Lo que los expertos en finanzas están observando: la divulgación de información sobre riesgos climáticos y el mercado inmobiliario

Las reglas federales de divulgación de información climática fueron emitidas, pero nunca entraron en vigor. La SEC decidió no implementarlas por el momento, a la espera de una revisión judicial. Esto crea un panorama complejo y en constante cambio, donde los profesionales del sector inmobiliario deben cumplir con nuevos requisitos de divulgación, además de los requisitos tradicionales relacionados con los defectos de los bienes inmuebles.

El destino de la regla importante emitida por la SEC en el año 2024 sigue en un estado legalmente incierto. La agencia publicó sus regulaciones finales relacionadas con el clima, las cuales exigirían que las empresas públicas detallaran los riesgos climáticos y las emisiones de gases de efecto invernadero. Pero después de que varios estados presentaran solicitudes ante la Octava Corte de Apelaciones, argumentando que la SEC había excedido sus facultades, la agencia decidió posponer la implementación de estas regulaciones.La SEC votó para suspender su defensa de las reglas establecidas.El tribunal ha ordenado que la agencia clarifique sus intenciones. Por ahora, las regulaciones no se están aplicando, lo que deja un vacío legal en el ámbito federal.

En ese vacío, los estados están interviniendo. California se ha convertido en el primer estado que aprueba leyes para la divulgación de información sobre el clima. Ahora, otros estados como Nueva York e Illinois también están proponiendo leyes similares. La Ley SB 3456 de Nueva York, reintroducida en enero de 2025, exige que las grandes empresas que operan en ese estado revelen sus emisiones en los escenarios 1, 2 y 3, a partir de 2027 y 2028. Además, requiere que dichas emisiones se verifiquen por parte de terceros.Nueva York, Colorado, Nueva Jersey e Illinois han propuesto sus propias versiones de leyes para la divulgación de información climática para el año 2025.No hay ningún problema en eso.

Esto crea un conjunto de reglas que son difíciles de manejar. La tendencia es clara, pero la forma final del panorama regulatorio sigue siendo incierto. La administración actual ha indicado que podría cuestionar las leyes estatales que considera inaplicables, lo que añade otro factor de volatilidad. Para los profesionales del sector inmobiliario, esto significa tener que lidiar con una situación regulatoria muy compleja, donde las obligaciones de cumplimiento pueden variar mucho según el lugar donde se encuentre la propiedad, e incluso podrían cambiar antes de que estas obligaciones entren en vigor.

La “trampa de los primas de seguros”: ¿Dónde realmente fluye el dinero?

El ruido regulatorio relacionado con la divulgación de información sobre el clima es importante, pero en el caso del sector inmobiliario, lo realmente importante se refleja en los facturas de seguros. La presión financiera tangible afecta a los propietarios de viviendas en mercados de alto riesgo, donde las primas pueden representar más del 3% del valor de una vivienda. Esto es un obstáculo directo para la accesibilidad de las viviendas y constituye un indicador clave del estrés del mercado.

En ciudades como Miami y Nueva Orleans, la carga es muy pesada.Los propietarios de viviendas en Miami enfrentaron la mayor carga de gastos relacionados con los seguros, entre los 100 principales municipios del país. El ratio entre el precio de sus seguros y el valor de sus propiedades fue de 3.7%.Según los datos, Nueva Orleans ocupa el segundo lugar, con un porcentaje del 3.6%. Para una vivienda típica en Nueva Orleans, eso significa que el costo anual de la póliza de seguro es de aproximadamente 8,328 dólares. Eso representa más del doble del precio medio de la póliza en San José, California. Aunque las viviendas en San José son casi ocho veces más valiosas que las de Nueva Orleans, la carga financiera resultante pesa más sobre las propiedades de menor valor y mayor riesgo. Esto hace que dichas propiedades sean más difíciles de vender y menos atractivas para los compradores.

El problema no se limita únicamente al monto de la prima de seguro. Las brechas en la protección son amplias. Es necesario adquirir una cobertura para inundaciones por separado. Además, los riesgos de inundaciones suelen ser subestimados. Alrededor de 2 millones de viviendas enfrentan un riesgo significativo, aunque no se encuentran en zonas de alto riesgo oficialmente. Los deducibles relacionados con los huracanes son muy elevados; a menudo, se establecen entre el 2% y el 5% del valor de la vivienda. Para una vivienda valorada en 400,000 dólares, un deducible del 5% significa que hay que pagar 20,000 dólares de su propio bolsillo antes de que la compañía de seguros intervenga. Eso es 20 veces más que el deducible estándar de 1,000 dólares.

Los que tienen conocimiento de estos datos, saben muy bien lo importante que son esos factores en la capacidad de una casa para venderse. Cuando los costos de seguros representan un tercio del valor de una casa, eso disuade a los compradores y también afecta los precios de venta. No se trata de un riesgo teórico; se trata de una cuestión relacionada con el flujo de efectivo, que influye en todas las transacciones. En resumen, el riesgo climático ya es una realidad costosa, y los primas de seguros son el aspecto que más afecta al mercado.

El estado actual del modelo: ¿Qué datos confían en ellos los expertos?

La eliminación de las puntuaciones relacionadas con los riesgos climáticos de sitios como Zillow el mes pasado fue un tema importante de atención pública. Pero la verdadera cuestión es el debate científico que se plantea al respecto. Para los expertos, la inconsistencia en los modelos utilizados para evaluar propiedades es un problema grave. Cuando diferentes sistemas evalúan la misma propiedad de manera muy diferente, eso significa que los datos utilizados para determinar los riesgos no son una información fiable y autoritativa. En lugar de eso, se trata de una colección de conjeturas basadas en información poco confiable, lo cual crea una incertidumbre peligrosa.

Un estudio realizado en octubre del año pasado reveló esto claramente. El Climate Financial Risk Forum analizó cómo 13 empresas diferentes que se dedicaban a la gestión de riesgos climáticos evaluaron, cada una, 100 propiedades alrededor del mundo. Los resultados fueron…Por todas partes.En cuanto al riesgo de inundaciones, un modelo podría considerar que una propiedad es muy vulnerable, mientras que otro no detectaría ningún riesgo en absoluto. La misma confusión se presentó en el caso de los incendios forestales. Esto no es una discrepancia menor; se trata de una falta fundamental de consenso en la cuantificación del riesgo físico.

El problema no es solo teórico. Bloomberg Green comparó dos modelos importantes para la predicción de inundaciones el año pasado y encontró que ambos coincidían en solo el 21% de los casos. Uno de los modelos incluso colocaba una tienda conocida en Boston en una calle de Atlanta con un nombre similar. Esto demuestra cuán sensibles son estos sistemas a la calidad de los datos y a las suposiciones utilizadas en sus cálculos. En resumen, la modelización de riesgos es una disciplina relativamente nueva, y las “normas que se van a establecer” todavía están en proceso de desarrollo.

Para los inversores y compradores, esta divergencia en el modelo de precios representa una trampa. Si los datos son objeto de debate científico, ¿cómo se puede confiar en los precios? Las proyecciones simplistas o incorrectas pueden disminuir el valor de los activos de algunas personas, sin ningún motivo razonable, y así distorsionar los precios del mercado. Los inversores inteligentes observan este caos, ya que esto demuestra que, aunque el riesgo climático es real, las herramientas para medirlo todavía están en desarrollo. Hasta que haya un estándar más claro, los datos en sí mismos se convierten en una fuente de volatilidad, y no en una guía fiable para tomar decisiones.

Catalizadores y riesgos: Lo que hay que tener en cuenta en la tesis

La tesis de inversión se basa en la idea de que el riesgo climático se convierte en una realidad tangible y costosa para el sector inmobiliario. Los factores que pueden influir en este proceso son claros: hay que prestar atención a la decisión del Octavo Circuito, a las tendencias en los seguros en las ciudades de alto riesgo, y a la expansión de las leyes estatales relacionadas con este tema. Estos son los indicadores que podrían confirmar o refutar esa tesis.

En primer lugar, la decisión del Tribunal del Octavo Circuito sobre la suspensión de las normas establecidas por la SEC es una situación regulatoria importante. El tribunal ha ordenado a la SEC que clarifique sus intenciones antes de finales de marzo de 2025.El tribunal ordenó a la SEC que presentara un informe sobre la situación dentro de un plazo de 90 días, indicando si la Comisión tiene intención de revisar o reconsiderar las reglas en cuestión.La decisión que se tome aquí podría ser la reanudación de las obligaciones federales, o bien podría consolidar el enfoque estatal por estado. Lo importante es el próximo paso de la SEC. Si abandona esta normativa, el vacío legal seguirá existiendo, lo que hará que los costos relacionados con el cumplimiento de las normas recaigan directamente en los estados. Si modifica y defiende esta normativa, establecerá un marco nacional para el cumplimiento de las normas. Pero la batalla legal aún no ha terminado.

En segundo lugar, es necesario monitorear las tendencias en los costos de seguros en las ciudades de alto riesgo. Los datos ya son un indicador importante para este fin. En Miami, la carga financiera relacionada con los seguros es…El 3.7% del valor de mercado de una casaSe trata de una presión directa sobre la asequibilidad de las viviendas. Hay que estar atentos a los aumentos constantes en las primas o a la introducción de nuevos niveles de cobertura más caros. En estos casos, el riesgo climático se convierte en una amenaza real para los flujos de efectivo de los compradores. Cuando las primas representan un tercio del valor de una vivienda, esto disuade a los compradores y ejerce presión sobre los precios. Este es un claro signo de problemas en el mercado, algo en lo que se basa la tesis.

Por último, hay que seguir el progreso legislativo en este ámbito. La ley de California sirve como modelo a seguir, y la ley SB3456 del Senado de Nueva York representa un importante desafío más por superar.Nueva York, Colorado, Nueva Jersey e Illinois han propuesto sus propias leyes de divulgación de información climática para el año 2025.La expansión de estas leyes aumentaría los costos de cumplimiento para las empresas que se dedican al manejo de bienes raíces y propiedades. Además, esto agregaría otro factor de complicación en las operaciones de dichas empresas. Sin embargo, esta tendencia enfrenta un posible obstáculo a nivel federal. El presidente Trump…Orden ejecutiva que ordena al Fiscal General de los Estados Unidos que identifique y detenga la aplicación de todas las leyes estatales que pretenden abordar el cambio climático.Se introduce una nueva variable, impredecible. Los expertos observan atentamente este intercambio de roles: las ambiciones del estado frente a la preeminencia del gobierno federal.

En resumen, la tesis está siendo probada en diversos aspectos. La decisión del Octavo Circuit definirá el panorama regulatorio del sector. Las tendencias en el sector de los seguros revelarán los impactos financieros reales. Además, los avances legislativos en los estados, junto con las excesivas regulaciones federales, mostrarán cuán rápidamente aumentan los costos relacionados con el cumplimiento de las normas. Estos son los desarrollos concretos que determinarán si el riesgo climático es una amenaza lejana o una realidad costosa y inmediata para el sector inmobiliario.