Aumento de la morosidad hipotecaria y las ejecuciones hipotecarias: ¿una nueva era de riesgo en los bienes raíces de EE. UU.?

El mercado inmobiliario de Estados Unidos se encuentra en una encrucijada. Para el primer trimestre de 2025, la tasa de morosidad hipotecaria ajustada estacionalmente había subido al 4,04%, un aumento de 10 puntos básicos con respecto al año anterior. Si bien este número puede parecer modesto, enmascara una historia más profunda: el aumento de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias ya no son incidentes aislados sino riesgos sistémicos que amenazan con remodelar el panorama inmobiliario. Para los inversores, esto significa reevaluar la exposición a valores respaldados por hipotecas (MBS), fondos de inversión en bienes raíces (REIT) y bancos regionales, sectores históricamente aislados de las recesiones pero que ahora enfrentan una presión sin precedentes.

El aumento de la delincuencia: un presagio del estrés sistémico

El primer trimestre de 2025 reveló tendencias preocupantes. La morosidad de los préstamos convencionales aumentó 8 puntos básicos hasta el 2,70%, mientras que los préstamos VA en ejecución hipotecaria alcanzaron el 0,84%, el nivel más alto desde 2019. La expiración de la moratoria de ejecución hipotecaria del VA sin un programa de reemplazo ha dejado a los prestatarios en una posición precaria, y las consecuencias ya son visibles. Por ejemplo, Lakeland, Florida y Columbia, Carolina del Sur, ahora se encuentran entre las principales áreas metropolitanas con tasas de ejecución hipotecaria, con un 0,29% y un 0,28% de las unidades de vivienda afectadas, respectivamente.

Estas tendencias no se limitan a los mercados en dificultades. Incluso los prestatarios principales están mostrando signos de tensión, con una morosidad de 30 días que aumenta 11 puntos básicos hasta el 2,14%. Las causas subyacentes (fatiga de las tasas de interés, ahorros agotados por la pandemia y salarios estancados) sugieren que no se trata de un problema temporal sino de un cambio estructural.

Valores respaldados por hipotecas: una base volátil

Los MBS, que alguna vez fueron la base de la inversión inmobiliaria institucional, ahora enfrentan una doble amenaza: el aumento de los incumplimientos y un entorno prolongado de tasas altas. El tiempo promedio para completar una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2025 fue de 645 días, frente a los 777 días de 2024, pero aún es demasiado largo para evitar pérdidas en cascada. Para los titulares de MBS, esto significa períodos prolongados de incertidumbre y volatilidad de valoración.

Considere el caso de Corporación de Inversiones AGNC. (AGNC) y Gestión de capital de Annaly (NLY), dos de los REIT hipotecarios más grandes. Ambos dependen de la estabilidad de los rendimientos de los MBS, pero a medida que aumenta la morosidad, sus carteras están expuestas a mayores riesgos de pago anticipado y pérdidas crediticias. El reciente aumento en las ejecuciones hipotecarias de VA, en particular, podría obligar a estos REIT a rebajar los activos de manera agresiva, erosionando el capital.

Bancos Regionales: La Vulnerabilidad Oculta

Los bancos regionales, a menudo pasados por alto a favor de los megabancos, son excepcionalmente vulnerables. Muchos tienen grandes concentraciones de hipotecas residenciales en mercados de segundo nivel donde la apreciación del precio de la vivienda se ha estancado. Zions Bancorp (ZION) y New York Community Bancorp (NYCB) son excelentes ejemplos: sus libros de préstamos están sesgados hacia áreas suburbanas y rurales donde la diversificación económica es limitada.

Los datos cuentan una historia preocupante. En el primer trimestre de 2025, Chase de JPMorgan (JPM) aumentó sus provisiones para pérdidas crediticias en un 75% con respecto al trimestre anterior, lo que refleja una probabilidad de recesión del 50%. Es probable que le sigan bancos más pequeños, con menos capital y márgenes más estrechos. Por ejemplo, primer busey Corp. (BUSE) informó una provisión de $45,6 millones en el primer trimestre, una sobreestimación de 31,3 millones de dólares de las expectativas, lo que indica un deterioro de la calidad de los activos.

REIT: los puntos de presión pasados por alto

Los REIT hipotecarios no son los únicos actores inmobiliarios en riesgo. REIT de renta variable , particularmente aquellos enfocados en bienes raíces comerciales (CRE), también están bajo presión. La interconexión del crédito al consumo y la CRE es evidente: a medida que los propietarios de viviendas no pagan las hipotecas, es más probable que no paguen las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles y otras deudas. Esto crea un ciclo de retroalimentación que podría deprimir la demanda de espacios comerciales y de oficinas, sectores que ya luchan con el trabajo remoto y el comercio electrónico.

Considere el caso de Grupo inmobiliario Simon (SPG), un REIT de centro comercial. Si la morosidad de las tarjetas de crédito (que alcanzó un máximo de 13 años en 2025) continúa aumentando, los inquilinos en el comercio minorista discrecional podrían enfrentar cierres, lo que reduciría el tráfico peatonal y los alquileres. Del mismo modo, los REIT de oficinas como Boston Properties (BXP) podrían sufrir a medida que se reducen los presupuestos corporativos.

Implicaciones de la inversión: navegar por la nueva normalidad

Para los inversores, el mensaje es claro: la era de la complacencia en el sector inmobiliario ha terminado. Aquí le mostramos cómo posicionar una cartera:

1. Reducir la exposición a MBS y REIT de alto riesgo : Evite REIT como AGNC y ÚLTIMO a menos que puedan demostrar una sólida gestión del riesgo de crédito. De manera similar, manténgase alejado de los bancos regionales con fuertes concentraciones en préstamos VA o FHA.
2. Diversificar en sectores resilientes : Priorizar los REIT con exposición a bienes raíces industriales o de atención médica, que son menos sensibles a los incumplimientos de los consumidores. Prólogo (PLD) y Ventas (VTR) son candidatos fuertes.
3. Supervise las métricas crediticias de cerca : Esté atento a las ganancias de los bancos regionales y las provisiones para pérdidas crediticias. Bancos como U.S. Bancorp (USB) y PNC (PNC) han demostrado una mejor gestión de riesgos, pero incluso ellos no son inmunes.
4. Cobertura contra riesgos sistémicos : Considere bonos del Tesoro a corto plazo o bonos corporativos de alta calidad para compensar la volatilidad inmobiliaria.

Conclusión: Un cuento de precaución

El mercado inmobiliario de EE. UU. aún no está en crisis, pero se tambalea al límite. El aumento de la morosidad y las ejecuciones hipotecarias no son solo síntomas: son señales de advertencia de una recalibración económica más amplia. Para los inversores, la clave es actuar antes de que llegue la próxima ola de incumplimientos. El mercado inmobiliario siempre ha sido cíclico, pero la combinación actual de tasas altas, crecimiento salarial débil y brechas políticas crea un entorno excepcionalmente volátil. En este clima, la precaución no solo es prudente, es esencial.