Redwood Trust tomó préstamos al 7%: eso es una pista sobre sus dividendos del 20%.

Un rendimiento de dividendos cercano al 20% nunca es algo agradable. Significa una de dos cosas: o que el valor de los dividendos está mal estimado, o que el mercado espera que se reduzcan los pagos de dividendos. Redwood Trust (RWT), una empresa de finanzas inmobiliarias que ha pagado dividendos durante más de dos décadas, cotiza actualmente a aproximadamente el 20%, y eso es apenas la mitad del valor contable reportado anteriormente. Por lo tanto, las noticias sobre finanzas corporativas de esta semana –una venta de bonos convertibles con un rendimiento del 7.00% que vence en 2030, por un valor de 185 millones de dólares– merecen más atención que una simple inversión de capital. Es la respuesta de la gerencia a la pregunta que cualquier inversor de ingresos debería hacer primero: ¿el “motor” que paga los dividendos sigue estando intacto?

Qué hace realmente el programa.

La transacción en sí es bastante sencilla. Redwood tomó un préstamo.185 millones de dólares, con un cupón del 7.00%.En cuanto a las notas convertibles para inversionistas mayores, se vendieron a compradores institucionales en una colocación privada. Las bonos se convierten en acciones ordinarias.Aproximadamente $4.90 por acción, lo que representa un aumento del 35%.Donde las acciones se negociaban el día en que se fijó el precio del trato, y maduran en 2030.

Donde va el dinero es lo que narra la verdadera historia. Aproximadamente 129 millones de dólares de los ingresos se utilizan para comprar de nuevo acciones.Aproximadamente $124 millones de las notas convertibles de Redwood con una tasa de interés del 7.75%, que vencen en 2027.Aproximadamente 20 millones de dólares se utilizan para recompra de un poco más de 5.5 millones de acciones ordinarias. El resto se utiliza para financiar las plataformas de banca hipotecaria y las nuevas inversiones.

Es un paso para gestionar los riesgos, no una venta masiva de acciones. Redwood está reemplazando las deudas que debe pagar en 2027 por deudas que vencen en 2030, con una tasa de interés más baja: 7.00% en lugar de 7.75%. En otras palabras, esto hace que el plazo para la refinanciación sea aún más largo y, al mismo tiempo, reduce la factura de intereses. Comprar de nuevo sus propias acciones, cuando su valor real es mucho menor que su valor contable, es lo que una empresa hace cuando cree que su propio rendimiento económico vale más de lo que el mercado le atribuye.

La cuestión de la cobertura que se plantea.

Ahora, la parte honesta: ya que un rendimiento del 20% debe ser probado, no admirado. El negocio de Redwood se divide en dos categorías de ingresos. Las plataformas de banca hipotecaria – Sequoia, Aspire y CoreVest – están cerradas.Más de 8 mil millones de dólares en préstamos en el segundo trimestre.Y obtuvieron un retorno anual del capital de aproximadamente el 33%. El otro grupo de inversiones son inversiones “de antigüedad”, que están perdiendo valor y arrastran a toda la empresa hacia abajo.

Aquí está la información importante sobre los rendimientos. Redwood paga un dividendo de $0.18 por acción cada trimestre, y su consejo de administración mantuvo ese nivel durante el tercer trimestre. En el segundo trimestre…Los principales segmentos de operación generaron ingresos distribuibles de 0.25 dólares por acción.– Está mucho por encima de los márgenes de distribución. Pero, en términos completamente consolidados, las ganancias totales distribuibles fueron solo de $0.15 por acción, lo cual es inferior a los $0.18 que se pagaron como dividendo, debido a la “carga histórica” que hay en el valor de las acciones.

Esa distinción es la razón principal por la cual el rendimiento es del 20%, y las acciones se negocian a aproximadamente la mitad de su valor.$6.90 valor contable del libroLos dividendos son realmente generados en el nivel del negocio de hipotecas en crecimiento; solo se obtienen parcialmente una vez que se suman las pérdidas históricas. El mercado valora precisamente esa escasez de dividendos.

La disminución esta semana se debe a los fondos de financiación, no a una reducción en los costos.

Sí, las acciones han bajado mucho últimamente: un quinto de su valor en las últimas cinco sesiones, y aproximadamente un 35% durante el año. Y una empresa con tasas de interés altas, bajo tal presión, naturalmente provoca preocupación. Pero miremos la secuencia de los acontecimientos. El día antes de la venta de los bonos, el consejo de administración de Redwood…Se pagó la dividendos trimestral a un valor de $0.18.El movimiento de precios está relacionado con la financiación en sí. Cuando una empresa emite bonos convertibles, los bancos que los colocan generalmente realizan coberturas vendiendo acciones ordinarias, y el comunicado de prensa de la empresa reconoce las recompra de acciones realizadas por la empresa misma.En paralelo con los precios.Podría afectar al precio de negociación.

Se trata de una presión mecánica causada por la reorganización de la estructura de capital, y no es señal de que el sistema de ingresos haya colapsado esta semana. Las dividendos se han confirmado nuevamente, y la empresa utiliza los fondos obtenidos para reducir sus costos de interés y prolongar su período de pago de intereses. Una empresa que reduce sus dividendos no deja intacto ese monto de pagos y, al mismo tiempo, reduce sus propias deudas.

¿Qué queda para el inversor de ingresos?

Al dar un paso atrás, el acuerdo de intercambio se convierte en una cuestión de juicio, y no en un dato importante para la noticia. Poseer Redwood significa aceptar una rentabilidad del 20%, que solo está cubierta parcialmente en términos consolidados. Se trata de un portafolio heredado del pasado, del cual la compañía sigue eliminando activos. Además, el precio de las acciones varía según los mecanismos de financiación. Esto no es una base sólida para un plan de ingresos de jubilación; es una inversión de mayor riesgo, en la que se depende de la capacidad de la empresa para mover capital de los activos perdidos hacia las plataformas hipotecarias. La lógica de reinversión –es decir, que un precio más bajo permite obtener más ingresos futuros– solo funciona si creemos que ese cambio realmente ocurre.

Las acciones de este portafolio se tratan como una posición de ingresos especulativos. Debe considerarse Redwood como tal, con un tamaño de inversión tal que cualquier reducción no causaría daños. En lugar de ser una de esas inversiones que simplemente financian tu vida, Redwood debe ser visto como una posición especulativa. La única condición que podría cambiar la situación es la caída de los ingresos distribuibles consolidados por encima del monto de los dividendos. Hasta que eso ocurra, el rendimiento del 20% es dinero real que llega a tu cuenta hoy. Pero se trata de un pago que la empresa obtiene en parte gracias a su propio progreso. El mercado te cobra el precio completo por esa incertidumbre.