Reconstruyendo la cartera: cómo el índice del mercado hipotecario de MBA remodela la construcción y las inversiones inmobiliarias

El índice del mercado hipotecario MBA de EE. UU. ha sido durante mucho tiempo un barómetro de la salud del mercado inmobiliario, pero en 2025, su influencia se ha extendido mucho más allá de los prestamistas hipotecarios. Con el índice alcanzando los 255,5 en julio, un aumento del 2,3% con respecto a mayo, los inversores están recalibrando sus carteras para alinearse con la dinámica cambiante de la construcción y los bienes raíces. Este aumento, impulsado por un aumento semanal del 7% en la actividad de refinanciamiento en medio de una tasa hipotecaria fija a 30 años del 6,79%, señala un punto de inflexión crítico para los sectores vinculados a la demanda de vivienda.

El índice MBA como indicador principal

El MBA Mortgage Market Index es más que una instantánea de las solicitudes de refinanciación y compra; es una herramienta predictiva para la construcción y la actividad inmobiliaria. Cuando aumentan las solicitudes de refinanciamiento, como lo han hecho en 2025 (un 25% más año tras año), indica que los propietarios están desbloqueando el capital y redirigiendo el capital hacia mejoras en el hogar y nuevas construcciones. Históricamente, esta dinámica ha llevado a un impulso rezagado pero significativo en los inicios de viviendas y los permisos. Por ejemplo, las lecturas elevadas del índice a principios de 2025 se correlacionan con un aumento trimestral proyectado del 4 al 5% en los inicios de viviendas para agosto, ya que la demanda acumulada satisface una oferta limitada de viviendas existentes.

La respuesta de la Reserva Federal a esta actividad es igualmente reveladora. Históricamente, la Fed ha retrasado los recortes de tasas durante períodos de alta actividad de refinanciamiento, como se vio en 2025. Esto crea un entorno favorable para los activos vinculados a la construcción, ya que los costos de endeudamiento más bajos y las tasas estables preservan la asequibilidad para los nuevos compradores de viviendas. ¿El resultado? empresas constructoras como Lennar (LEN) y PulteGrupo (PHM) han superado al S&P 500 entre un 8% y un 10% desde enero de 2025, con ETF como Homebuilders Select Sector SPDR Fund (XHB) y Construction Materials Select Sector SPDR Fund (ITB) ganando terreno.

Posicionamiento estratégico para inversores

1. Sectores de construcción y materiales con sobrepeso
   La trayectoria del índice MBA por encima de 240 durante tres meses consecutivos en 2025 se ha correlacionado históricamente con un rendimiento superior del 18% de las acciones de construcción sobre el S&P 500. Los inversores deberían considerar asignar a ETF como XHB y ITB , que rastrean empresas como oruga (CAT) y Materiales de Vulcano (VMC). Estas empresas se benefician del gasto en infraestructura y los auges de la construcción residencial.
   

2. Cobertura contra riesgos macro
   Si bien el sector de la construcción prospera, los inversores deben permanecer cautelosos sobre los cuellos de botella en la cadena de suministro y la volatilidad geopolítica. La diversificación en REIT de infraestructura como Brookfield Infrastructure Partners (BIP) y bonos del Tesoro protegidos contra la inflación puede mitigar estos riesgos. Además, monitorear el informe de inicios de viviendas de agosto y las reuniones de la Fed de septiembre brindará claridad sobre la trayectoria del mercado.

3. Reequilibrio lejos de sectores desplazados
   La divergencia entre la actividad de refinanciamiento y compra (las solicitudes de refinanciamiento aumentaron un 25% frente a las solicitudes de compra, que aumentaron un 0,1% semanalmente) remodela la dinámica del sector. Los bienes de lujo y los sectores discrecionales enfrentan vientos en contra ya que los hogares priorizan los gastos de vivienda. Los inversores deberían infraponderar estos sectores y redirigir el capital a acciones vinculadas a la construcción.

Perspectivas basadas en datos y tendencias del mercado

La correlación histórica del índice MBA con el rendimiento de las acciones de construcción está respaldada por datos granulares. Por ejemplo, cuando el índice supera los 240, las acciones de materiales de construcción como Vulcan Materials (VMC) históricamente han ganado un 12% en seis meses. De manera similar, los constructores de viviendas con una fuerte exposición regional, como D.R. Horton (DHI), han visto expandirse los múltiplos de valoración a medida que persiste la escasez de viviendas.

Conclusión: Construyendo un Portafolio Resiliente

El MBA Mortgage Market Index no es solo un indicador del mercado hipotecario, es una hoja de ruta para el panorama de inversión de 2025. A medida que la actividad de refinanciamiento alimenta la reasignación de capital y aumenta la demanda de construcción, los inversores deben actuar con decisión. Sobreponderar los sectores de la construcción y los materiales, cubrir los riesgos macro y reequilibrarse lejos de los sectores discrecionales posicionará las carteras para capitalizar la resiliencia del mercado inmobiliario.

En una era de incertidumbre económica, la conclusión clave es clara: comprar lo que exige el mercado inmobiliario (acciones vinculadas a la construcción) y vender lo que desplaza. El índice MBA, en esencia, es un llamado de atención para que los inversores alineen sus estrategias con las fuerzas que están remodelando los bienes raíces y la construcción.