La tokenización en el sector inmobiliario y el papel crucial de los marcos legales para garantizar la liquidez y la confianza de los inversores

El mercado de la tokenización inmobiliaria se ha convertido en una fuerza transformadora en el ámbito financiero mundial, redefiniendo la forma en que los activos inmobiliarios son fraccionados, comercializados y gestionados. En el núcleo de esta innovación radica el uso estratégico de Vehículos de Propósito Especial (Special Purpose Vehicles, SPV), que funcionan como el eje legal y operativo de los proyectos inmobiliarios basados en tokens. Al aislar los activos, garantizar la conformidad y permitir la participación escalable de los inversores, los SPV se han vuelto indispensables para conectar la propiedad inmobiliaria con la liquidez basada en la cadena de bloques. Sin embargo, el éxito de estos modelos depende de marcos jurisdiccionales que equilibren la innovación con la protección de los inversores. Este análisis explora cómo los SPV, cuando están estructurados dentro de ecosistemas legales sólidos como los del ADGM de los Emiratos Árabes Unidos, el DIFC o la Unión Europea, logran liberar liquidez y fomentar la confianza, al mismo tiempo que manejan la complejidad regulatoria.

SPVs: El pilar estructural de la propiedad inmobiliaria tokenizada

Las entidades de gestión patrimonial son el eje central de la tokenización inmobiliaria, funcionando como entidades legales que poseen activos físicos mientras emiten tokens que representan una propiedad fraccionada o derechos económicos. En 2025, las entidades de gestión patrimonial se estructuran principalmente como sociedades de responsabilidad limitada, fondos de inversión inmobiliaria o trustes, lo que garantiza la separación entre los titulares de los tokens y los propietarios directos de los bienes. Esta separación reduce los riesgos legales asociados a las leyes inmobiliarias.Simplifica el cumplimiento de las regulaciones relacionadas con valores.Por ejemplo, el proyecto de tokenización del St. Regis Aspen Resort utilizó un REIT estadounidense (Aspen Digital) para poseer el 18.9% del resort. Cada token representaba una acción del REIT. Este enfoque se ajustaba a las leyes de valores estadounidenses, según la regulación D.Facilitando la liquidez del mercado secundario.Español:

El modelo SPV también permite la automatización mediante contratos inteligentes, los cuales gestionan las transferencias de tokens, la distribución de ingresos y las verificaciones de cumplimiento de normativas. En los Emiratos Árabes Unidos, el entorno de prueba regulatorio del ADGM permite que los SPV utilicen estándares de tokens como ERC-7518.Integrar las reglas de cumplimiento directamente en la lógica de los tokens.Optimizando las transacciones y reduciendo el número de intermediarios. Al centralizar la gestión de activos dentro de entidades patrimoniales, los desarrolladores e inversores obtienen mayor claridad sobre los derechos de propiedad, la gobernanza y las estrategias de salida, factores cruciales para la adopción por parte de las instituciones.

Marcos Jurisdiccionales: Facilitando el Cumplimiento y la Liquidez

La escalabilidad de la tokenización en el sector inmobiliario depende de las jurisdicciones que proporcionen regulaciones claras y estrictas. Tres ecosistemas clave: ADGM, DIFC y la UE, ofrecen enfoques distintos pero complementarios para la tokenización estructurada en formato SPV.

ADGM: Claridad a nivel institucional

El Abu Dhabi Global Market (ADGM) se ha posicionado como un centro mundial para bienes inmuebles tokenizados, al tratar los valores digitales como si fueran valores tradicionales. Este enfoque permite que las entidades gestoras de valores emitan tokens que representen acciones o intereses de membresía.Sometido a los requisitos de licencia de ADGM.Para la emisión, custodia y negociación de tokens. El entorno de pruebas regulatorio del ADGM también fomenta la experimentación, permitiendo que las empresas proben modelos de tokenización, manteniendo al mismo tiempo los estándares de protección de los inversores. Por ejemplo, en 2025, una villa de lujo en Dubái fue tokenizada a través de un entorno de pruebas registrado en el ADGM; logró atraer a 169 inversores de 40 países y se vendió en menos de cinco minutos. La propiedad fraccionada, desde 500 dólares estadounidenses, ha democratizado el acceso a activos de alto valor.Contratos inteligentes que automatizan la distribución de alquileresY las verificaciones de cumplimiento.

DIFC: Innovación a través del uso de “sandboxing”.

El Dubai International Financial Centre (DIFC) complementa el enfoque institucional de ADGM con un “Sandbox para la regulación de la tokenización”, lanzado en marzo de 2025. Esta iniciativa permite la tokenización de bienes inmuebles como tokens de inversión; se recibieron 96 solicitudes de intereses de todo el mundo. La Autoridad de Servicios Financieros de Dubái del DIFC enfatiza el control impulsado por el mercado.Exigir que las empresas demuestren su cumplimiento de los requisitos legales.A través de procesos documentados relacionados con la prevención del lavado de activos y el conocimiento del cliente, así como con la gobernanza de los tokens y la resiliencia tecnológica. El período de prueba del 6 a 12 meses ha atraído a desarrolladores que desean tokenizar propiedades comerciales y residenciales.Proyecto piloto basado en la cadena de bloques del Departamento de Tierras de DubáiCon el objetivo de tokenizar el 7% del mercado inmobiliario de la ciudad para el año 2033.

UE: Continuidad legal y profundidad institucional

En la UE, los bienes inmuebles tokenizados se integran en los marcos financieros existentes, en lugar de formar parte de legislaciones separadas. La Directiva sobre Mercados de Activos Criptográficos (MiCA) y la Directiva sobre Mercados de Instrumentos Financieros II (MiFID II) clasifican los activos tokenizados como o bien valores criptográficos o valores tradicionales, dependiendo de su estructura. Por ejemplo, los bienes inmuebles tokenizados que funcionan como tokens de inversión (por ejemplo, acciones de propiedad fraccionaria) deben…Cumplir con la Regulación sobre ProspectosY las reglas de divulgación para los inversores. El régimen piloto de DLT de la UE mejora aún más la liquidez, ya que permite que los valores tokenizados se comercien en infraestructuras de blockchain, conectando así la finanza tradicional con los mercados descentralizados. Los marcos RAIF y ELTIF 2.0 de Luxemburgo ya han apoyado estructuras de fondos tokenizadas.Atraer a inversores institucionalesAquellos que valoran la continuidad legal y el cumplimiento de las normas transfronterizas.

Estudios de caso: Liquidez y confianza en la práctica

Los proyectos de tokenización llevados a cabo por los Emiratos Árabes Unidos destacan por sus resultados medibles en términos de liquidez y confianza de los inversores. En el año 2025, una entidad de propiedad especial registrada en el ADGM logró la tokenización de una propiedad comercial en Dubái, obteniendo una tasa de negociación del 95% en el mercado secundario en tan solo seis meses.Los inversores destacaron la transparencia.En la ejecución de contratos inteligentes y en los protocolos de verificación de inversores de ADGM, se consideran factores clave para fomentar la confianza. De manera similar, el entorno de prueba del DIFC ha permitido el desarrollo de proyectos residenciales basados en tokens en Abu Dhabi.El 80% de las tokens se revenden dentro de tres meses.Demostrando el atractivo de la propiedad fraccionada para los inversores mundiales.

En la UE, una empresa con sede en Luxemburgo, RAIF, tokenizó un portafolio de propiedades comerciales europeas en el año 2025, recaudando 120 millones de euros de inversores institucionales. El proyecto aprovechó las reglas armonizadas establecidas por MiCA para simplificar los procedimientos de cumplimiento transfronterizo.El 67% de los inversores reportó un aumento en su confianza.En los activos tokenizados, debido a los requisitos de divulgación estandarizados.

Desafíos y el camino a seguir

A pesar de los avances, los bienes inmuebles que han sido tokenizados todavía enfrentan obstáculos. La conformidad transfronteriza sigue siendo fragmentada; un instrumento legal en una jurisdicción puede ser considerado como un valor negociable no registrado en otro lugar.Bloquear activos y suprimir la liquidezLos altos costos de licencias y la limitada infraestructura del mercado secundario también desalientan a los desarrolladores más pequeños. Sin embargo, el enfoque regulatorio multifacético de los Emiratos Árabes Unidos –que combina la rigurosidad institucional del ADGM, la innovación del DIFC y la accesibilidad del VARA para los minoristas– proporciona un modelo de referencia para equilibrar la flexibilidad con el cumplimiento de las regulaciones.

Conclusión

La tokenización de bienes raíces ya no es un concepto especulativo, sino una realidad escalable, impulsada por entidades de servicios financieros y marcos legales que priorizan el cumplimiento de las normas y la liquidez. ADGM, DIFC y la UE han demostrado que la claridad legal, cuando se combina con la innovación tecnológica, puede democratizar el acceso a los bienes raíces, al mismo tiempo que protege la confianza de los inversores. A medida que el mercado se desarrolla hacia una valoración proyectada de 4 billones de dólares para el año 2035, el papel de las entidades de servicios financieros en la estructuración de activos tokenizados solo se intensificará, consolidando así su lugar como piedra angular de la próxima revolución financiera.