Las ventas cayeron al mínimo en 14 meses, mientras que los precios alcanzaron un récord. Lea el número central.

Esta mañana, el titular del artículo llegó a tu teléfono: las ventas de viviendas existentes disminuyeron un poco menos de lo esperado en agosto. Si tienes alguna acción cuyo valor está relacionado con los mercados inmobiliarios, la reacción automática es reducir tu exposición a ese activo. Una disminución en las ventas significa una disminución en la demanda; y una disminución en la demanda significa problemas para las empresas que dependen de las transacciones inmobiliarias.

Esa imagen es medio correcta y medio peligrosamente incorrecta. Esta es la parte que se elimina: el mismo informe indicó que las casas se vendían a un precio mediano récord, mientras que el inventario del país alcanzó su nivel más alto en siete años. Las ventas disminuyeron.YLos precios han subido.YSuministrarlo todo de repente. Un enfriamiento en el mercado normalmente no se comporta así. El número principal que acabas de leer fue el menos útil del informe; y el número que realmente determina hacia dónde van los precios a continuación, permaneció en silencio, en medio del resto de los datos.

Deje de pensar en esas palabras por un momento y imagínese un restaurante.

Los clientes de esta noche eran los reservas del mes pasado.

La venta de la casa se completa, el dinero se transfiere y las llaves pasan de manos. Ese es el momento en que se registran los datos mensuales: cuántas cenas se sirvieron, qué mesas quedaron ocupadas y cuánto se cobró. Pero nadie entra al mercado sin saber nada sobre esa casa. Unas semanas antes, el comprador firmó un contrato; primero había que realizar la inspección de la propiedad y el análisis del título de propiedad. El contrato firmado es como una reserva para la cena en el restaurante. La finalización de la venta es cuando se sirve la cena.

Así que la cena de esta noche corresponde a reservas del mes pasado. Hace dos semanas, el menú se volvió más caro de repente; por lo tanto, la cena de esta noche no refleja ese aumento en los precios. Esta noche es simplemente el reflejo de las reservas que se hicieron en aquel momento en que el menú costaba lo que costa ahora. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios cuenta los ventas de propiedades, lo que significa que en agosto…El número de 3.98 millonesResumen de los contratos firmados, en su mayoría, en junio y julio, cuando las tasas de interés hipotecarios ya habían aumentado.

Ahora, etiquete los propiedades.CierreLa venta de viviendas existentes es el tema principal de los informes.ReservaEs la venta pendiente, contada por separado por NAR y publicada por sí misma.Precio del menúEs el pago mensual del préstamo hipotecario, determinado por la tasa de interés de 30 años. Y ese costo se ha aumentado: la tasa promedio del préstamo hipotecario a largo plazo de 30 años ha alcanzado…6.71% a principios de septiembreY ha estado aumentando hacia el 7% debido a las preocupaciones sobre la inflación. Ninguno de esos aumentos se ha reflejado en los resultados de cierre hasta ahora. El mes “fuerte” del que hablamos ahora es simplemente el resultado de las tasas anteriores.

Esa es la corrección del reloj; solo ella debería hacer que se ralentice el proceso. Pero no es la razón por la cual los precios permanecieron estables.

El número medio

El verdadero problema de un restaurante no es el número de comidas que se ofrecen esta noche. Es cuántas mesas vacías tendrá si la situación continúa así. Lo mismo ocurre con las casas: se mide simplemente el número de mesas vacías, sin tener en cuenta las complicaciones que pueden surgir en un solo mes.Abastecimiento para meses= Inventario ÷ Tasa de ventas mensuales.

Haganlo en números enteros. La tasa anual de agosto es de 3.98 millones, o aproximadamente 331,000 hogares al mes. Había1,62 millones de hogares listados.Si se dividen los tiempos de vida de los productos, obtienes aproximadamente 4.9 meses de suministro. Es decir, si no se agregan nuevos productos y las ventas continúan al mismo ritmo, el estante se vaciará en unos cinco meses.

Los cuatro meses y nueve meses son importantes, ya que constituyen una medida de la capacidad de negociación de los vendedores. En los mercados más competitivos de los últimos años, el suministro era de aproximadamente tres meses; los compradores no tenían otra opción, así que los vendedores establecían las condiciones comerciales. NAR ahora informa sobre el suministro en meses.4.9, el valor más alto en más de una década, en comparación con los 4.6 anteriormente.Un mes antes. Cada mes adicional de suministro significa una semana más de mesas vacías, una razón más para negociar, un poco más de ventaja para el vendedor.

Los técnicos honestos de un restaurante dirían: las mesas están vacías, por lo que los precios se ajustan. Y aquí es donde la analogía relacionada con la vivienda debe ser considerada como una explicación válida. Pero los precios no se ajustaron. El precio medio de las casas existentes alcanzó…En agosto, la cifra aumentó un 1.6% en comparación con el año anterior; se trata de un récord para ese mes. Es el 38º mes consecutivo en el que se registran ganancias anuales.Las tablas vacías y los precios registrados no deberían coexistir. Algo está haciendo que el menú sea costoso.

Donde la analogía del restaurante falla.

Un restaurante debe llenar las mesas de esta noche, o perderlas para siempre. Una mesa sin vender es una inversión desperdiciada. Un propietario no es un restaurante. El hecho obvio en el corazón de este mercado es la obligación de pagar hipotecas: cientos de miles de propietarios tienen préstamos con intereses del 3% o 4% desde la pandemia. Vender las propiedades significaría intercambiar ese dinero barato por un préstamo del 6.7% para comprar una casa más cara. Las matemáticas apoyan la decisión de permanecer en su lugar. Así que, a medida que la demanda disminuía, muchos propietarios simplemente se negaban a vender, en lugar de reducir el precio. En lugar de hacer descuentos, preferían no vender las mesas.

Por eso, la oferta solo aumentó hasta un nivel “equilibrado”, y no hasta un exceso de oferta. También por eso, el precio nacional se mantuvo estable. Es también por eso que el único segmento que realmente crece es aquel que no se ve afectado por las hipotecas: las casas valoradas en más de 1 millón de dólares.Un 3.9% en términos anuales; mientras que las ventas de viviendas por valor de entre $100,000 y $250,000 disminuyeron un 10%.Los ricos pueden comprar con efectivo (aproximadamenteEl 27% de las ventas en agosto se realizaron completamente en efectivo.Saltando completamente las comisiones de financiación); el sector sensible a las tasas no puede hacerlo.

Así que el mercado no se derrumba en una dirección, ni explota en otra. Está cambiando… lentamente, de un modelo de vendedores a uno de compradores. Es un cambio que el economista principal de NAR denomina como un avance hacia…Mercado de compradoresSe mantiene a raya del descenso de precios únicamente porque los propietarios se niegan a renunciar a sus hipotecas baratas.

Trae el modelo de vuelta a los almacenes.

Se pueden extraer tres conclusiones, y ellas son la razón para resistir ese reflejo que provocó la creación de este artículo.

Primero,Este número se refiere al mercado de reventa, no al mercado de nuevas construcciones.Las ventas de casas existentes se refieren a situaciones en las que un propietario reemplaza a otro en una casa ya existente; ningún constructor recibe dinero por ello. La idea de que “las ventas de casas disminuyeron, así que hay que deshacerse de los constructores de casas” es una confusión entre dos tipos diferentes de negocios. Los constructores de casas están relacionados con las ventas de nuevas casas, que se registran en un informe mensual separado.

En segundo lugar,Quien realmente siente que existe un mercado de reventa es aquel a quien se le paga por cada transacción.Los emisores de hipotecas, los agentes y los portales de corretaje que reciben una comisión por cada transacción; los prestamistas… sus ingresos dependen del volumen de transacciones y de la comisión que cobran. El volumen de esta mesa es…Mínimo en 14 mesesCon casas que permanecen en su lugar por más tiempo.31 días en el mercado, en comparación con 29.Cuando aproximadamente un cuarto de los acuerdos no requiere financiación alguna, también hay menos ingresos por comisiones que se pueden obtener. El tiempo que tarda el producto en llegar al mercado es el factor que reduce estas ganancias mucho antes de que se fije el precio.

Tercero,El número medio es tu indicador de alerta temprana.Cuando la cantidad de meses disponibles supera los cinco y se acerca a los seis, eso indica que las concesiones en cuanto a precios comienzan a tener importancia. La presión que surge, cuando llega, se transmite a través del valor patrimonial de los propietarios y a cualquiera cuyo activo o riesgo esté respaldado por valores de reventa. Por ahora, 4.9 meses sigue siendo un número “equilibrado”. Hay que observar si esta cantidad seguirá aumentando, no si el valor mensual baja.

La única prueba que vale la pena llevar de aquí es una pregunta, no un código.¿Cuántos meses de suministro? ¿Y sigue aumentando?Ese ratio representa la verdadera negociación que ocurre bajo el título de ventas. Es lo que los mercados sensibles a las tasas están revaluando en este momento. Recuerde siempre el contexto antes de utilizarlo: las cantidades de suministro mensuales son una medida nacional, y eso oculta las diferencias locales drásticas. En los mercados del Sun Belt, por ejemplo…Austin y West Palm BeachYa veo.El 80% o más de las casas se venden por menos de su precio de venta.Mientras que el noreste, que carece de inventario suficiente, sigue prohibiendo las negociaciones. Y el número importante que recibieron esta mañana fue escrito hace dos meses, por una tasa de hipotecas que ya no existe. Lea en cambio ese número relevante.