REITs y el mandato de 68 mil millones de dólares: Un cambio estructural en la asignación de capital

El fenómeno central es evidente: en el último año, aproximadamente…Se pagaron 68 mil millones de dólares.Se trata de una obligación para los inversores en un grupo selecto de empresas. No se trata de una decisión discrecional, sino una exigencia legal. El mecanismo se basa en una disposición específica del Código de Impuestos Internos, sección 857(a). Esta disposición establece que las empresas de inversión inmobiliaria deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos tributables a los accionistas anualmente. Si no se cumple esta obligación, se generará un impuesto sobre la renta corporativo. Por lo tanto, esta distribución es una necesidad estructural, y no una opción de gestión por parte de las empresas.

Esto crea un contraste fundamental con el panorama corporativo en general. Mientras que las empresas que forman parte del S&P 500 están involucradas en una actividad masiva de devolución de capital, la atención se centra en los planes de recompra de acciones. En los últimos 12 meses, hasta septiembre de 2025, las empresas han gastado…Más de 1 billón de dólares en operaciones de recompra de acciones.Esto supera con creces los 740 mil millones de dólares que se invierten en dividendos. La pregunta central, entonces, es: ¿por qué este pago obligatorio es tan importante? En un mundo donde las retribuciones de los capitales están cada vez más determinadas por la discreción de la gestión y por el momento en que se realizan las transacciones en el mercado, la estructura de los REITs ofrece una fuente de capital garantizada para los inversores. Se trata de un mecanismo de financiación basado en impuestos, que opera según un cronograma fijo, proporcionando así un flujo de ingresos predecible, lo cual difiere de las decisiones variables y a menudo volátiles de los consejos de administración de las empresas.

Dividend Growth en REITs: Un año récord, a pesar de las dificultades macroeconómicas

La estructura de pagos establecida cumple con sus promesas. En el año 2025, las empresas REIT de los Estados Unidos anunciaron un aumento récord en sus ingresos.73 aumentos en los dividendosCon un total de 11 ascensos en solo diciembre. Este crecimiento constante es una de las principales ventajas del sector. Los datos muestran que…Los REITs, que representan el 65.8% del total, registraron dividendos más altos en el año 2025, en comparación con los pagos realizados en el año 2019.El impulso es especialmente fuerte en los subsectores del comercio minorista y la vivienda. En estos sectores, una alta proporción de empresas está aumentando sus distribuciones de beneficios.

Sin embargo, esta narrativa positiva contrasta claramente con la percepción que tiene el mercado de valores en general. A pesar de los fuertes aumentos en los dividendos, muchos REITs han registrado rendimientos negativos en lo que va de año. La razón principal es simple: el sector está luchando con problemas importantes.Un entorno en el que las tasas de interés son más altas y se mantienen así durante un período prolongado.El aumento en los costos de endeudamiento ejerce presión sobre las valoraciones de los REITs, ya que estas entidades dependen en gran medida del crédito para su financiación. Este obstáculo se ve agravado por la baja proporción de participación de las instituciones en este sector: aproximadamente el 1% del total de acciones del S&P 500. Esta baja proporción de participación significa que el sector a menudo carece de un amplio soporte durante períodos de volatilidad en el mercado o cuando los tipos de interés aumentan.

La tensión en este caso es de carácter estructural. El modelo de REIT está diseñado para generar ingresos constantes, pero su valor es extremadamente sensible al costo del capital. El fuerte crecimiento de los dividendos refleja, en muchos casos, una resiliencia operativa sólida. Sin embargo, la atención del mercado sigue centrándose en el impacto futuro de las tasas de interés. La aparente contradicción entre los altos pagos y el bajo rendimiento de las acciones destaca un clásico dilema macroeconómico. Los inversores se ven obligados a comparar este atractivo flujo de ingresos con la presión constante que ejerce una política monetaria restrictiva.

El contexto político y de mercado: Recompra vs. Desembolsos obligatorios

El panorama de la asignación de capital está definido por dos modelos muy diferentes. Por un lado, la tendencia dominante es el reembolso voluntario de las inversiones realizadas. En los últimos 12 meses, hasta septiembre de 2025, las empresas han invertido en este sentido.Más de 1 trillón de dólares en actividades de recompra de acciones.Se trata de una cifra que estableció un nuevo récord trimestral en el primer trimestre de 2025. Esta preferencia está profundamente arraigada: durante dos décadas, las recompras han sido la principal forma de devolver capital a los accionistas, superando incluso los dividendos. Sin embargo, este modelo no está exento de problemas. Existe una nueva herramienta política que podría ayudar a resolver estos problemas.Impuesto sobre las recompras netas del 1%Ya ha comenzado a afectar negativamente las ganancias operativas de Q1 del año 2025, reduciéndolas en un 0.50%. De forma más fundamental, esta práctica enfrenta cada vez mayores desafíos políticos y regulatorios. La magnitud de estas recomprares es cada vez más cuestionada, especialmente cuando las empresas son consideradas como aquellas que no cumplen con sus objetivos estratégicos.

En el otro lado del balance hay el modelo de REIT, una estructura que se basa en un pago obligatorio.Se pagaron 68 mil millones de dólares.Lo que ocurrió el año pasado con los inversores no fue una decisión discrecional, sino un requisito legal establecido en la Sección 857(a). Esto garantiza un flujo constante de capital, lo cual contrasta con las decisiones variables y, a menudo, relacionadas con los mercados en los que se realizan las recompras de acciones. Sin embargo, este modelo no está exento del impacto del entorno económico general. El valor del sector es muy sensible al costo del capital, y muchos REITs están luchando para manejar esta situación.Un entorno de tipos de interés más altos por un período prolongadoEstas presiones contrarias a la tendencia general contribuyen a que el sector carezca de una buena gestión institucional. Esto lo hace más vulnerable en períodos de estrés macroeconómico.

La tensión entre estos modelos ahora entra en una nueva fase. La atención política se ha centrado en los contratistas de defensa, donde el presidente Trump…Orden ejecutivo de enero de 2026Se seleccionan empresas que realizan operaciones de recompra o distribuyen dividendos, aunque supuestamente no están cumpliendo con las necesidades del gobierno. Este movimiento representa una posible amenaza regulatoria para el modelo de retorno de capital discrecional. Para los REITs, esto constituye una ventaja, ya que sus pagos no son discrecionales, sino que dependen de su situación fiscal. Sin embargo, los obstáculos macroeconómicos siguen existiendo. La presión regulatoria sobre las operaciones de recompra podría, en última instancia, destacar la ventaja estructural del modelo de REITs. Pero eso no elimina el problema fundamental de los aumentos en los costos de endeudamiento. La discusión política obliga a reflexionar sobre qué constituye una asignación responsable de capital. En esta discusión, los pagos obligatorios de los REITs ocupan un lugar especial.

Catalizadores, escenarios y lo que hay que vigilar

El cambio estructural en la asignación de capital depende de unos pocos factores clave. El más importante es la implementación de las medidas propuestas por el presidente Trump.Orden ejecutivo de enero de 2026El alcance y la aplicación de esta medida serán una prueba importante. La orden instruye al Secretario de Guerra a que identifique a las empresas de defensa que no cumplen con sus obligaciones, y que han realizado pagos de dividendos. Las posibles soluciones incluyen la aplicación de sanciones legales y restricciones en los futuros pagos de capital por parte de dichas empresas. Si este marco se aplica de manera amplia, podría provocar una reducción significativa en los pagos discrecionales en todo el sector, lo cual representaría un desafío directo al modelo dominante de recompra de activos.

Al mismo tiempo, los efectos financieros de las políticas existentes ya son mensurables.Impuesto sobre las retribuciones netas del 1%Se ha demostrado que este impuesto es efectivo, ya que reduce los ingresos operativos del primer trimestre de 2025 en un 0.50%. Este impuesto representa un costo real para las empresas, y su carga podría convertirse en un punto focal para futuros ajustes legislativos o regulatorios. Cualquier expansión o mejora de este impuesto afectará aún más el cálculo de las decisiones que toman las empresas al considerar la posibilidad de realizar retiros de capital.

En el modelo de pago establecido por las normas vigentes, la lista de vigilancia se basa más en las dinámicas del mercado. El sector presenta una situación de falta de propiedad significativa.El 1% del índice S&P 500Se trata de una “catalizadora latente”. Un aumento sostenido en los rendimientos de los REITs en comparación con los mercados en general indicaría que los inversores están comenzando a considerar los dividendos como un mecanismo de retorno de capital más atractivo y estable. Esto sería una poderosa confirmación del beneficio estructural que ofrece el modelo de REIT en un entorno regulatorio que tiende a desconfiar de los rendimientos discrecionales.

En resumen, se trata de una competencia entre la presión política y el reconocimiento del mercado. Si la orden de defensa lleva a una intensificación de las medidas contra las recompra de acciones, eso podría acelerar el cambio hacia estructuras obligatorias como los REITs. Pero ese cambio solo tendrá verdadero impulso si los obstáculos persistentes del mercado –en particular, el entorno de tipos de interés más altos y más prolongados– comienzan a disminuir. Por ahora, los indicadores clave que deben monitorearse son el alcance de la aplicación de la orden ejecutiva, la posible evolución de las tasas impositivas relacionadas con las recompras de acciones y el rendimiento relativo de los REITs. Estos factores determinarán si el mandato de 68 mil millones de dólares se convertirá en el nuevo estándar o seguirá siendo una alternativa de nicho.