El uso de la inteligencia artificial en el alquiler de oficinas por parte de SL Green indica un cambio de paradigma en el sector inmobiliario de Manhattan.

La narrativa sobre la recuperación de las oficinas después de la pandemia está siendo reescrita. Aunque los temores de una reducción permanente en el número de puestos de trabajo han dominado las conversaciones, está surgiendo una nueva curva de demanda, impulsada por la inteligencia artificial. Esto no se trata de un regreso gradual a las normas anteriores al año 2020. Se trata de un cambio de paradigma, motivado por un modelo de crecimiento en el que las empresas que utilizan tecnologías de IA se expanden más rápidamente y adoptan estrategias de expansión física más significativas, aún antes que cualquier otra empresa de tecnología tradicional.

Este enfoque basado en la presencia física de las oficinas es la característica distintiva de la era de la IA. A diferencia de las empresas tecnológicas anteriores que adoptaron el trabajo a distancia, las empresas de AI requieren una colaboración estrecha, infraestructuras especializadas y una contratación rápida de personal. Todo esto se traduce en una demanda constante de espacios de alta calidad. La evidencia es clara: las empresas tecnológicas representan aproximadamente el 20% de todos los contratos de arrendamiento de oficinas firmados en Estados Unidos este año. En Nueva York, el impacto es incluso mayor. SL Green Realty acaba de registrar su mejor primer trimestre de toda su historia.Más de 900,000 pies cuadrados de volumen de alquileres de oficinas.Ese récord de ventas fue logrado, en gran medida, gracias a dos importantes proyectos relacionados con la inteligencia artificial en sus activos más valiosos: One Madison Avenue y 11 Madison Avenue. Actualmente, estos proyectos tienen una ocupación del 100%.

Esta demanda contradice directamente la narrativa de una reducción en el número de espacios ocupados por las empresas. En lugar de reducir las necesidades de espacio, la expansión de las empresas que utilizan la inteligencia artificial está aumentando esa cantidad de espacio disponible. La tendencia se acelera: las empresas que utilizan tecnología y inteligencia artificial ahora representan una proporción creciente de las licencias de uso del espacio en Manhattan. Su participación ha aumentado significativamente, de un 9% en 2024 a un 15% en 2025. Estos acuerdos indican un compromiso a largo plazo por parte de los inversionistas. La trayectoria del mercado de oficinas puede depender menos de una reubicación generalizada de las empresas en oficinas tradicionales, y más de si la curva de crecimiento de las empresas que utilizan la inteligencia artificial continuará aumentando. Hasta ahora, las señales indican que la situación es positiva. Las empresas que utilizan la inteligencia artificial están construyendo las bases para el próximo paradigma laboral.

Capa de infraestructura: La calidad y escala de la nueva demanda

Esta demanda de IA no se trata simplemente de llenar vacíos; también implica la mejora de la infraestructura física y financiera del mercado de oficinas. Los negocios se concentran en los activos de Clase A, que ofrecen las mejores condiciones para el desarrollo empresarial. Esto indica que se exige una alta calidad en la selección de los proyectos.Uno de los proyectos de desarrollo en Madison Avenue ya está completamente alquilado.Se trata de un activo que combina un edificio histórico restaurado con una nueva torre de 550,000 pies cuadrados. Sus inquilinos, como Harvey AI, eligen lugares que ofrezcan servicios de primer nivel, como un restaurante Daniel Boulud y un espacio para eventos en la azotea. No se trata de buscar un lugar barato; se trata de crear un entorno que permita la colaboración entre personas de alto nivel.

La escala y la duración de estos compromisos revelan un cambio fundamental. Los inquilinos no solo están arrendando espacio físico, sino que también están construyendo infraestructura para su desarrollo. La expansión de Harvey AI hasta los 185,326 pies cuadrados en One Madison es una gran inversión para una sola empresa. Lo más importante es el plazo del contrato de arrendamiento: EliseAI firmó un contrato de arrendamiento por un período determinado.Acuerdo de arrendamiento de 10 añosEn el número 401 de la Fifth Avenue, mientras que Clay logró obtener un contrato de arrendamiento de 10 años, con una superficie de 163.095 pies cuadrados, en el número 11 de la Madison Avenue. Estos son contratos a largo plazo, que implican una gran inversión por parte del propietario, ya que garantizan la ocupación del lugar y justifican los esfuerzos realizados para mejorar las instalaciones del lugar. Es un claro indicio de crecimiento exponencial: las empresas están construyendo las bases para su propia expansión futura.

Esta demanda concentrada está llevando directamente los alquileres a niveles récord. Actualmente, el mercado ofrece una mayor valoración por la calidad de los inmuebles.Más de 143 contratos de arrendamiento que superan los 100 dólares por pie cuadrado este año.Esa cifra ya supera el total de los ingresos anuales de 2024, lo que indica una creciente demanda. El precio del alquiler para el espacio de Harvey AI fue de 120 dólares por pie cuadrado, mientras que el precio para Clay fue de 90 dólares por pie cuadrado. Estos precios no son meras apuestas sobre la tendencia hacia el regreso a las oficinas; son los precios de mercado correspondientes a un nuevo paradigma de trabajo. En resumen, la inteligencia artificial no es simplemente un inquilino, sino un catalizador para mejorar toda la infraestructura de las oficinas, desde la calidad física de los edificios hasta las condiciones financieras de los contratos de alquiler.

Impacto financiero y valoración en el mercado

El aumento en los arrendamientos realizados con la ayuda de la inteligencia artificial se está traduciendo directamente en mejoras en los resultados financieros de los propietarios. Los volúmenes recordados y los alquileres elevados contribuyen a incrementar los ingresos operativos netos y el flujo de caja de quienes poseen activos en buenas condiciones. En los nueve primeros meses de 2025, los inquilinos firmaron contratos de arrendamiento.23.2 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en Manhattan.Es el nivel más alto en casi dos décadas. Este ritmo supera los estándares anteriores a la pandemia, lo que demuestra un verdadero resurgimiento del mercado. Lo más importante es que el mercado está demandando productos de mejor calidad. Este año, más de 143 contratos de arrendamiento superaron el umbral de $100 por pie cuadrado. No se trata simplemente de aumentos en los alquileres; se trata de precios reales que reflejan un nuevo paradigma en el mercado, lo que, a su vez, aumenta directamente los ingresos por operación.

Esta recuperación está liderada por Manhattan. Allí, la tasa de vacantes ha disminuido en más de 200 puntos básicos, hasta llegar a menos del 15% para el año 2025. El equilibrio entre oferta y demanda es tan precario que los alquileres están alcanzando niveles récord. Esto crea un factor positivo para el valor de las propiedades. La trayectoria del mercado ya no se basa en una retorno generalizado a las oficinas, sino en la demanda específica y exponencial proveniente de empresas como Harvey AI y Clay. Este cambio se refleja en los términos financieros de los acuerdos más importantes; empresas como Harvey AI y Clay logran obtener contratos a largo plazo a precios significativos.

Sin embargo, el principal riesgo de esta estructura es una posible desaceleración en el crecimiento de la inteligencia artificial, o bien, una reducción en el número de nuevas contrataciones. Las condiciones del mercado son favorables, ya que la construcción está en niveles bajos desde hace décadas. Pero, en general, las condiciones de alquiler podrían disminuir en 2026, debido a una menor demanda de espacio para alquilar. Una desaceleración en la curva de crecimiento de la inteligencia artificial podría agravar la situación de equilibrio entre oferta y demanda, lo que generaría presiones negativas tanto en las tasas de ocupación como en los alquileres. Para los inversores, las implicaciones de este escenario son claras: el precio actual de las acciones se basa en la suposición de que la demanda de inteligencia artificial seguirá aumentando. Cualquier desviación de ese patrón de adopción exponencial representa un riesgo significativo. En resumen, aunque las métricas financieras son sólidas hoy en día, la visión futura del mercado depende de la sostenibilidad de este cambio paradigmático.

Catalizadores y lo que hay que observar

La tesis de que existe una curva de demanda exponencial para la inteligencia artificial está siendo probada actualmente gracias al movimiento futuro del mercado. La situación es clara, pero la próxima fase estará determinada por señales específicas que confirmen si se trata de un cambio sostenible o de un aumento temporal y pasajero.

La primera y más importante prueba es el volumen de producción. El ritmo de producción más alto se logró en los primeros nueve meses del año 2025.Se alquilaron 23.2 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas.Es necesario mantenerse alerta. Los inversores deben estar atentos a que los volúmenes de arrendamientos trimestrales sigan siendo recordables en Manhattan, especialmente por parte de empresas relacionadas con la inteligencia artificial y la tecnología. El impulso que proviene de SL Green…El primer trimestre más exitoso en sus 28 años de historia.Es necesario que esto se reproduzca en el mercado en general. Si el ritmo de absorción alcanza un nivel récord…15.56 millones de pies cuadrados para el año.Comienza a disminuir. Eso indica que la primera fase de expansión de la inteligencia artificial está llegando a su punto máximo.

Un segundo indicador importante es el poder de fijación de precios. El mercado ve una demanda elevada por parte de los propietarios de propiedades de alta calidad. Este año, más de 143 contratos de arrendamiento superan el umbral de 100 dólares por pie cuadrado. La tendencia en las rentas solicitadas y en las condiciones de los contratos de arrendamiento –si los propietarios optan por contratos de arrendamiento con beneficios netos o si enfrentan presiones para adoptar contratos de arrendamiento con pago único– revelará quién tiene el control sobre la situación. Las altas rentas y los contratos de larga duración son factores que influyen en este equilibrio de poder.Contratos de 10 años en 401 Fifth Avenue y 11 Madison Avenue.Esto confirmaría el poder de los propietarios para fijar los precios y la dedicación de los inquilinos. Cualquier disminución en estos términos sería una señal temprana de agotamiento del mercado.

Sin embargo, la prueba definitiva será la sostenibilidad de la situación hasta el año 2026. Las condiciones del mercado son favorables, ya que la construcción está en niveles bajos desde hace décadas. Pero también existen obstáculos que podrían dificultar las traslaciones empresariales. Los aumentos impuestos a las empresas podrían disuadir a las empresas de mudarse allí. Además, la debilidad en el empleo podría reducir la demanda de alquiler. La capacidad del mercado para mantener un equilibrio entre oferta y demanda frente a estas presiones determinará si la demanda continuará aumentando o no. Por ahora, los datos indican que hay un punto de inflexión importante. Los próximos trimestres nos mostrarán si se trata del inicio de una nueva tendencia ascendente, o si se trata simplemente de un aumento temporal en la demanda.