Riesgos regulatorios para los inversores en bienes raíces institucionales: La prohibición de SFR impuesta por Trump y sus implicaciones en el mercado

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos está experimentando un cambio significativo, ya que la prohibición propuesta por el presidente Donald Trump de que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares gana impulso.Anunciado en enero de 2026La política tiene como objetivo reducir la influencia de Wall Street en el acceso a la vivienda, restringiendo que corporaciones grandes como Blackstone y BlackRock adquieran propiedades residenciales con fines de alquiler. Aunque el gobierno presenta esto como una iniciativa en favor de los propietarios de viviendas, sus efectos secundarios para las empresas de inversión inmobiliaria de tipo SFR y las firmas de capital privado son graves. Esto conlleva riesgos regulatorios, legales y de estabilidad del mercado, lo cual requiere una atención urgente por parte de los inversores.

Reacciones del mercado y impacto inmediato

La anunciación causó un gran impacto en el sector inmobiliario. Las acciones de empresas como American Homes 4 Rent e Invitation Homes cayeron significativamente.Las acciones de Blackstone cayeron en más del 12%.En una sola sesión de negociación. Esta volatilidad refleja el escepticismo del mercado hacia la viabilidad a largo plazo de las inversiones institucionales en SFR.De acuerdo con un informe de los españoles:La caída inmediata en los precios refleja las preocupaciones de los inversores sobre la reducción de la demanda por propiedades unifamiliares, así como posibles excesos regulatorios.

Sin embargo, los expertos siguen divididos en opiniones. Mientras que algunos sostienen que la prohibición podría estabilizar los precios de la vivienda al reducir la competencia especulativa, otros advierten sobre las consecuencias imprevistas que podría tener. Por ejemplo…Análisis destacadoQue los inversores institucionales poseen actualmente una proporción modesta del mercado de SFR, lo que sugiere que el impacto a corto plazo podría ser limitado. Sin embargo, las implicaciones más amplias de esta política, como los desafíos legales y las complejidades relacionadas con el cumplimiento de las regulaciones, podrían transformar el sector en los próximos años.

Riesgos regulatorios: Aplicación de las leyes a nivel estatal y precedentes legales

Incluso antes de que se promulgue una legislación federal, los inversores institucionales del SFR enfrentan cada vez más riesgos regulatorios a nivel estatal. Las acciones coercitivas tomadas por los fiscales generales estatales ya han sentado precedentes que podrían restringir las operaciones de estos inversores. Por ejemplo…El juicio presentado por Minnesota contra HavenBrook Homes en el año 2022Se revelaron problemas de gestión sistemática y de habitabilidad, lo que resultó en la creación de un fondo de compensación de 2.2 millones de dólares para los inquilinos. De manera similar…La compensación de 3.7 millones de dólares de California para el año 2024Con Invitation Homes, se demuestra cómo las infracciones relacionadas con el control de los alquileres pueden llevar a sanciones significativas, incluso cuando no se trata de intención alguna de violar las regulaciones.

Estos casos ilustran una tendencia creciente: los fiscales generales de los estados utilizan las leyes de protección al consumidor para atacar a los operadores de sistemas de reserva de habitaciones en instituciones.Informes de notasQue tales medidas de ejecución podrían intensificarse bajo la retórica anti-bancos de Trump, incluso en ausencia de prohibiciones federales explícitas. Esto crea un doble riesgo para los inversores, ya que tienen que lidiar tanto con las posibles restricciones federales como con una serie de regulaciones estatales que varían mucho en cuanto al alcance y la rigurosidad de su aplicación.

Desafíos legales y complejidades relacionadas con el cumplimiento de las normas legales

La prohibición propuesta también plantea cuestiones constitucionales relacionadas con los derechos de propiedad y el exceso en la aplicación de las regulaciones.Los especialistas en derecho sostienen que…Que una prohibición federal sobre las compras de bienes inmuebles por parte de instituciones podría enfrentar problemas en virtud de la Cláusula de Expropiación del Quinto Amendamento de la Constitución, que protege la propiedad privada contra la expropiación por parte del gobierno, sin compensación alguna. Aunque el gobierno de Trump aún no ha establecido esta prohibición oficialmente, la mera amenaza de tal legislación genera incertidumbre, lo que dificulta las estrategias de inversión a largo plazo para las empresas de valores de renta y las firmas de capital privado.

Además, cumplir con las regulaciones que van cambiando se está volviendo cada vez más complejo. Por ejemplo…La legislación propuesta por la gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul– La exigencia de un período de espera de 75 días para las compras de SFR por parte de instituciones, así como la restricción de las deducciones fiscales, son ejemplos de cómo los estados están intentando crear obstáculos que dificulten la competencia entre los compradores individuales. Estas medidas, aunque aún no son de carácter federal, indican un cambio político más amplio que podría presionar al Congreso a adoptar restricciones similares.

Política fiscal y desregulación: Una espada de doble filo

Entre estos riesgos, las reformas fiscales y regulatorias propuestas por la administración de Trump para el año 2025 ofrecen algún alivio.La Ley sobre la Extensa y Hermosa LenguaLa ley, firmada en agosto de 2025, aumentó el límite de participación en las subsidiarias de fondos de inversión inmobiliarios sujetas a impuestos, de 20% a 25%. Además, hizo que la deducción permitida según la normativa 199A para los dividendos de estos fondos fuera permanente. Estos cambios proporcionan beneficios fiscales que podrían compensar algunos costos legales y operativos para los fondos de inversión inmobiliarios de SFR.

Sin embargo, la desregulación conlleva sus propios inconvenientes. Aunque la simplificación de los procedimientos de autorización y las regulaciones ambientales más laxas pueden reducir los costos de desarrollo, esto también puede tener efectos negativos.También invitan a que se entable un litigio.Por parte de grupos ambientalistas y debido a la reacción negativa del público. Por ejemplo…Notas de análisisQue las tarifas impuestas por Trump sobre los materiales de construcción provenientes de China y México ya han aumentado los costos de los proyectos, reduciendo las márgenes de beneficio de los desarrolladores. Esta dualidad –reducción de los costos de cumplimiento frente a mayores riesgos legales y de reputación– crea un entorno inestable para los inversores institucionales.

Implicaciones más amplias para los inversores

La interacción entre estos factores crea una situación compleja para las empresas inmobiliarias de tipo SFR y para las firmas de capital privado dedicadas al sector inmobiliario. Por un lado, la política de desregulación y los incentivos fiscales impuestos por Trump podrían fomentar el crecimiento a corto plazo en el desarrollo residencial. Por otro lado, la prohibición propuesta contra las empresas de tipo SFR y las medidas de aplicación en nivel estatal amenazan con erosionar la estabilidad del mercado y la confianza de los inversores.

Para los inversores, lo importante es equilibrar el riesgo con las oportunidades. La diversificación de los portafolios, incluyendo viviendas multifamiliares que no sean vulnerables a la supervisión regulatoria, podría reducir la exposición a la volatilidad del mercado inmobiliario. Además, dar prioridad al cumplimiento de las leyes estatales relacionadas con la protección de los inquilinos podría disminuir la probabilidad de enfrentar medidas legales costosas.

Conclusión

La prohibición propuesta por Trump contra las compras de inmuebles por parte de empresas institucionales es más que una simple modificación en las políticas gubernamentales; representa un catalizador para la transformación regulatoria y legal en el sector inmobiliario. Aunque las políticas de desregulación y reducción de impuestos implementadas por el gobierno ofrecen cierto alivio, la amenaza de restricciones a nivel federal y estatal exige un enfoque cauteloso y adaptativo. Para las empresas de REITs y fondos de capital privado, el camino a seguir depende de una planificación estratégica y una capacidad de adaptación rápida a los cambios regulatorios.