Emisión de bonos verdes por REIT: Un señal de rotación sectorial en medio de un mercado en declive

El mercado de bonos verdes para las empresas de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos está en una situación muy delicada. Después de alcanzar un punto máximo en 2021, la emisión de bonos ha disminuido significativamente. Los datos más recientes muestran que el sector se encuentra en una situación de declive desde 2025. Los ingresos obtenidos gracias a los bonos verdes por parte de las empresas de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos han disminuido considerablemente.160 millones de dólares en el año 2023.Se produjo una disminución drástica, de 14.38 mil millones de dólares en el año 2021. Esta tendencia continuó en el año 2025, cuando toda la emisión de bonos se concentró en un único tema: los centros de datos. Solo Equinix Inc., por ejemplo, recaudó aproximadamente 1.67 mil millones de dólares a través de dos ofrecimientos en euros durante la primera mitad del año, lo que representa toda la actividad relacionada con los bonos verdes en ese sector.

No se trata de un colapso generalizado del mercado, sino más bien de una retracción específica de un sector determinado. El mercado general de bonos verdes en dólares también ha enfrentado obstáculos, ya que la emisión de bonos ha disminuido.Un 32% en comparación con el año anterior.En el año 2025, en medio de una situación de sentimientos negativos y retrocesos en las políticas gubernamentales, la contracción del sector de los REIT es aún más severa. Mientras que el mercado global experimentó una disminución del 32% en términos anuales, el segmento de los REIT pasó de alcanzar un pico de 14.38 mil millones de dólares a menos de 2 mil millones de dólares en solo dos años. Esto indica un cambio en la liquidez y la asignación de capital dentro del sector inmobiliario. El canal de financiación verde se ha agotado para todos los activos, excepto para aquellos que dependen de tecnologías como la inteligencia artificial. Para los inversores institucionales, esto significa que las oportunidades se reducen en un área temática que está en declive.

Conductores de activos y cambios estructurales: Centros de datos frente a REITs tradicionales

La concentración en este sector está motivada por una clara señal de asignación de capital. En el caso de los REITs, la búsqueda de la descarbonización ya no es un mero ejercicio de publicidad, sino un factor importante para obtener financiación más económica.Un descenso del 1% en la intensidad de las emisiones aumenta la probabilidad de obtener vínculos de préstamos sostenibles en un 29.6%.Este mecanismo constituye un poderoso incentivo: los bancos prefieren los préstamos en moneda local para aquellos REITs que cuenten con estrategias de sostenibilidad bien establecidas. Además, las diferencias de intereses sobre estos préstamos responden directamente a la reducción de emisiones. En un entorno crediticio cada vez más restringido, esta relación entre el rendimiento ambiental y los costos de endeudamiento representa un factor positivo estructural.

Esta dinámica ha dividido el mercado en dos sectores. El tema dominante en los bonos verdes en dólares estadounidenses son los centros de datos, ya que la demanda insaciable de la IA por infraestructuras eficientes en términos energéticos hace que este sector sea muy importante. Mientras que el mercado general de los bonos verdes enfrenta dificultades, las empresas de gestión de activos como Equinix y Digital Realty han seguido activas, recaudando miles de millones de dólares a través de bonos verdes para financiar sus proyectos de construcción. En contraste, las empresas de gestión de activos tradicionales en el sector de oficinas e industriales han abandonado esta área. Sus carteras enfrentan desafíos más complejos relacionados con la descarbonización, y necesitan menos capital para financiar proyectos relacionados con tecnologías de alto crecimiento. El resultado es una fuga de capital desde el sector inmobiliario hacia un sector más específico, dirigido por la IA.

Para los inversores institucionales, esto crea una oportunidad clara, pero limitada. El tema relacionado con los centros de datos ofrece una forma de obtener financiamiento a un precio potencialmente reducido. Sin embargo, representa una opción diferente al abordar activos inmobiliarios diversificados. La retirada del sector de los REIT de los bonos verdes indica que el costo de capital está cada vez más estratificado, favoreciendo así a aquellos activos que cuentan con una historia de sostenibilidad clara y que pueden ser monetizados. Se trata de un cambio estructural, no de una situación temporal causada por políticas específicas.

Implicaciones en el portafolio: El ponderamiento del sector y el factor de calidad

La concentración de los centros de datos en la emisión de bonos verdes tiene implicaciones claras para la construcción de carteras de inversiones. Para los inversores institucionales, el principal riesgo radica en la extrema concentración de las emisiones de bonos verdes. Dado que toda la emisión de bonos verdes para el año 2025 proviene de un único subsector, los beneficios de la diversificación resultantes de una amplia exposición a REITs se ven reducidos. Esto crea una vulnerabilidad específica para ese sector: si hay una desaceleración en la demanda de centros de datos impulsada por la tecnología de inteligencia artificial, o si se realiza un cambio en la asignación de capital hacia otros sectores, esto afectará directamente la liquidez y las opciones de financiamiento para todo el sector de los bonos verdes. La estrategia de utilizar bonos verdes para la asignación de capital se convierte ahora en un juego de suma cero, donde pocos son los ganadores y muchos son los perdedores.

Al mismo tiempo, está surgiendo un beneficio adicional relacionado con la calidad de los productos. Los datos demuestran que existe una relación directa y cuantificable entre el rendimiento ambiental y la financiación más barata.Un descenso del 1% en la intensidad de las emisiones aumenta la probabilidad de obtener financiación sostenible, en un 29.6%.Esto no es un beneficio teórico, sino una ventaja concreta en términos de costos de capital. Los diferenciales de interes de las acciones de SLL responden a los esfuerzos por reducir la emisión de carbono. Los bancos prefieren activamente a los REITs que cuentan con estrategias de sostenibilidad bien establecidas, lo que genera una preferencia estructural hacia ese tipo de empresas.

Lo que se puede concluir de esto es que existe una señal clara en favor de la rotación de sectores. Los inversores deben considerar invertir con mayor peso en los REITs relacionados con centros de datos que ya hayan demostrado su compromiso con la descarbonización, como Equinix y Digital Realty. Estas empresas han recaudado la mayor cantidad de fondos provenientes de bonos verdes. Estas compañías no solo son beneficiarias de esta tendencia, sino que también están construyendo un margen financiero favorable gracias a financiamientos más baratos y sostenibles. Por el contrario, los REITs tradicionales que no cuentan con una narrativa verde creíble o que no tienen suficiente capital para financiar proyectos de descarbonización, deberían tener una cartera de inversiones más baja. El mercado de bonos verdes ya no es simplemente una herramienta para abarcar varios sectores, sino un instrumento preciso para la asignación de capital, favoreciendo así la calidad y la especialización en lugar de la amplitud de los negocios.

Catalizadores y riesgos: Lo que hay que tener en cuenta durante una rotación sectorial

El camino hacia la emisión de bonos verdes para REITs depende de varios factores futuros. El factor más importante es la sostenibilidad del tema relacionado con los centros de datos. Dado que toda la emisión de bonos para el año 2025 se concentra en ese subsector, cualquier señal de saturación o disminución en la demanda impulsada por la IA podría reducir el rendimiento de los bonos verdes. La situación actual es un juego de suma cero: cualquier desaceleración en ese sector afectaría directamente la liquidez y el costo de capital para todo el sector de los bonos verdes, lo que podría provocar un cambio en la rotación de activos, favoreciendo así a los activos especializados.

Un indicio más amplio que debe ser monitoreado es cualquier aumento en la emisión de valores por parte de los REITs que no se encuentran en centros de datos. El regreso de los REITs dedicados a propiedades de oficinas, industriales u otras tipologías de propiedades al mercado de bonos verdes podría indicar una expansión de la tendencia hacia el uso de activos sostenibles, así como un posible fortalecimiento de los herramientas de financiación utilizadas en este sector. Por ahora, la ausencia de tal actividad resalta la división entre los diferentes tipos de activos: solo aquellos con una historia de sostenibilidad clara y cuya rentabilidad pueda ser monetizada pueden acceder a este tipo de capital.

Los cambios en las políticas en los Estados Unidos y Europa siguen siendo un factor de riesgo importante. El mercado ya ha enfrentado obstáculos debido a estos cambios.Retrocesos en las políticas relacionadas con el cambio climáticoExisten sentimientos negativos en torno a la inversión sostenible. La incertidumbre regulatoria o un cambio en la voluntad política podrían impedir la emisión de nuevos títulos, no solo para los REITs. Por el contrario, marcos normativos más claros o incentivos adecuados podrían revitalizar el mercado de bonos verdes, proporcionando un impulso positivo para todos los sectores. Para los inversores institucionales, esto hace que las políticas sean una variable crucial que debe ser observada atentamente. Las políticas pueden validar la atención que se dedica actualmente a los centros de datos, o bien obligar a realizar una reevaluación estratégica de todo el panorama financiero relacionado con el medio ambiente.