (venta de activos del consorcio y ganancias derivadas de contratos futuros). Esto se hizo con el objetivo de aprovechar las diferencias entre los precios de mercado y las tasas de capital implícitas, de manera disciplinada y en beneficio de la empresa.