El plan de Corea del Sur de construir 1.35 millones de nuevas casas: un cambio de estrategia para los sectores inmobiliario y de construcción

El gobierno de Corea del Sur anunció un ambicioso plan para construir 1,35 millones de nuevas unidades de vivienda para 2030, una medida diseñada para estabilizar el mercado inmobiliario sobrecalentado y enfrentar una crisis de asequibilidad de las viviendas que ha afectado a las familias jóvenes y a hogares de bajos ingresos. Esta iniciativa, la más grande de su tipo en la historia reciente, representa un cambio récord en el enfoque del país hacia el desarrollo urbano. Para los inversores, el plan ofrece una oportunidad única para capitalizar la demanda de construcción a corto plazo mientras se posiciona para obtener ganancias a largo plazo en un sector preparado para la transformación estructural.

Una revolución de la oferta: cómo funciona el plan

El plan de vivienda de 1,35 millones no es simplemente un juego de números. Es una revisión estratégica de la cadena de suministro de vivienda de Corea del Sur. El gobierno ha pasado de un modelo de venta de terrenos públicos a desarrolladores privados a uno de desarrollo directo a través de agencias estatales como Korea Land & Housing Corporation (LH). Este cambio acelera los plazos, reduciendo la duración promedio del proyecto de remodelación de 13 a 5 años, y garantiza que los comienzos de construcción, en vez de los permisos, definan el progreso.

El plan prioriza a Seúl y su área metropolitana circundante, donde los precios de la vivienda han aumentado 31 semanas de crecimiento consecutivo desde septiembre de 2024. A través de estas iniciativas, que transforman tierras gubernamentales inútiles, escuelas cerradas y edificios de oficinas vacíos durante mucho tiempo en unidades residenciales, se pretende desatascar la capital y expandir la oferta de viviendas asequibles. Además, la flexibilización de los límites de proporción de área de piso y la eliminación de cláusulas de extinción en los proyectos urbanos públicos liberarán 50,000 viviendas adicionales.

Sector de la construcción: una mina de oro para los constructores

La industria de la construcción se beneficiará sobre todo de este plan. Se prevé que el mercado de la construcción de Corea del Sur, evaluado en 179 410 millones de dólares en 2025, crezca a una tasa compuesta anual del 3,45 % hasta 2030. Con 270 000 viviendas que se construirán anualmente durante los próximos cinco años, la demanda de servicios de construcción aumentará.

Samsung C&T, Hyundai E&C y GS E&C— los jugadores dominantes del sector — ya han comenzado a dar señales de recuperación. Hyundai E&C, por ejemplo, reportó un aumento interanual del 47,3% en las ganancias operativas en el segundo trimestre de 2025, impulsado por la finalización de proyectos de alto margen. GS E&C siguió con un aumento de las ganancias del 14,03%, mientras que Samsung C&T enfrentó una disminución del 10,45%, atribuida a la finalización de proyectos a gran escala y la reducción de las actividades de suministro de alta tecnología.

Estas empresas también están explotando los avances tecnológicos para aumentar la eficiencia. La construcción modular, BIM (modelado de la información de la construcción) y el uso de la inteligencia artificial en la gestión de proyectos se están tornando estándares, lo que reduce los costos y los plazos. Por ejemplo, la asociación de GS E & C con BASF para desarrollar soluciones modulares de captura de carbono se alinea con los mandatos de construcción ecológica del gobierno, lo que posibilita que la empresa obtenga contratos en proyectos urbanos sostenibles.

Estabilización del valor de la propiedad a largo plazo

Aunque el enfoque inmediato es el de la construcción, las implicaciones a largo plazo del plan respecto del valor de las propiedades también son convincentes. Al aumentar la oferta de viviendas en áreas de alta demanda, el gobierno busca frenar la inflación de precios y reducir la deuda hipotecaria de los hogares, que ha alcanzado niveles record.

Historicamente el mercado inmobiliario de Corea del Sur ha sido propenso a burbujas especulativas, exacerbadas por las normas de impuestos bajas y la inversión extranjera. El nuevo plan incluye una regulación de hipotecas más estricta y un organismo de investigación que se dedica a adoptar medidas enérgicas contra las prácticas ilegales. Estas medidas, combinadas con la afluencia de viviendas nuevas, podrían conducir a un mercado más equilibrado.

Para los inversores inmobiliarios, esto significa un cambio de apuestas especulativas a inversiones basadas en el valor. Por ejemplo, es probable que los proyectos de viviendas asequibles y los desarrollos de uso mixto en la provincia de Gyeonggi y en Incheon experimenten una demanda sostenida a medida que el gobierno promueva la migración regional.

Puntos de entrada estratégicos para inversores

La clave para aprovechar esta oportunidad radica en identificar a las empresas que tienen las mejores posiciones para ejecutar el plan. El desempeño reciente de Hyundai E & C y las alianzas internacionales (por ejemplo, su proyecto petroquímico con Saudi Aramco) sugieren que es un proveedor bien preparado para contratos de vivienda a gran escala. El enfoque de GS E & C en la sostenibilidad y la construcción modular también se alinea con las prioridades del gobierno.

Samsung C&T, pese a su reciente pérdida de ganancias, sigue siendo un jugador formidable. Su experiencia mundial en proyectos de infraestructura y energía podría darle una ventaja en las licitaciones de ganadores para proyectos complejos de desarrollo urbano. No obstante, los inversores deben monitorear sus niveles de deuda y la cartera de proyectos en busca de señales de recuperación.

Para quienes desean una exposición general al sector, los fondos que buscan ganancias que rastrean las industrias de la construcción y la propiedad inmobiliaria de Corea del Sur podrían ofrecer un acceso diversificado. Además, las empresas más pequeñas como HanmiGlobal, que se especializan en proyectos de infraestructura de nicho, pueden presentar oportunidades infravaloradas.

Riesgos y Consideraciones

No existen inversiones libres de riesgos. El sector de la construcción es de gran intensidad en cuanto al capital, y los retrasos en las aprobaciones gubernamentales o las carencias de financiamiento podrían interrumpir los plazos. Los pasivos existentes fuera de los estados financieros, particularmente en el segmento de bienes raíces comerciales, continúan siendo motivo de preocupación. Los inversores también deberían estar atentos a un posible exceso de oferta en ciertas regiones, lo cual podría afectar el valor de las propiedades.

Conclusión

El plan de vivienda de Corea del Sur, de 1,35 millones, es una intervención audaz y necesaria para un mercado en una encrucijada. Para los inversores, representa una rara confluencia de demanda a corto plazo y cambio estructural a largo plazo. Al centrarse en empresas con sólidas capacidades de ejecución, innovación tecnológica y alineación con las prioridades gubernamentales, los inversores pueden posicionarse para beneficiarse de esta iniciativa transformadora. La clave es actuar con decisión antes de que el mercado fije los precios en la escala de este plan.