¿Por qué la fiesta de aniversario de la industria inmobiliaria se parece a un plan para manejar deudas problemáticas?

El Consejo de Finanzas Inmobiliarias Comerciales – la asociación comercial de quienes prestan dinero para la construcción de edificios de oficinas, apartamentos, centros comerciales y almacenes; una industria que vale más de 6 billones de dólares – acaba de anunciar la 10ª reunión anual de su Red de Mujeres en Nueva York. Un aniversario importante es un momento para celebrar. Pero la agenda no es algo para celebrar.

Una sesión se llama “Market Crossroads: The Evolution of CRE Finance”. En pocas palabras, trata sobre…“Tipos de interés más altos, restricciones en la liquidez, cambios regulatorios y nuevos competidores”, además de “capital creativo” y “estrés y dificultades en el flujo de efectivo”.Otra opción es “Mosaico de historias: Reimaginando el espacio” – el nombre más educado para referirse a la reutilización adaptativa de edificios, es decir, qué hacer con edificios que ya nadie quiere. Una conferencia principal sobre liderazgo es presentada por un ex agente del Servicio Secreto; esto refleja el estado de ánimo de la industria, que se prepara para algo nuevo.

Es algo extraño que una industria incluya este tipo de actividades en su programa de aniversario. Hace veinte años, la misma habitación se utilizaba para celebrar los volúmenes de producción y las nuevas construcciones. Hoy en día, esa actividad se ha convertido en un método de planificación para gestionar los gastos. La razón no es misteriosa: se acerca el momento en que tendrán que pagar la deuda, y toda la industria intenta averiguar quién pagará por eso.

El muro, en cifras

Aquí está el muro. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, aproximadamente875 mil millones de deudas de hipotecas comerciales y para viviendas multifamiliares: el 17% de todo lo pendiente. Está previsto que estas deudas vuelvan a pagarse en 2026.Eso es una disminución en comparación con los 957 mil millones de dólares que tendrían que pagarse en 2025. La industria considera esto como una prueba de que ya hemos superado lo peor.S&P Global todavía estima que el pico acumulado será de 1.26 billones de dólares en 2027..

Mientras tanto, los préstamos que ya han perdido su valor aún no han recuperado su valor original.La tasa de estrés del CMBS alcanzó el 10.9% en octubre de 2025, en comparación con el 6.7% en 2023.Y el mayor problema es el personal de oficinas: vacíos, obsoletos, y cada vez menos apreciados por todos los prestamistas del mercado.

¿Quién paga las pérdidas? El sistema de plomería relacionado con una hipoteca comercial.

Para entender por qué esto es importante, necesitamos conocer cómo funcionan estos préstamos. Los hipotecarios comerciales suelen vincularse con valores de seguridad y vendirse a los tenedores de bonos; eso es lo que se denomina CMBS: valores de seguridad respaldados por hipotecas comerciales. Y la mayoría de los préstamos CMBS son de tipo “nonrecourse”.

“No recourse” es la expresión que se utiliza para referirse al hecho de que el prestamista solo tiene derechos sobre el edificio en sí. Es decir, si el valor del edificio es menor que el valor del préstamo –lo cual ocurre con muchos edificios comerciales–, el prestatario puede simplemente devolver las llaves. La pérdida del prestatario se limita al valor del edificio que preferiría no tener. La pérdida se distribuye entonces entre todas las partes involucradas, desde las clases de seguridad menos valiosas hasta las más valiosas.

Esa estructura es la razón por la cual los últimos años han sido “extender y fingir”. Es una expresión que suena como fraude, pero en realidad es simplemente una opción. Cuando los valores de los préstamos disminuyeron después de que las tasas subieran, ambas partes preferían extender el préstamo hasta su vencimiento, en lugar de ejercer el derecho de expropiación. Pues ejercer el derecho de expropiación a precios bajos causaría pérdidas para todos al mismo tiempo. Para 2026, esa situación cambiará: la carga de la prueba pasará de los prestamistas a los prestatarios.Se espera que las tasas de beneficio disminuyan considerablemente, por debajo del rango de 75%-80% que se registró en 2023-2025..

“Capital creativo” es la antigua estructura de financiación, pero en una nueva forma.

Allí es donde entra en juego el “capital creativo”. Cuando una hipoteca de alto nivel no puede ser refinanciada al mismo nivel anterior, alguien debe cubrir la brecha entre lo que los tenedores de bonos prestan y el valor real de la propiedad. Esa persona es el endeudamiento de nivel medio y las acciones preferentes: esos niveles que se encuentran entre la hipoteca de alto nivel y el patrimonio del propietario.

La deuda en el mezzanine merece ser detenida, ya que cruza una línea categórica. No se trata de una segunda hipoteca sobre el edificio.Es un préstamo garantizado por la participación de propiedad del prestatario en la entidad que posee el edificio.Es la deuda la que puede comportarse como una “equidad”, convirtiéndose en algo que puede tomar el control cuando el prestatario comete errores. Es ese tipo de situación híbrida: ni una hipoteca limpia, ni una propiedad líquida. Es precisamente esa ventaja la que permite ganar dinero en tiempos difíciles.

Es la antigua forma de financiación, pero con nuevos enfoques. La misma estructura de financiamiento: hipotecas para clientes de alto nivel, créditos de nivel medio y acciones preferenciales… Esa era la estructura del mercado en 2007. “Capital creativo” es el término respetuoso para referirse a los fondos de crédito privados y los prestamistas estructurados que ahora hacen lo que los bancos dejaron de hacer.

En particular, el mercado no está muerto. Se espera que 2026 sea uno de los años más fuertes en cuanto a la emisión de CMBS desde la crisis financiera.Se espera que los acuerdos con un solo prestatario alcancen los 100 mil millones de dólares, un récord histórico. Las emisiones mediante conductores, por su parte, ascenderán a unos 38 mil millones de dólares.Es solo que el nuevo dinero se invierte en estructuras más pequeñas, con mucha carga de materiales de reestructuración, en lugar de en nuevos bloques de concreto. Eso es lo que se obtiene con la “reimaginación del espacio”.

Por qué es importante para un portafolio de venta al detalle, y por qué no se sentirá como en 2008.

No se puede comprar acciones de CREFC. Pero los 6 billones de dólares que representa aparecen en tu portafolio de varias formas: REITs relacionados con bienes raíces comerciales, REITs relacionados con hipotecas, libros de préstamos de bancos regionales y CMBS. Lo importante es entender que esto no es un salto brusco; es simplemente un proceso gradual.

Dado que los préstamos son no reclamables y pueden ser extendidos, las pérdidas no se producen de repente. Las pérdidas se negocian uno por uno, y cada negociación determina dónde caerán las pérdidas: primero, en los titulares de acciones preferenciales y en el nivel inferior del CMBS; y solo en el deuda senior, si el daño es grave. Es esa ordenación, más que cualquier número oficial sobre vacantes, lo que decide quién sufre las consecuencias negativas.

Así que, la agenda de cumpleaños es, sinceramente, muy informativa. Una industria que celebra un década organizando sesiones sobre problemas, reestructuración y capital creativo, te indica dónde cree que se generarán los ingresos en la próxima década: no en la financiación de nuevos edificios, sino en la compra de la opción de reestructurar aquellos que ya están en situación difícil. Para un inversor minorista, la pregunta principal no es si el “muro” existe realmente… sino en qué parte de esa estructura se encuentra uno cuando llegan los plazos de pago.