Q3 2025 de Public Storage: aparecen las contradicciones en la ocupación, el mercado de Los Ángeles y la cartera de adquisiciones

Guía:

• Previsión para 2025: mayores ingresos en establecimientos existentes, ingresos no operativos en establecimientos existentes, ingresos no operativos en establecimientos no existentes e ingresos per accionistas (el crecimiento de ingresos per accionista ha aumentado aproximadamente un 1% con un trimestre por delante).
• La incrementación de Ingresos Operativos Netos a estabilización se incrementó a $130 millones para el año 2026 y más allá.
• Se anunciaron adquisiciones/ desarrollos de total propiedad por más de $1.300 millones hasta la fecha y una orden de desarrollar $650 millones que se entregarán en los próximos dos años.
• El balance de la empresa apoya la continuidad del despliegue (fuerza de apalancamiento neta ~4.2x; retención de flujo de efectivo ~ $650M) para financiar la expansión del portafolio.

Comentario de negocios:

• Ingresos y perspectivas:
• La compañía Public Storage reportó un mejor desempeño que el esperadocrecimiento de NOI para la misma tienda, con unAceleración de 560 puntos básicosdesde el tercer trimestre del año anterior.

• La mejora de las perspectivas fue impulsada por la estabilización operacional, la menor competencia por parte de nuevos suministros y el incremento de las actividades de adquisición, que ocasionaron una reducción de casi1%aumento en el crecimiento de FFO por acción.

• Eficiencia operativa y transformación digital:

• Las iniciativas digitales de la compañía resultaron en85%de las interacciones y transacciones de clientes se manejan digitalmente.

• Esto condujo a una30%reducción del horario laboral y mayor compromiso laboral, lo que contribuye a la reducción significativa de gastos y mejoras de márgenes.

• Distribución de capital y actividad de adquisiciones:

• Public Storage anunció$1.3 mil millonesen adquisiciones y desarrollos de propiedad completa, con una650 millonespipeline de desarrollo para los próximos dos años.

• El impulso estratégico para el crecimiento del portafolio estuvo apoyado por una posición sólida de capital, aprovechando las relaciones con la industria y la contratación de riesgos basada en datos.

• Rendimiento regional y demanda de la costa oeste:

• Mercados como Chicago, Minneapolis, Tampa, Honolulu y la costa oeste mostraron un sólido crecimiento de los ingresos, que oscilaba entre2% a 4%.
• Las tendencias positivas se apoyaron en buenas tendencias de demanda y un nuevo suministro limitado, particularmente en la costa oeste, que representa un tercio de los ingresos operativos netos de Public Storage.

Análisis de sentimientos:

Tono general: Positivo

• La administración dijo que "están incrementando su pronóstico para 2025" basándose en el mejor desempeño en el mismo negocio y NOI (ingreso operativo neto) y volumen de adquisiciones no del mismo negocio; el FFO (flujo de efectivo operativo) por acción fue "más alto en un 2.6%" en este trimestre y notaron reducciones de horas de trabajo "en más de un 30%" a partir de iniciativas digitales/IAs, señalando empuje y confianza operacionales.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Eric Wolf (Citi): A medida que nos acercamos a fin de año, ¿podría hablar del proceso de presupuestación para 2026 (movimiento de arrendamientos, ocupación, variables principales) y si las tendencias recientes (octubre/últimos meses) sugieren una estabilización o una recuperación moderada?
  Respuesta: La compañía lleva a cabo un proceso de previsión continuo, basado en datos y que usa la analítica predictiva en todas las funciones; ve una estabilización constante con demanda en mejora (notable es la fortaleza de la costa oeste) y una nueva oferta disminuyendo.

• Pregunta de Michael Griffith (Evercore): ¿Hay alguna indicación de si el comportamiento del nuevo cliente se ha ido modificando (rentas de entrada por debajo del año previo) y si se están empezando a ver nuevas tendencias de entrada?
  Respuesta: La gerencia hizo hincapié en enfocarse en los ingresos totales (movimientos de entrada, volúmenes, comportamiento del cliente existente y tarifas) en vez de únicamente las rentas de movimientos de entrada y dijo que las actividades de movimientos de entrada siguen siendo competitivas mientras que las inversiones de plataforma están impulsando los ingresos.

• Pregunta de Samir Kanali (Bank of America): En cuanto a las restricciones de precios en Los Ángeles, ¿qué está escuchando en el terreno y el cronograma de posibles cambios; y en cuanto a los gastos, cuál es el tiempo aproximado necesario para mantener un incremento de gastos del 2% en los siguientes 12–24 meses?
  Respuesta: El calendario de políticas de LA está fuera de su control y no está claro hasta principios de enero; continúan los ahorros de gastos mediante iniciativas digitales y los paneles solares, lo que proporciona una trayectoria de mejora continua de los gastos operativos.

• Pregunta de Caitlin Burrows (Goldman Sachs): ¿Cómo espera que se comparará la oferta en los próximos 12 meses con los últimos 12 meses y qué diferencia el desarrollo y la estabilización de Public Storage?
  Respuesta: Se espera que las entregas de suministro declinen en el período 2026-2027 debido a los derechos y costos, y Public Storage se distingue mediante datos de mercado profundos, la garantía y las capacidades operacionales que impulsan contratos de arrendamiento más rápidos de lo esperado.

• Pregunta de Ron Camden (Morgan Stanley)¿Ve usted señales de una demanda en el punto más alto de la billetera (búsqueda en Internet u otros indicadores) que justifican una disminución implícita de guía en el cuarto trimestre?
  Respuesta: La demanda general sigue siendo buena; las condiciones adversas primarias del trimestre 4 son las restricciones de alquileres en LA y las exigentes comparaciones de impuestos sobre propiedades, más que un descenso material de la demanda.

• Pregunta de Ron Camden (Morgan Stanley): Con la velocidad de compra en aumento, ¿qué tipos de productos están comprando (estabilizados vs no estabilizados) y cuáles son las expectativas de tasa de devolución/retorno?
  Respuesta: Compran una combinación de activos estabilizados y no estabilizados en el mercado y fuera del mercado, con el objetivo de obtener rendimientos al entrar de alrededor del 5,25 % que esperan estabilizar en el rango del 6 % después de las mejoras operativas.

• Pregunta de Eric Lubchow (Wells Fargo): Actualización de las tendencias operativas hasta octubre: ocupación, tasas de ocupación, volúmenes mientras ingresamos al cuarto trimestre?
  Respuesta: La actividad de nuevos clientes se redujo en ~ 9 % interanual en el tercer trimestre y en octubre fue un poco mejor; las tasas de entrada se redujeron en ~ 10 %–11 %, mientras que los volúmenes mejoraron, lo que produjo una ocupación ~ 40 puntos base más baja interanual y mejores resultados de ingresos netos.

• Pregunta de Eric Lubchow (Wells Fargo): ¿Podría actualizar el viento en contra de la restricción de alquileres de LA que se esperaba (anteriormente ~100 ppp) para el trimestre 4 y comentar las recientes medidas relacionadas con ICE/Inmigración?
  Respuesta: LA está evolucionando mejor de lo esperado inicialmente (se espera ahora una reducción de ~1-2% para el año en comparación con la anterior de ~-3%) y se espera que los desarrollos recientes del estado de emergencia tengan un impacto incremental insignificante en el cuarto trimestre mientras que las restricciones de precios permanezcan en vigor.

• Pregunta de Spencer Alloway (Green Street Advisors)¿Cuánto aumento de NOI dan asegurando la compra de activos de madres y padres hoy y aumentará de forma significativa ese aumento la IA/datos?
  Respuesta: Veen una oportunidad de mejorar en un margen de aproximadamente el 10% en los activos de madre y concesionario adquiridos a través de mejoras de ingresos y gastos operativos y esperan que los continuos inversores en plataformas y IA aumenten aún más esa salida.

• Pregunta de Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets): Con volúmenes que se acercan a US$1B este año, ¿cuál es la perspectiva del ritmo de adquisiciones para 2026 y la apetencia por transacciones más grandes?
  Respuesta: El apetito por las adquisiciones sigue siendo alto, el mercado de deuda y transacciones está mejorando, el balance está posicionado para poder poder hacer adquisiciones y podría hacerse con volúmenes más voluminosos si se materializan las oportunidades.

• Pregunta de Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets): En cuanto a las ventajas de la tecnología y la IA y la eficiencia laboral, ¿hay más margen para correr o ya has consumido la mayoría de los ahorros; qué podría mover los márgenes más durante 3-5 años?
  Respuesta: Creen que solo han comenzado a comprender los beneficios; los inversiones continuas en la gestión de ingresos y operaciones deberían seguir impulsando una mejora significativa de las marjas a lo largo del tiempo.

• Pregunta de Juan Santabria (BMO Capital Markets): Dado que LA se está desarrollando menos de lo que se esperaba anteriormente, ¿hay contrapartidas de la fuerza de la costa oeste en los ingresos de las mismas tiendas? ¿Y cuáles son los rendimientos de entrada objetivo de las adquisiciones?
  Respuesta: No hay contrapartidas directas que eliminen el retraso de los vuelos de L.A. pero la ocupación y vacantes de L.A. han mejorado; las tasas de ocupación previstas objetivadas apuntan a ~5,25% con una estabilización hacia ~6% después de la integración de la plataforma.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS): En cuanto a las adquisiciones de arrendamiento y el aumento de $10 millones de la orientación de renta operativa neta neto (NOI) no comparativa, ¿refleja el desempeño mejor de propiedades existentes o de aquellas recién adquiridas?
  respuesta: El incremento sin mayoría de locales refleja tanto el mejor desempeño de arrendamiento de desarrollos recientes y la finalización de adquisiciones adicionales, con un incremento del NOI a estabilización que se eleva a $130 millones para 2026.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)El marketing/promociones han bajado año a año ¿por qué retroceder ahora en vez de coger impulso para impulsar la demanda en el extremo superior del conducto?
  Respuesta: Ellos usan promociones y publicidad dinámicamente como palanca para optimizar los ingresos totales y las están desplegando selectivamente como parte de una estrategia general de optimización de los ingresos.

• Pregunta de Mike Müller (JP Morgan).: ¿Para los mercados más fuertes que indicó, cómo se comparan los precios de arrendamiento de entrada y el comportamiento de los clientes existentes con los mercados del sur?
  Respuesta: Mercados más robustos muestran mejoras en las tendencias de entrada y un comportamiento más positivo de los clientes actuales, lo que contribuye a incrementar más constantemente los ingresos en comparación con las reducciones en otras regiones.

• Pregunta de Mike Mueller (JP Morgan)¿Hay cambios en la reacción negativa de los clientes sobre el ECRI o los niveles del ECRI en general?
  RespuestaNo hay cambio: los clientes existentes siguen teniendo un buen desempeño, las vacaciones disminuyeron en este trimestre y la sensibilidad a los precios se mantiene consistente con el modelo.

• Pregunta de Brandon Lynch (Barclays)Sobre las reducciones de personal y las eficiencias, ¿cómo se asegura de que no haya cortado demasiado (pruebas, sobrepago y controles de menores)?
  Respuesta: Llevan a cabo pruebas exhaustivas, usan métricas de servicio al cliente y herramientas digitales predictivas para calibrar la dotación y reportan un mejor compromiso laboral junto con reducciones en las horas laborales.

• Pregunta de Brandon Lynch (Barclays): ¿Existen señales de que la demanda relacionada con la vivienda está mejorando que ayudaría a la demanda de almacenamiento en 2026?
  Respuesta: El sector inmobiliario es relativamente estable y puede mejorar modestamente con tasas hipotecarias ligeramente más bajas, pero no han visto un cambio sustancial en el terreno.