Inmobiliario en Singapur: ¿Un giro estructural o un repunte cíclico?

La situación institucional en el sector inmobiliario de Singapur está pasando de una situación cíclica a una situación estructural. El principal factor que impulsa este cambio es un ciclo de mejora de los resultados financieros que ya está en marcha, y que se ve favorecido por un período prolongado de bajos costos de financiamiento en el país. Se espera que la tasa promedio de las operaciones overnight en Singapur durante los últimos tres meses permanezca estable.1.2%–1.3%Las empresas de inversión están utilizando deudas baratas para refinanciar los préstamos que se vencen en el futuro. Esto no es un acontecimiento único, sino algo que se repetirá a lo largo de varios años. Los analistas consideran que esta situación representa una fuente importante de ingresos para los años 2026 y 2027.

El impacto cuantificable es significativo. DBS prevé que esta actividad de refinanciamiento generará un aumento del 2.5% en los ingresos distribuibles, lo cual se traducirá directamente en mayores rendimientos por unidad. Cabe destacar que este aumento aún no se refleja completamente en las valoraciones actuales del mercado. El mercado continúa asumiendo un crecimiento anual constante de los rendimientos, como señala CGS International. Además, la ventaja estructural que representa la baja tasa de interés local aún no se ha aprovechado al máximo. Esto genera un sobreprecio razonable para los inversores que están dispuestos a ignorar los problemas a corto plazo.

Ese beneficio se refleja en la valoración del sector. A pesar de los beneficios obtenidos, las S-REITs cotizan actualmente a un precio aproximadamente 0.9 veces el valor contable del activo subyacente. Es decir, existe una descuento significativo en comparación con el valor real del activo. Lo más importante es que la rentabilidad del sector, de casi 5.7%, implica una diferencia de casi 3.7 puntos porcentuales con respecto a los bonos gubernamentales de Singapur a 10 años. Esta diferencia representa la compensación que se ofrece a los inversores por los riesgos percibidos en el sector. Sin embargo, parece que estos riesgos están exagerados, dado que existe una clara perspectiva de aumentar las distribuciones de beneficios en el futuro.

La sostenibilidad de esta estrategia depende de la persistencia de niveles bajos de SORA. Si el anclaje se mantiene, el ciclo de refinanciación continuará afectando los resultados financieros, lo que contribuirá a mantener el descuento en la valoración de las acciones. Para los portafolios institucionales, esta combinación de un aumento sustancial en los resultados financieros y una mayor prima de rendimiento ofrece una oportunidad atractiva, ajustada en función del riesgo. Este aumento no es algo temporal, sino el inicio de un ciclo de mejora que durará dos años.

Rotación de sectores y consecuencias en el portafolio

El “vento estructural” que impulsa el mercado inmobiliario de Singapur no ocurre en un ambiente sin influencia alguna. Es una componente clave de un cambio de capital más amplio y dirigido dentro del mercado de valores locales. La tendencia alcista del sector inmobiliario ha sido notablemente intensa; el índice FTSE ST All-Share de Inversiones y Servicios Inmobiliarios ha experimentado un aumento significativo.Casi el 14% este año.Esta performance ha superado al índice de bienes raíces asiático en aproximadamente 10 puntos porcentuales. Esto es una clara señal de que hay un flujo institucional concentrado hacia las ventajas únicas que ofrece Singapur.

Este flujo de capital está impulsado por una combinación poderosa de políticas y estructuras de mercado. Maybank identifica un “punto óptimo” para los valores de Singapur en el año 2026, gracias a la convergencia entre la resiliencia macroeconómica y las reformas estructurales. Un elemento clave es…Programa de Desarrollo del Mercado de Valores (EQDP)Esto permitirá que la liquidez se dirija hacia el mercado. La empresa de correduría espera que esta implementación ocurra principalmente en el año 2026, lo que generará un importante impulso para el desarrollo del valor de los activos en el mercado.

Visto desde la perspectiva de un portafolio, esto sienta las bases para una rotación clásica entre los diferentes sectores. A medida que las reformas se aceleran y la liquidez proveniente del EQDP se distribuya entre los activos, es probable que el capital se desplace de las empresas de gran capitalización a las empresas de pequeña y mediana capitalización. Esta dinámica ya es visible; el optimismo se debe a la expectativa de que los fondos impulsados por las reformas inviertan en empresas de mediana y pequeña capitalización. Para los inversores institucionales, esto representa una oportunidad doble: podrían invertir en REITs de alto rendimiento y con un buen potencial de crecimiento económico, mientras buscan aprovechar las revalorizaciones del mercado en general, según las previsiones de Maybank. El objetivo es alcanzar una cotización de 5,600 puntos para el Straits Times Index.

En resumen, el rendimiento superior del sector inmobiliario es un síntoma de una tendencia general de asignación de capital. Este sector se beneficia actualmente de un entorno con tipos de interés favorables y de una liquidez adecuada. Pero también constituye un vehículo importante para aprovechar la “premiera de certeza” que ofrecen las reformas estables en Singapur. Para los portafolios, esto implica la recomendación de invertir en activos inmobiliarios de calidad, manteniendo al mismo tiempo un ojo atento a las posibles oportunidades de rotación que podrían impulsar todo el mercado.

Diferencias en la calidad y evaluación de riesgos

El aumento de las ganancias no será un rally generalizado. Para los inversores institucionales, la recuperación es un ejemplo de una gran divergencia entre los rendimientos de los diferentes activos. La diferencia entre los REITs de mejor calidad y aquellos de menor calidad aumentará significativamente. Lo importante ahora es la visibilidad de los ingresos y la solidez del balance general, más que el rendimiento bruto del activo en sí. Se trata de una rotación basada en la calidad de los activos; la gestión disciplinada del capital permite distinguir a los ganadores de los perdedores.

Keppel REIT es un ejemplo de una empresa con capacidad para adaptarse a las circunstancias adversas. Su decisión estratégica de vender Mapletree Anson para el año 2024…775 millones de dólaresFue una decisión crucial que mejoró su perfil financiero, reduciendo la carga de deuda y aumentando la capacidad de cubrimiento de las deudas. Este reciclaje proactivo de capital ha proporcionado una base estable para las distribuciones, incluso en un entorno operativo difícil. La tasa de ocupación de su cartera de activos es del 95.9%, y la tasa de reversiones de alquiler es del 12.3%. Estos datos indican una fuerte demanda, especialmente por parte de sus activos de oficinas de primera clase. Esta combinación de un balance financiero más limpio y una mayor resiliencia operativa permite a Keppel aprovechar al máximo las condiciones favorables del mercado para realizar refinanciaciones y promover el crecimiento de las distribuciones.

Otros nombres de alta calidad, como CapitaLand Integrated Commercial Trust y Frasers Centrepoint Trust, también destacan por su excelencia operativa y su solidez financiera.Un 39.2% de apalancamiento total.El 74% de las inversiones con tipos de interés fijos constituyen un respaldo importante para las empresas. Además, el 98.1% de la cartera de inversiones de FCT está ocupada, y su mix de activos más conservador permite obtener flujos de efectivo previsibles. Estos son los fondos que cuentan con una gestión sólida y un nivel de endeudamiento moderado, lo que garantiza que se podrán mantener las distribuciones de ingresos hasta el año 2026.

El riesgo principal es que los precios del mercado se recuperen antes de que los efectos positivos de la política monetaria se hagan realidad. Históricamente, el mercado ya comienza a mostrar signos de recuperación mucho antes de que se implementen las reducciones de tipos de interés. Esto crea una situación en la que los valores con balances sólidos y capacidad de resistir las adversidades son los más favorables. Enero es, por lo tanto, un momento ideal para reconsiderar a aquellos valores de alta calidad que cuentan con balances sólidos y capacidad de resistir las adversidades. La estrategia institucional es clara: se debe apoyar a aquellos operadores disciplinados y con planes claros para obtener mayores ganancias, mientras se reduce el apoyo a aquellos con apalancamiento elevado o con bases operativas inciertas. El rally está presente, pero los ganadores serán aquellos cuyos balances son sólidos.

Catalizadores y lo que hay que observar

La tesis estructural para el sector inmobiliario en Singapur ahora se basa en una serie de factores que afectarán negativamente o positivamente la situación en el corto plazo. El principal indicador que debe ser monitoreado es el ritmo de las actividades de refinanciamiento y la magnitud de las mejoras en los rendimientos de las acciones. Los analistas de DBS pronostican que esto ocurrirá a partir de los informes de resultados del primer trimestre.Un aumento del 2.5% en los DPUs.Desde este ciclo, algunas entidades financieras podrían experimentar aumentos del 4% al 8% en sus resultados. Actualmente, el mercado considera un crecimiento constante del DPU en términos anuales. Esto indica que los beneficios reales de las políticas de baja SORA aún no se han reflejado plenamente. Para los inversores institucionales, los resultados del primer trimestre serán una prueba importante para ver si el aumento de ganancias prometido se materializa como se esperaba.

Un segundo factor importante es la implementación de las reformas por parte de la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS), así como la liquidez dirigida que proviene de esta autoridad.Programa de Desarrollo del Mercado de Valores (EQDP)Maybank considera que este es un factor clave para “desbloquear un valor significativo” en el año 2026. Se espera que este programa permita que la liquidez se distribuya en el mercado, lo que podría acelerar la transición del sector de las grandes empresas a las pequeñas y medianas empresas. El momento y la escala en la que se utilice esta liquidez será un factor importante para mantener este aumento de valor más allá del período inicial motivado por los resultados financieros de las empresas.

El principal riesgo para toda la tesis se debe a posibles retrasos o cancelaciones de las reducciones de los tipos de interés. El punto de inflexión estructural depende de que el promedio de los tipos de interés overnight en Singapur durante los últimos tres meses permanezca entre 1.2% y 1.3%. Cualquier desviación significativa de esta tendencia podría socavar el aumento de los ingresos, ya que la refinanciación se volvería menos atractiva y el premio por los tipos de interés podría disminuir. Históricamente, los precios del mercado se recuperan mucho antes de que las políticas monetarias entren en vigor, lo que crea una situación potencialmente problemática si el cronograma cambia.

En cuanto a la construcción de carteras, esto significa que los próximos meses requerirán un monitoreo activo. Se debe enfocarse en aquellas empresas de alta calidad, con balances sólidos y una alta tasa de ocupación de sus locales. Estas empresas están en mejor posición para aprovechar las oportunidades que ofrece el proceso de refinanciamiento. La estrategia institucional consiste en otorgar mayor importancia a estas empresas, pero al mismo tiempo, es necesario estar alerta ante cualquier señal de que el entorno de bajas tasas o las reformas en el sistema financiero no se materialicen como se esperaba.