La habitación vacía como herramienta para la jubilación

“Golden Girls”, una comedia de situación de los años 80, narraba la historia de cuatro mujeres mayores que vivían juntas en una casa en Miami, para hacer reír a la gente. En la actualidad, este tipo de situación se considera como una historia económica.Más de un millón de estadounidenses mayores de 65 años vivían con compañeros de habitación no relacionados en 2024.Un aumento del 16% con respecto a 2019, y los propietarios de viviendas más antiguas son el segmento de crecimiento más rápido en el mercado de viviendas compartidas. Sin embargo, la escala exige una visión objetiva.El número de personas mayores que viven en viviendas compartidas aumentó un 88% entre 2006 y 2016.Sin embargo, en los años posteriores, esa cifra se redujo a solo el 1.8% de la población de más de 65 años. En cambio, había 12.8 millones de adultos mayores que vivían solos. La tendencia es real. Pero aún no se trata de una norma habitual.

Bajo esa apariencia amigable se esconde un paradojo: el sistema financiero fue creado precisamente para resolverlo. Los estadounidenses de mayor edad son, al mismo tiempo, el grupo más rico en viviendas que existen, pero cada vez son menos capaces de pagar por los techos sobre sus cabezas.Los propietarios de 62 años o más poseen una riqueza inmobiliaria de 14.9 billones de dólares.El más documentado. Sin embargo, en 2023…Un tercio de las familias dirigidas por personas de 65 años o más – 12.4 millones de familias – gastó más del 30% de sus ingresos en la vivienda.Y 6.7 millones de personas gastaron más de la mitad de sus ingresos. Las casas son ricas, pero los ingresos son pobres: si se lee esto como una descripción individual, es un enigma; pero cuando se aplica a una generación, se trata de un fracaso del mercado.

Se podría pensar que la carga económica recae en los inquilinos. En efecto, así es: el 58% de los inquilinos mayores sufren grandes dificultades económicas. Pero también los propietarios de viviendas sufren las consecuencias. La proporción de propietarios mayores que pagan más del 30% de sus ingresos para mantener su vivienda aumentó del 24% en 2019 al 28% en 2023. La causa es que muchos de ellos llevan deudas hasta la jubilación. Entre los propietarios mayores que todavía tienen hipotecas, el 43% sufre dificultades económicas, y el 31% de los propietarios mayores de 80 años seguían pagando deudas en 2022. La antigua idea de “jubilarse, ser dueño de tu propiedad, vivir barato” se ha roto silenciosamente.

La industria financiera sabía que este grupo de personas vendría, y preparó un instrumento adecuado para ello. La hipoteca inversa, en su forma de hipoteca garantizada por el gobierno, permite a las personas mayores sacar provecho de su patrimonio sin tener que venderlo.El volumen de nuevos hipotecas inversas superó los 100,000 por año en el pico de 2007-08, y desde entonces ha permanecido estancado o ha disminuido.Una víctima de los altos costos, las reglas complejas y la crisis del mercado inmobiliario, que hizo que una generación temiera pedir préstamos contra su casa familiar. Una oportunidad demográfica que los financieros han promocionado durante dos décadas, en realidad no se ha materializado en mucho.Pocos dueños mayores.Según los investigadores, siempre se extrae la riqueza que se posee.

La alternativa institucional no es más económica.El costo promedio de una residencia para personas ancianas con asistencia es de aproximadamente 70,000 dólares al año.Es una cantidad que la mayoría de los ingresos de jubilación no puede cubrir. Por eso, la mayoría de los estadounidenses mayores viven en sus hogares, independientemente de si comparten o no una habitación con otros. Entonces, la habitación vacía se convierte en una oportunidad para alquilarla. Al alquilar una habitación, se monetiza la riqueza relacionada con la vivienda, sin necesidad de venta, sin préstamos ni aseguradoras federales: es un “hipotecario inverso” sin costos de cierre, sin límite de capital y sin comisiones para intermediarios. Silvernest, una empresa de matrimonios fundada en Denver en 2015, calcula que…Los anfitriones ganan aproximadamente 10,000 dólares al año.El mercado está eliminando la intermediación en la industria que se creó para servirlo.

Esa es precisamente la razón por la cual la “nueva normalidad” no constituye una opción de inversión confiable. La demanda es real y está en aumento; pero las empresas no lo están. Silvernest, la más conocida entre ellas, opera a nivel de decenas de miles de usuarios. Un “homeshare” es una transacción de baja frecuencia y tarifa fija, en la cual ambas partes intercambian bienes directamente, y el intermediario queda prácticamente ausente de la cadena de valor. Los beneficios recaen en el propietario de la casa y en quien comparte la vivienda. El “bonus” social –que se obtiene sin tener que pagar impuestos– pertenece al balance público. Poco de ese beneficio puede ser propiedad de un accionista.

El caso del toro merece toda su importancia. La base es muy pequeña, por lo que los beneficios de la formalización son enormes: la proporción de personas mayores de 65 años que comparten hogar podría pasar de menos del 2% al 5%. De esa manera, millones de hogares podrían obtener nuevos lugares donde vivir, y miles de millones de dólares en alquileres se utilizarían para fines útiles. Si las ciudades continúan admitiendo viviendas adicionales, y si alguien crea ese producto necesario: un préstamo hipotecario más económico, un alquiler institucional realmente barato… las mismas fuerzas que han creado un mercado informal podrían crear uno formal.

El indicador honesto para el inversor no es la siguiente oleada de titulares sobre “Golden Girls”. Es si ese producto formal aparece realmente, y si parte de los 14.9 billones de dólares comienza a circular por canales controlados, en lugar de ser usado para arrendamientos simples. Hasta que eso ocurra, esta tendencia debe verse como un juicio sobre la industria financiera, y no como una oportunidad en ella: cuando los mercados formales fracasan con el mayor volumen de riqueza doméstica, el mercado improvisa… y deja al inversor con solo las noticias relacionadas con ello.