El riesgo oculto de Shared Roof: Una reparación por valor de 10 millones de dólares revela la debilidad de las propiedades inmobiliarias que pertenecen al grupo.

No se trata simplemente de un edificio; es una empresa cuyo éxito se basa en una idea sencilla pero poderosa. Un grupo de amigos e inversores conjuntamente aportaron sus recursos para crear un modelo de participación en el negocio, donde cada uno posee una parte del capital total. La lógica detrás de esto es simple: 18 inversores contribuyeron con un total de…50 millonesEl objetivo es construir un complejo de apartamentos de 35 unidades en el barrio de Phinney Ridge, en Seattle. Este fondo de inversión colectiva es la piedra angular del proyecto; convierte así el sueño común en una realidad tangible.

La estructura de propiedad es el núcleo de este modelo de negocio. En lugar de comprar apartamentos individuales, cada inversor posee acciones en una compañía de responsabilidad limitada que, legalmente, es la dueña de todo el edificio. Esto permite una verdadera forma de propiedad compartida: las decisiones relacionadas con el edificio, su mantenimiento, sus reglas y su situación financiera, se toman de manera colectiva. Se trata de un sistema en el que los riesgos y las responsabilidades se distribuyen entre todos los participantes, tal como ocurre en cualquier asociación. Si el edificio necesita un nuevo techo, el costo proviene del fondo común, y no de los bolsillos de uno solo de los propietarios.

El proyecto combina lujo con un propósito social deliberado. Diez de los miembros del grupo de inversores también son propietarios de las viviendas. Ellos utilizaron su participación en la inversión para financiar la construcción de unidades diseñadas especialmente para este proyecto. Como señaló uno de los fundadores, estas viviendas cuentan con suelos de madera, encimeras de mármol y electrodomésticos de marca Bertazzoni, características típicas de viviendas de alta calidad. Sin embargo, el plan de negocio incluye una dedicación del 20% a proporcionar viviendas a inquilinos de ingresos medios. De esta manera, la construcción servirá a una comunidad más amplia, manteniendo una mezcla de ingresos entre sus habitantes. No se trata simplemente de una comunidad cerrada; es un portafolio de alquileres diversificado, con espacios comunitarios como un invernadero en la azotea y una habitación insonorizada para los niños.

En esencia, Shared Roof funciona como un pequeño fondo de inversiones inmobiliarias privado. Los inversores son los accionistas; el edificio es el activo, y los ingresos por alquiler de todas las 35 unidades se reinvierten en la LLC compartida. Los inversores residentes pagan alquiler a la LLC, al igual que cualquier otro inquilino. Pero además, ellos también tienen una participación en el capital total del negocio. Esta estructura combina los beneficios de tener control sobre el negocio y la posibilidad de apreciar el valor del inmueble con la responsabilidad común de mantener el edificio y con la contribución a la cohesión social de la comunidad. Se trata de un negocio basado en el principio de que un techo compartido puede sostener un futuro compartido.

Los costos ocultos: Cuando el edificio necesita un “fondo para emergencias”.

El modelo de participación en la propiedad promete control y comunidad, pero también implica una responsabilidad compartida por cada gasto. La verdadera prueba de esta lógica empresarial no surgió durante la construcción inicial, sino después de varios años desde que se comenzara la obra. Un contratista contratado para reconstruir la fachada del edificio falló en su trabajo, lo que obligó al grupo a invertir más recursos en el proyecto.10 millones de dólaresSe necesitaba comenzar todo de nuevo. Este reparación inesperada no solo agotó los recursos presupuestarios, sino que también retrasó la terminación de la construcción en dos años y medio.

Ese es el costo oculto que todo proyecto de propiedad compartida debe tener en cuenta. Cuando el techo se daña o la fachada necesita una reparación completa, no hay nadie a quien se pueda recurrir para obtener ayuda. Los gastos de reparación provienen directamente del capital colectivo del grupo: ese fondo común que se utiliza para financiar los préstamos hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones rutinarias. Utilizar ese fondo para cubrir gastos imprevistos es como usar el dinero que se tiene ahorrado para reparar un coche en caso de emergencia. Eso significa que queda menos dinero disponible para situaciones futuras. Esto demuestra la importancia de contar con un “fondo para casos de emergencia” dentro del plan financiero, separado del presupuesto operativo.

Esta presión destaca la necesidad de un modelo de presupuestación disciplinada y compartida entre todos los miembros del grupo. El costo mensual que cada inversor debe pagar para cubrir los gastos de hipoteca, impuestos y mantenimiento debe manejarse con cuidado. Cuando se produce un gasto de 10 millones de dólares en reparaciones externas, no se trata simplemente de un gasto ocasional; es una carga adicional sobre todo el flujo de efectivo del grupo. El grupo tuvo que recurrir al capital compartido, algo que de otra manera podría haberse utilizado para fines de crecimiento, mejoras o incluso para obtener ganancias. Esto sirve como un recordatorio de que, en un negocio compartido, cada dólar gastado en reparaciones significa que no se puede invertir ese dinero en otros aspectos importantes. El modelo funciona mejor cuando el grupo está preparado para enfrentar estas sorpresas inevitables y grandes, contando con un margen financiero suficiente, en lugar de limitarse a un solo presupuesto mensual.

El obstáculo financiero: ¿Por qué los bancos rechazan la propiedad compartida?

El modelo de patrimonio compartido es una forma inteligente de agrupar recursos. Pero enfrenta obstáculos cuando se trata de préstamos bancarios tradicionales. En el caso del proyecto “Shared Roof”, el principal problema fue la estructura de propiedad única del proyecto. Los bancos suelen prestar dinero a individuos o a entidades individuales. Les resulta fácil otorgar préstamos a propiedades individuales o a empresas con sede en LLC. Pero cuando el prestatario está formado por un grupo de 18 inversores que, juntos, poseen una LLC que administra todo el edificio, la situación se vuelve complicada.

Este es el principal desafío para las empresas cooperativas. Los prestamistas no están familiarizados con la estructura de responsabilidad y gobierno colectivo que caracteriza a estas organizaciones. Ven a una red compleja de propiedad compartida, en lugar de a un único prestatario. Esta falta de familiaridad genera cautela por parte de los prestamistas. Para un banco, el riesgo que implica otorgar un préstamo a un grupo es más difícil de evaluar que el riesgo asociado a otorgar un préstamo a una sola persona con un salario fijo. El proceso de toma de decisiones: ¿cómo puede un grupo de 18 personas llegar a un consenso sobre una reparación importante o un aumento del alquiler? – no forma parte de los procedimientos estándar de análisis crediticio. Como resultado, la estructura no convencional del proyecto dificulta que se obtengan financiamiento de los bancos tradicionales.

Esto obligó al grupo a buscar otras fuentes de financiamiento. Se dirigieron hacia fuentes alternativas de capital.Cooperativa de Capital CompartidoEste prestamista está especializado en proporcionar financiamiento favorable para cooperativas. Con más de 45 años de experiencia y más de 1,000 proyectos cooperativos financiados, este prestamista comprende las características únicas de las cooperativas en cuanto a estructuras de propiedad, gobierno y capital. Ellos mismos son una cooperativa, lo que significa que su misión se alinea con los valores del control democrático y la propiedad compartida. Esta relación con un prestamista que realmente entiende el tema fue crucial para la viabilidad financiera del proyecto.

En resumen, los modelos de propiedad compartida a menudo requieren socios financieros especializados. La lógica empresarial de la combinación de capitales funciona bien, pero el sistema bancario tradicional no está diseñado para esto. Para empresas como Shared Roof, encontrar un prestamista que comprenda el concepto de propiedad compartida y los riesgos asociados no es solo útil, sino que es una condición indispensable para que la empresa pueda comenzar su operación.

Catalizadores y riesgos: ¿Qué podría salir mal? (y qué podría salir bien)

El éxito de este negocio de propiedad compartida depende de varios factores importantes en el futuro. El mayor catalizador para su éxito es la salud a largo plazo de la estructura del edificio. La historia del proyecto muestra cuán frágil puede ser esa estructura. El fracaso de un contratista fue uno de los factores que contribuyeron a este fracaso.10 millones de dólaresSe trata de una reconstrucción, y también hay un retraso de dos años y medio. Ese único acontecimiento demostró que las sorpresas estructurales pueden arruinar un proyecto y hacer que los costos se incrementen mucho más de lo previsto. Para que el negocio prospere, la construcción debe ser duradera durante décadas, no solo unos pocos años. Esto significa que la calidad de la construcción inicial y cualquier reparación futura deben gestionarse con extremo cuidado.

Sin embargo, el mayor riesgo radica dentro del grupo. Se trata de una ruptura en la cohesión del grupo. Cuando 18 inversores poseen conjuntamente una LLC, las decisiones relacionadas con reparaciones importantes, aumentos de alquiler o cambios en las reglas requieren el consenso de todos los miembros del grupo. Si el grupo se divide, esto puede llevar a un impasse en el consejo o a la incapacidad de financiar las tareas necesarias. Esto no es algo hipotético. Otras cooperativas han enfrentado crisis cuando los contratos de arrendamiento expiraban o cuando los desacuerdos sobre los costos de mantenimiento se volvían insostenibles. En el caso de Shared Roof, el riesgo es que el modelo de participación compartida, que funciona bien en teoría, pueda fallar en la práctica, si el compromiso de los miembros del grupo disminuye o si surgen conflictos entre las personalidades de los miembros del grupo en cuanto a las responsabilidades compartidas.

El resultado positivo requiere un proceso democrático sólido y un compromiso común con el bienestar a largo plazo del edificio. Esto significa tratar la propiedad no solo como una casa, sino como un negocio que todos comparten. Esto implica reuniones regulares y transparentes, un proceso de toma de decisiones claro, y la voluntad de financiar el mantenimiento del edificio con fondos compartidos. La fortaleza de este modelo radica en su comunidad interna; su debilidad, en su dependencia de esa misma comunidad para que funcione de manera eficiente. Si el grupo puede aprender a amar ese “proceso” de gobernanza compartida, como sugiere uno de los líderes del grupo, podrán convertir los posibles conflictos en una fuente de resiliencia. El objetivo es asegurar que cada inversor vee el bienestar del edificio como algo propio, porque así es.