La apropiación de tierras por parte de Stan Kroenke: ¿Es una apuesta inteligente o una trampa?

Este es el clásico ejemplo de comportamiento de quienes tienen acceso a información privilegiada. Un millonario se mudó sin que nadie se diera cuenta, y luego el mundo se dio cuenta de la magnitud de la apuesta que estaba haciendo. Stan Kroenke acaba de realizar la mayor compra de tierras privadas en los Estados Unidos en más de una década.Más de 937,000 acres de terrenos para la agricultura en Nuevo México.Los términos financieros no han sido revelados. Este es uno de los rasgos distintivos de una adquisición estratégica, realizada fuera del mercado, por parte de una empresa importante como Whale Wallet. No se trata de una operación que se realiza en el mercado público; se trata, más bien, de una acción calculada para obtener control sobre un territorio específico.

El impacto inmediato fue significativo: Kroenke pasó del cuarto lugar al primer lugar en la lista de los propietarios de tierras más importantes del país. Con esta transacción, Kroenke superó a personas como Ted Turner y John Malone. Ahora posee más tierras que cualquier otro individuo privado del país. La discreción con la que se maneja el precio de la transacción es reveladora. En un mercado público, una transacción tan importante habría sido noticia de primera plana, con detalles detallados sobre los términos de la misma. Pero aquí, el silencio dice mucho sobre la naturaleza de esta transacción.

Se trata de una acumulación estratégica y privada por parte de una persona con fondos abundantes y una visión a largo plazo.

Esto no es la primera vez que Kroenke se enfrenta a situaciones como esta. Su cartera de inversiones está compuesta por una colección de propiedades en el oeste de Estados Unidos y Canadá, adquiridas a lo largo de décadas, en un proceso de adquisiciones muy complejo y arriesgado. Sin embargo, el alcance de esta última inversión es realmente impresionante. Es una señal de que los inversionistas inteligentes siguen dispuestos a hacer apuestas masivas y riesgosas en activos tangibles, incluso cuando los detalles de dichas inversiones permanecen en secreto.

El valor neto de Kroenke y su apalancamiento financiero

El dinero inteligente no se trata simplemente de apostar; se trata de apostar con su propio “fondo propio”. El nuevo récord de Stan Kroenke está respaldado por…26,8 mil millones de dólares en patrimonio netoSe trata de una fortuna construida sobre franquicias deportivas y bienes raíces comerciales. Esa es la fuente de financiación para este tipo de actividades relacionadas con la apropiación de tierras. La pregunta para los inversores es si el riesgo que implica esta apuesta es lo suficientemente grande como para permitirles superar las dificultades que conlleva este tipo de inversión.

La historia nos sirve como una advertencia sobre su manejo de las deudas. El portafolio de Kroenke incluye…Douglas Lake Ranch, en la provincia de Columbia BritánicaEs una propiedad que él adquirió después de que su anterior propietario, Bernie Ebbers de WorldCom, la utilizara como garantía para un préstamo de 400 millones de dólares, el cual nunca fue reembolsado. El “pasado complicado” de esta finca sirve como recordatorio de que incluso una gran fortuna puede quedar atrapada en una trampa de deudas. Esto plantea una pregunta importante: ¿qué nivel de influencia está dispuesto Kroenke a ejercer sobre una sola propiedad rural tan importante?

Esta operación en Nuevo México no es una excepción; es simplemente el último ejemplo de un patrón de inversiones en activos rurales de gran tamaño y concentrados. La compra casi duplica el tamaño de su adquisición del rancho Waggoner en 2016. Esto no representa una diversificación de activos, sino más bien una continuación de la inversión en una sola clase de activos y región geográfica. Para un multimillonario, eso representa un riesgo calculado. Para un observador del mercado, esto indica que los inversores inteligentes todavía están dispuestos a hacer inversiones masivas en activos tangibles. La verdadera prueba será cómo Kroenke financiará esta nueva inversión.

El “Señal de Dinero Inteligente”: Lo que hacen los propietarios de tierras institucionales

El dinero inteligente no se basa únicamente en una sola clase de activos; se trata de apostar por una tendencia general. El aumento en las adquisiciones de terrenos por parte de los multimillonarios ya no es algo que ocurre en un contexto específico. Se trata de un movimiento amplio, impulsado por…“Efecto Yellowstone”Y también hay una ola de herederos que prefieren vender las propiedades heredadas, en lugar de continuar con el negocio familiar. No es solo la empresa Kroenke la que actúa de esta manera. Se trata de un acuerdo coordinado entre los muy ricos, quienes ven un valor a largo plazo en las propiedades rurales.

La escala de los demás jugadores es enorme, pero la compra reciente de Kroenke es excepcional. Bill Gates, una fuerza dominante en el sector agrícola, ocupa el puesto 44, con una superficie de 275,000 acres. Jeff Bezos, con 462,000 acres, también es un jugador importante en este campo. Pero la compra de Kroenke…Casi 1 millón de acres.En un solo trato de diciembre, sus posesiones superan las 2.7 millones de acres. De este modo, se convierte en el mayor propietario privado de tierras de Estados Unidos, y forma una categoría aparte en la historia de los propietarios de tierras en este país.

Esta tendencia general es el verdadero indicador. Cuando los bilionarios, como Gates, Bezos y Anschutz, aumentan sus inversiones en tierras agrícolas, eso sugiere una creencia colectiva en la apreciación de su valor a largo plazo. Se trata de una forma de protegerse contra la volatilidad del mercado, además de una forma concreta de acumular valor. Los datos respaldan esta teoría: desde 2019 hasta 2024, el valor de las tierras agrícolas aumentó con una tasa promedio anual del 5.8%. Las inversiones inteligentes se están llevando a cabo en línea con esta tendencia.

Sin embargo, la decisión de Kroenke es algo único. Mientras que otros construyen inversiones diversificadas en áreas rurales, su última adquisición consiste en una inversión concentrada en una sola región geográfica. Es la diferencia entre un gestor de cartera que compra varias acciones relacionadas con tierras agrícolas, y un multimillonario que decide adquirir toda la propiedad de esa tierra. Este comportamiento demuestra la confianza que tiene el individuo en ese tipo de activos. La compra de Kroenke muestra hasta qué punto un solo individuo está dispuesto a invertir en tal medida.

Consecuencias prácticas: Lo que esto significa para la inversión en terrenos

Se sabe con certeza qué clase de activo es el más relevante en este contexto. La tierra agrícola ya no se considera un activo de nicho; ahora es un instrumento de cobertura tradicional. De 2019 a 2024, los valores de esta categoría de activos crecieron a una tasa promedio anual del…5.8%Esto se debe al capital institucional y al “Efecto Yellowstone”, ya que los herederos venden propiedades heredadas. No se trata de una tendencia pasajera; se trata de una acumulación generalizada por parte de multimillonarios como Kroenke, Gates y Bezos. Todos ellos ven un valor a largo plazo en activos tangibles.

Para los inversores minoristas, la propiedad directa de tierras es un medio con altos requisitos y poco líquido. Requiere una gran cantidad de capital, paciencia y tolerancia a la volatilidad en una sola región geográfica. Una alternativa más accesible es invertir en REITs relacionados con las tierras agrícolas que cotizan en bolsa. Estos instrumentos ofrecen una exposición diversificada a los flujos de efectivo y al aumento del valor de las tierras agrícolas, convirtiendo así las tendencias de los “inversionistas inteligentes” en un instrumento negociable.

Sin embargo, la lección clave es vigilar los flujos de efectivo. Las inversiones de Kroenke en tierras están financiadas por su imperio deportivo, un fondo de 26,8 mil millones de dólares, construido a partir de franquicias y bienes raíces comerciales. Su capacidad para financiar estas adquisiciones masivas depende directamente de esos flujos de efectivo. Si el negocio deportivo se debilita, eso podría afectar su capacidad para financiar futuras inversiones en tierras. En otras palabras, su participación en este negocio es real, pero su alineación de intereses con los inversores en tierras depende completamente de la salud de su principal fuente de ingresos.

Catalizadores y riesgos: Lo que hay que tener en cuenta en la tesis

El dinero inteligente ya está invertido. Ahora, el verdadero testo es la ejecución y el uso eficiente de ese capital. Para que la tesis de Kroenke sea válida, necesitamos observar algunos signos de futuro. En primer lugar, debemos vigilar su flujo de efectivo proveniente de las franquicias deportivas que le han permitido acumular una fortuna de 26.8 mil millones de dólares. Si los Los Angeles Rams o el Arsenal experimentan problemas financieros, eso podría dificultar su capacidad para seguir acumulando activos sin endeudarse demasiado. Kroenke tiene una gran participación en estos proyectos, pero su alineación de intereses con los inversores en terrenos depende completamente de que ese flujo de efectivo siga siendo fuerte.

En segundo lugar, hay que observar los resultados operativos de sus ranchos existentes. El Rancho Waggoner, su propiedad importante en Texas, es un punto de referencia clave. ¿Está generando un flujo de caja constante a partir de la cría de ganado o de arrendamientos? ¿O simplemente se utiliza como activo especulativo? El rendimiento de estos ranchos nos indicará si se trata de una cartera rentable o de una serie de propiedades sobrevaloradas e ilíquidas.

El mayor riesgo es el exceso de apalancamiento. La historia de Kroenke incluye una propiedad con un “pasado complicado”, que fue usada como garantía para un préstamo de 400 millones de dólares, pero ese préstamo nunca se devolvió. Eso sirve como recordatorio del potencial de caer en la trampa de la deuda. Con esta nueva adquisición, que casi duplica la cantidad de terrenos que ya posee, el apalancamiento de este enorme portafolio de terrenos se convierte en una carga que puede convertirse en un problema si su negocio enfrenta dificultades. Los que invierten con inteligencia apostan mucho. Lo que sucederá a continuación será indicativo de si se trata de una buena apuesta o de una trampa.