El paradoja del almacenamiento propio: ¿Por qué las existencias en los almacenes públicos aumentaron, mientras que los ingresos por el mismo almacén disminuyeron?

Las acciones de Public Storage han subido casi un 21% este año. El ingreso neto operativo por unidades similares disminuyó un 2.2% en el último trimestre. Ambos son hechos ciertos. La diferencia entre ellos es donde se encuentra la historia de inversión.

Public Storage, la mayor empresa de almacenamiento en casa en los Estados Unidos, operaMás de 4,500 instalaciones que atienden a más de dos millones de clientes.A un precio de 313 dólares, la acción ha subido desde su mínimo de 52 semanas, que fue de 257 dólares. Extra Space Storage, el segundo mayor participante en este mercado, se cotiza a 143 dólares, lo que representa un aumento del aproximadamente 10% en comparación con el año anterior. Pero sigue siendo muy atrás en términos de rendimiento.

El mercado anticipa una recuperación que aún no se refleja en los informes de resultados. La tasa de ocupación de las tiendas iguales se sitúa en…92.5%– Mejoró en 20 puntos básicos, pero está muy por debajo de…96.5% de pico en 2021Los ingresos anuales por alquiler por pie cuadrado ocupado disminuyeron un 0.8%, a $21.89, en el segundo trimestre de 2026. Los precios de entrada de nuevos inquilinos en toda la industria descendieron un 10.7% en comparación con el año anterior, a $96.44, lo que refleja descuentos agresivos para llenar las unidades disponibles.

Sin embargo, los inversores siguen comprando. La tesis se basa en tres hechos que aún no se reflejan en los resultados financieros.

Primero, la válvula de suministro se está cerrando.Durante años, la industria del almacenamiento personal estuvo inundada por nuevas construcciones. En el año de pico, 2024, se entregaron 65.2 millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento. Pero los costos de construcción han aumentado: las instalaciones de varios pisos ahora cuestan entre $90 y $120 por pie cuadrado, en comparación con $60 a $80 antes de la pandemia. Además, hay un arancel del 25% sobre el acero importado, lo que hace que los precios nacionales aumenten un 18%. Las tasas de interés para préstamos de construcción también son de entre el 7% y el 9%. Por lo tanto, los proyectos abandonados en 2024 han aumentado más del 100% en comparación con 2022. Se espera que las entregas de espacio de almacenamiento disminuyan a 29 millones de pies cuadrados anualmente para 2030 – lo cual representa una tasa de crecimiento del inventario del 1.4%, muy por debajo del promedio a largo plazo de 4.2%.

Cuando nadie puede construir, las empresas que ya existen obtienen más poder de fijación de precios.

En segundo lugar, la consolidación consiste en reescribir el panorama competitivo.Public Storage cerró sus puertas.Adquisición de National Storage Affiliates por $10.5 mil millones en julio de 2026Se creó una entidad conjunta con un valor empresarial de aproximadamente 77 mil millones de dólares. En 2023, Extra Space se fusionó con Life Storage por un valor de 12.4 mil millones de dólares. La presencia de las marcas institucionales en este sector ha aumentado de 13% hace una década a 39% hoy en día. Las cuatro principales REITs controlan actualmente alrededor del 30% del inventario, pero el 75% de las instalaciones sigue operando bajo propiedad privada, lo que permite una mayor consolidación en el mercado.

Las economías de escala en la gestión de ingresos, los precios dinámicos y los contratos de gestión con terceros favorecen a los operadores grandes. La industria se ha vuelto menos competitiva, literalmente.

En tercer lugar, y lo más importante: el mercado de viviendas es la clave.

Aquí es donde la cuestión de los 1.4 millones de dólares relacionados con la jubilación importa para los inversores que nunca han pensado en el almacenamiento propio.

El factor fundamental que impulsa la demanda de almacenamiento personal es la gente que está en proceso de cambio. Mudarse, reducir el tamaño de la casa, divorciarse, morir… La industria lo denomina los “Cuatro D”. Todos estos casos requieren que alguien guarde temporalmente las pertenencias de esa persona. Cuando la gente se muda, aumenta la demanda de almacenamiento. Cuando no se muda, la demanda disminuye.

El problema es que la gente no se mueve.

El 56% de los poseedores de hipotecas en Estados Unidos tienen tasas de interés por debajo del 4%, mientras que las tasas actuales de las hipotecas de 30 años rondan el 7%. Las ventas de viviendas…En aproximadamente un mínimo de 30 años.El resultado es que se estima que el 10% de la demanda total de almacenamiento ha desaparecido. La duración promedio de ocupación de las unidades de almacenamiento ha aumentado a 18.5 meses, en comparación con los 9 a 14 meses antes de la pandemia. Las personas que normalmente ocupan una unidad de almacenamiento en un período de tres a seis meses ahora permanecen inactivas.

La correlación entre el cambio en los alquileres de viviendas y la ocupación de las propiedades inmobiliarias de tipo REIT es de 0.58, medida a lo largo de casi dos décadas de datos trimestrales. No es el único factor que influye en este comportamiento; tendencias demográficas como la reducción de espacio por parte de quienes pertenecen a la generación baby boomer (42% de ellos alquilan espacio para guardar cosas) y los inquilinos de apartamentos a largo plazo que utilizan ese espacio para otros fines también contribuyen a esto. Pero el “bloqueo” en los alquileres de viviendas impide que se produzca un crecimiento significativo.

Este es el número que conecta la decisión personal con la inversión: el 73% de los titulares de hipotecas con tasas bajas cambiarían de opinión si pudieran mantener sus tasas actuales. Eso representa una demanda acumulada para la venta de viviendas… y, con ella, una demanda acumulada para el almacenamiento.

Los analistas proyectan que habrá una recuperación del 200 a 400 puntos básicos en cuanto se rompa el “cable” que restringe la ocupación de las viviendas. Para una empresa con un 92.5% de ocupación, ese rango podría llevarla hacia los 90% superiores; en este caso, las unidades que se llenan fácilmente ya están ocupadas, lo que significa que se obtiene ingresos marginales mucho mayores.

Este es el precio de las acciones de Public Storage en la actualidad. No se refiere a los resultados actuales; el NOI por unidades iguales disminuyó un 2.2% en el segundo trimestre de 2026. La diferencia entre las tarifas para nuevos clientes y las tarifas actuales es de aproximadamente el 35%, lo cual supera con creces el rango histórico del 10% al 15%. Pero se espera que tres factores converjan: el crecimiento de la oferta de mercado, la consolidación que genera disciplina en los precios, y el mercado inmobiliario que desbloquea la demanda que estaba congelada hasta ahora.

El riesgo está en el momento adecuado para actuar. La cerradura de la vivienda no se rompe según lo previsto. Las tasas de hipotecas podrían permanecer elevadas durante años, lo que hace que la tasa de ocupación de las viviendas sea baja. La diferencia del 35% en los alquileres entre los clientes nuevos y los existentes significa que, incluso cuando la ocupación mejore, las unidades que se llenan son las más baratas. Con solo un 4-5% de cambio de inquilinos cada mes, se necesitan varios trimestres de mejores tarifas de alquiler para poder mejorar significativamente la media.

Luego está la geografía. Los estados del “Sun Belt” –Florida, Texas, Georgia y Carolina del Norte– que atrajeron 2.7 millones de migrantes domésticos entre 2020 y 2024, ahora son algunos de los mercados con exceso de oferta. En Atlanta, las rentas han disminuido entre el 8% y el 15%. Phoenix, Tampa y Orlando enfrentan problemas de exceso de inventario, con un porcentaje de más del 5% al 6% del inventario. Mientras tanto, mercados con restricciones en la oferta, como Boston, Portland y el área de la bahía de San Francisco, ya muestran un fuerte crecimiento en las rentas, precisamente porque nadie puede construir allí. La recuperación no será la misma en todas partes.

El balance general de Public Storage le permite esperar un tiempo más. La empresa tiene 10.8 mil millones de dólares en deuda, frente a 9.3 mil millones de dólares en patrimonio neto; es decir, una relación de deuda a patrimonio neto de aproximadamente 110%. Pero los flujos de efectivo operativos de 3.2 mil millones de dólares y los gastos de capital de solo 229 millones de dólares generan un flujo de efectivo libre considerable que sirve para pagar la deuda y financiar los dividendos. Actualmente, la tasa de rendimiento es de cerca del 4.1%. En comparación, Extra Space tiene 15.5 mil millones de dólares en deuda, pero reporta un flujo de efectivo libre de 1.1 mil millones de dólares. Es decir, su perfil financiero es más sólido, dada su menor escala.

La adquisición de la NSA por valor de 10.5 mil millones de dólares le proporciona una exposición significativa en mercados con crecimiento alto. El grupo de propiedades que no forman parte de la operación habitual –propiedades que todavía están en contrato de arrendamiento o recientemente adquiridas– aumentó los ingresos un 25.6%, y el ingreso neto operativo un 21.5%, en el segundo trimestre de 2026. Public StorageAumentó sus expectativas para todo el año en julio.Se indica confianza en que la integración y la estabilización del mercado tendrán efectos positivos.

Pero las indicaciones de orientación no son garantías, y el aumento del 21% del valor de las acciones en comparación con el año anterior significa que la tesis de recuperación ya está parcialmente valorada en los precios. El inversor que compra estas acciones espera que el bloqueo en el mercado inmobiliario se rompa más rápido de lo que los escépticos esperan, que la consolidación continúe dando recompensas a las empresas que tienen una gran escala, y que la escasez de suministro sea suficiente para sostener un crecimiento real en los alquileres, por encima de la inflación.

La industria del almacenamiento en casa ha sido históricamente resistente a las recesiones: obtuvo rendimientos positivos en 2008 y nuevamente durante los años 2020-2021. La presión económica provoca la misma dislocación que ocurre en los almacenes. Pero el ciclo actual es diferente, porque esa dislocación aún no ha ocurrido. La gente no se mueve de sus lugares de almacenamiento. Los alquileres no aumentan. Y, de todos modos, el valor de las propiedades sigue aumentando.

La pregunta para los inversores no es si la dinámica del suministro es favorable; las evidencias al respecto son claras. La pregunta es si el “bloqueo” en el mercado inmobiliario se rompe a tiempo para que la recuperación justifique lo que el mercado ya está pagando. Si las tasas de hipotecas disminuyen y la actividad comercial vuelve a normalizarse, la demanda acumulada podría liberarse rápidamente, y las restricciones en el suministro podrían aumentar el poder de fijación de precios. Pero si las tasas permanecen cerca del 7% y el “bloqueo” continúa, la recuperación se retrasará aún más, y el multiplicador actual se reducirá.

Hay un número dentro de esta historia que conecta todas las piezas: el 73%. Tres cuartas partes de los propietarios de viviendas cerradas quieren mudarse, pero no pueden hacerlo. Ellos representan la demanda que espera en el otro lado de las tasas de interés. Las empresas de almacenamiento de bienes inmobiliarios están diseñadas para cuando finalmente ocurra eso. El caso de inversión depende de cuándo —y si— eso sucede.