Sabra Health Care REIT: El dividendo del 5.8% finalmente se ha recibido

Un aumento en el objetivo de precios es una predicción relacionada con los ingresos, no los ingresos en sí mismos. Por lo tanto, cuando Mizuho aumentó nuevamente su objetivo de precios para Sabra Health Care REIT este mes –el último de varios aumentos en Wall Street durante 2026– la pregunta importante no es si el precio alcanzará los $23 o $25. La cuestión es si el rendimiento del 5.8% proviene de flujos de efectivo reales y crecientes, o de esperanza. Esa es la prueba que Sabra ha tenido dificultades para superar durante años… Y esa es también la razón por la cual sus dividendos, finalmente, parecen ser diferentes.

El movimiento de Mizuho no fue algo excepcional. Durante el año 2024, Mizuho ajustó su precio objetivo para Sabra.$17 a $18, luego a$20Manteniendo una calificación de “sobreperformance” y citando el crecimiento de AFFO de la empresa como motivo. Este mes, Sabra presentó…La segunda conferencia anual de REIT en el sector de atención médica de MizuhoY la empresa volvió a elevar su atención. El resto de los participantes también se unió a la acción.La Deutsche Bank aumentó su objetivo a 25 dólares en julio., Bank of America tiene un objetivo de 25 dólares con una opción de compra.Y Raymond James pasó de “Bajo rendimiento” a “Rendimiento en el mercado”.Meta de $23 a principios de agosto.Eso no es ruido de momento; se trata de un consenso que se forma en torno a una idea: que el mecanismo de ganancias finalmente puede sostener los pagos correspondientes.

Lee el último trimestre como si fuera un tablero de indicadores financieros; esos aumentos parecen inapropiados. Sabra informó sobre…Pérdida neta en el segundo trimestre de $0.10 por acciónContrario al consenso que esperaba una ganancia. Una pérdida significativa y una serie de aumentos en los objetivos de precios por parte de los analistas durante la misma temporada parecen ser características de dos compañías diferentes. Y, en realidad, así es. La pérdida es, en su mayoría,…102,4 millones de dólares en provisiones por pérdidas de préstamos no monetariosSe reservó el beneficio reducido de su hipoteca RCA; se trata de una solución para un problema histórico, pero la empresa lo excluye de los datos que utiliza para calcular sus resultados.

Eliminemos eso, y entonces Q2 se muestra.FFO normalizado de $0.38 por acción y AFFO normalizado de $0.40 por acciónLos dividendos cuestan $0.30 por trimestre. Eso corresponde a un pago del 75% de los fondos obtenidos de las operaciones, es decir, una cobertura de aproximadamente 1.3 veces. Los dividendos de los REITs se pagan a partir de los AFFO, que son los fondos que el propietario realmente conserva después de los costos de mantenimiento y alquiler. El ingreso neto no es la medida correcta, ya que la depreciación es simplemente un gasto documental, no un pago en efectivo. Eso es más importante de lo que parece: Sabra redujo sus dividendos durante la pandemia.A $0.30 por trimestre en 2020Y la rentabilidad ha mantenido ese sabor residual de esa operación desde entonces. En cuanto a los criterios que determinan los dividendos, esta es una distribución de beneficios para Sabra tan completa como los inversores han visto en mucho tiempo.

Lo que ha cambiado no es solo la cobertura de servicios ofrecidos, sino también el “motor” que se encuentra detrás de ellos. Sabra ha ido ajustando gradualmente su portafolio hacia viviendas para adultos mayores gestionadas por ella misma, en lugar de alquilarlas mediante modelos de alquiler triple neto. De esta manera, la empresa puede beneficiarse cuando hay un aumento en el número de ocupaciones y en los ingresos por alquiler. Los ingresos netos de las viviendas para adultos mayores gestionadas aumentaron un 13.7% año tras año; el porcentaje de ocupaciones llegó al 88.2%, y el alquiler por habitación ocupada aumentó un 6.6%. Este impulso es la razón por la cual la dirección de la empresa…Se publicaron las proyecciones para todo el año 2026 a finales de julio.Y lo reafirmaron con respecto al trimestre: el crecimiento normalizado de FFO fue de aproximadamente el 7%, y el crecimiento normalizado de AFFO fue de unos 8%.

El estado de cuentas respalda la narrativa en lugar de amenazarla. La deuda neta en relación con el EBITDA ajustado se sitúa en…4.61 veces, en comparación con 5.04 veces.en el primer trimestre y por debajo del objetivo de 5.0 veces establecido por la empresa a largo plazo.En septiembre del año pasado, Moody’s elevó el grado de inversión de las notas senior de Sabra a Baa3.La empresa también ha comenzado a utilizar esa fuerza de negocio en su estrategia de inversiones. Este año, ha invertido 599 millones de dólares, con una tasa de retorno de efectivo inicial del 7.5%. De esta cantidad, 274 millones de dólares se invirtieron en el trimestre, con una tasa del 8.1%. Además, hay más de 1 mil millones de dólares en inversiones en curso. Casi toda esa inversión se destina a la gestión de viviendas para adultos mayores. Incluso está cosechando valor de las propiedades antiguas que forman parte del portafolio: Sabra ha renegociado su contrato de arrendamiento triple net con Avamere, con un alquiler fijo anual de 48 millones de dólares, desde febrero. También tiene cartas de intención para rearrenderar las 26 propiedades en cuestión.

Es importante tener en cuenta esta advertencia que debe ser honesta para los inversionistas de ingresos. El objetivo de un analista es reflejar el flujo de caja esperado, pero no el flujo de caja en sí. Sabra genera crecimiento en parte mediante la venta de acciones: 21.4 millones de acciones se encontraban bajo acuerdos de venta anticipada, a un precio promedio ponderado de 19.24 dólares por acción. Las nuevas transacciones, con tasas de rentabilidad entre el 7.5% y el 8.1%, están aproximadamente en línea con los costos de equity nuevos. El crecimiento proviene del desarrollo del negocio: la tasa de ocupación es de aproximadamente el 80%, y los alquileres aumentan a medida que las condiciones de arrendamiento se vuelven más estrictas. No se debe juzgar la reinversión basándose en los titulares de los negocios, sino en si la rentabilidad normalizada por acción seguirá aumentando el próximo año.

Tres factores podrían poner en peligro la situación actual. Primero, un pago del 75% es una cifra razonable, pero no es suficiente para sostener todo el sistema. Segundo, el trabajo es el factor clave en este sector; los costos por habitación ocupada aumentaron un 4.1% en el trimestre. Aunque esto es más lento que el crecimiento del 6.6% en los alquileres, la presión salarial es el factor que puede cambiar la situación operativa. Tercero, la gerencia sigue intentando consolidar el negocio de enfermedad mental y dejar de operar en el negocio de salud conductual. Cada transición implica riesgos de ejecución, hasta que se complete esa transición.

Para un portafolio de ingresos diversificado, Sabra ocupa una posición definida: una posición en el sector de salud con rendimientos altos, cuyos dividendos son cubiertos por un flujo de efectivo creciente. El balance general permite reinvertir los fondos mientras se pagan los dividendos. Si usted posee las acciones, los análisis de los analistas confirman que los ingresos que obtiene son más seguros… pero eso no es motivo para operar en el mercado. Si usted está añadiendo estas acciones al portafolio, la disciplina sigue siendo la misma: comprar acciones de ingresos que entienda bien, siempre y cuando la cobertura sea verificable y los cálculos de reinversión estén a su favor. Lo que debe vigilar no es un objetivo de precio, sino la relación normalizada entre AFFO y el dividendo trimestral de $0.30, así como la ocupación de viviendas gestionadas, trimestre por trimestre. Mientras esa cobertura sea de aproximadamente 1.3 veces y la ocupación siga aumentando, el rendimiento del 5.8% funciona bien, independientemente de si las acciones están cerca de los $20 o de los $25.