Contradicciones en las cifras de resultados de Prologis para el año 2025: crecimiento de los centros de datos, limitaciones de energía y incertidumbre en cuanto a la recuperación de las rentas.

Fecha de contacto21 de enero de 2026

Resultados financieros

• EPSEl rango de guía de ganancias según los estándares GAAP es de $3.70 a $4 por acción.

Guía:

• Proyección de ocupación promedio: entre el 94.75% y el 95.75% (incluye una disminución estacional en el primer trimestre).
• Pronóstico del crecimiento efectivo de las ventas en las mismas tiendas: entre el 4.25% y el 5.25%. Pronóstico del crecimiento en efectivo en las mismas tiendas: entre el 5.75% y el 6.75%.
• Pronóstico de G&A: 500 a 520 millones de dólares.
• Pronóstico de ingresos por capital estratégico: entre 650 y 670 millones de dólares.
• Se espera que el desarrollo alcance entre 4 mil millones y 5 mil millones de dólares. De estos fondos, alrededor del 40% se destinará a la construcción de centros de datos.
• Pronóstico de las adquisiciones: entre 1.000 millones y 1.500 millones de dólares.
• Pronóstico de la contribución y actividad de disposición: entre 3.250 millones y 4.250 millones de dólares.
• Directrices de Core FFO (incluyendo los costos de promoción netos): de 6 a 6.20 dólares por acción; (excluyendo): de 6.05 a 6.25 dólares por acción.

Comentarios de negocios:

Un fuerte impulso en el cuarto trimestre y al final del año:

• Prologis informó de lo siguiente:Core FFOde$1.44 por acciónTerminamos el año en el nivel más alto de las estimaciones previstas.
• El rendimiento de la empresa se debió a una ejecución disciplinada, a un fuerte aumento en las operaciones de leasing, y a una mejora en la percepción que tienen los clientes hacia la empresa.

Ocupación y condiciones del mercado:

• Prologis logró una ocupación promedio de95.3%En el cuarto trimestre…95%Para todo el año, con un rango de pronóstico de…94.75% a 95.75%Para el año 2026.
• Una mayor absorción de capacidad y una disminución en las tasas de vacantes en los Estados Unidos contribuyeron a este buen rendimiento en términos de ocupación.

Centros de datos y desarrollo energético:

• Prologis amplió su capacidad de acceso a los recursos necesarios para su funcionamiento.5.7 gigavatiosY tiene un sistema de tuberías para el transporte de fluidos.1.2 gigavatiosEn fase de negociaciones preliminares o avanzadas.
• El enfoque estratégico de la empresa en la adquisición de energía y en la obtención de contratos de arrendamiento adaptados a las necesidades de los clientes está contribuyendo al crecimiento del negocio relacionado con los centros de datos.

Capital estratégico y expansión de los vehículos:

• Prologis creó dos nuevos instrumentos de inversión en Estados Unidos y China. El REIT de logística de Prologis en China también se hizo público a través de una oferta inicial de capital.
• La expansión del capital estratégico tiene como objetivo diversificar la base de inversores y ampliar el acceso al capital en los mercados logísticos dinámicos.

Crecimiento del OI en el mismo sector:

• El crecimiento de los ingresos netos de las mismas tiendas fue…4.7%En una base neta efectiva.5.7%Se realiza una contabilidad en forma de efectivo durante el cuarto trimestre del año. Se prevé que el rango de cifras será el siguiente:Del 4.25% al 5.25%Para el año 2026.
• El crecimiento se ve impulsado por los cambios en los alquileres, que constituyen la componente principal. Además, este proceso cuenta con el apoyo de condiciones de mercado positivas y relaciones sólidas con los clientes.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositivo

• La dirección afirmó que tuvieron un “buen cuarto trimestre” y que terminaron el año con un “buen desempeño financiero y operativo”. Señalaron que “la opinión de los clientes ha mejorado”, que las nuevas ventas de alquiler son buenas, y que la tasa de vacantes ha disminuido, mientras que los alquileres comienzan a cambiar. El tono de las declaraciones era positivo: “Entramos en 2026 desde una posición fuerte” y “estamos muy entusiasmados con las oportunidades de creación de valor que tenemos por delante”.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Blaine Heck (Wells Fargo)Dan, ¿podría hablar sobre cualquier cambio en las iniciativas estratégicas que podrían surgir bajo su liderazgo en Prologis? En particular, ¿tienen alguna idea sobre el aspecto relacionado con los activos de capital en la empresa? ¿Cuándo esperan introducir nuevas estrategias, incluyendo posibles inversiones en centros de datos? Sería muy útil contar con información sobre el alcance de estas inversiones, el momento en que se llevarán a cabo y el impacto que tendrán en los resultados financieros de la empresa.
  RespuestaEl enfoque se centra en desarrollar el negocio de logística básico, expandir la plataforma y aumentar significativamente el capital estratégico del negocio, tanto a través de herramientas existentes como nuevas. En cuanto al fondo de datos, existe un gran interés por parte de los grandes inversores. Se espera que en los próximos meses se compartan más noticias relacionadas con este tema.

• Pregunta de Michael Griffin (Evercore ISI):Tim, agradezco sus comentarios sobre los aspectos relacionados con tus expectativas para el año 2026. Me pregunto si podrías profundizar un poco más en tus supuestos respecto al crecimiento de los precios de alquiler en el mercado. También me gustaría que pudieras cuantificar esos supuestos, en términos de lo que proyectas para el próximo año.
  RespuestaSe espera que la absorción neta alcance los 200 millones de pies cuadrados en el año 2026. Esto llevará a una tasa de vacantes cercana al 7.1-7.2%. Se prevé que el aumento general de los alquileres sea más evidente a lo largo del año.

• Pregunta de Craig Mailman (Citigroup)Solo quiero mencionar rápidamente el aspecto relacionado con el centro de datos. Creo que, como dijiste, tienes un potencial de 1.2 gigavatios en términos de negociaciones preliminares. ¿Podrías explicarnos cuántos proyectos podrían beneficiarse de esto? Y cómo se reflejaría eso en las directrices para el inicio de la implementación de dichos proyectos?
  RespuestaSe están preparando pequeños centros de datos para su operación inmediata. Según las directrices de desarrollo de los proyectos, cuyo valor oscila entre 4 y 5 mil millones de dólares, se espera que aproximadamente el 40% de esa cantidad se utilice en la construcción de centros de datos. Existen oportunidades de obtener resultados superiores tanto en el área de logística como en el de centros de datos, basándose en el formato del proyecto y en las condiciones de inicio de la construcción.

• Pregunta de Caitlin Burrows (Goldman Sachs)Quizás sea otra pregunta relacionada con los centros de datos. Hace apenas un año, en la reunión del cuarto trimestre de 2024, mencionaron que podrían alcanzar una capacidad de 10 gigavatios de energía en 10 años. Supongo que ahora, después de ese tiempo, ya han logrado casi 6 gigavatios de potencia. Así que me preguntaba si había alguna novedad respecto a esa perspectiva o trayectoria de desarrollo.
  RespuestaLa cifra de 10 gigavatios representa el “universo de oportunidades” que se puede aprovechar. La dirección está satisfecha con ese número, y continuará actualizándolo a medida que los sitios se vuelvan operativos.

• Pregunta de Vikram Malhotra (Mizuho)Quiero aclarar dos cosas, basándome en sus comentarios. Parece que estamos pasando de una fase de bajada a una fase de inflexión en los datos relacionados con la ocupación de los espacios. En primer lugar, creo que ha sido difícil predecir este tipo de cambios en la ocupación durante los últimos 3 años. Pero, ¿qué te da fuerzas para seguir trabajando y lograr un nivel de ocupación adecuado para cumplir con tus objetivos?
  RespuestaLos años pasados de baja absorción son un caso excepcional. La previsión para el año 2026 es que la tasa de ocupación promedio aumentará en aproximadamente 25 puntos porcentuales, llegando a un 95.8% al final del año. Esto genera confianza en las perspectivas futuras.

• Pregunta de Samir Khanal (BofA Securities)Creo que, Tim, la tasa de ocupación aumentó significativamente en Europa y Asia durante el cuarto trimestre. Creo que mencionaste algo sobre Japón, pero ¿podrías dar algunos detalles sobre cómo se llevó a cabo ese aumento en la tasa de ocupación, y qué factores lo impulsaron?
  RespuestaLas tasas de ocupación en Europa y Japón han sido constantes durante bastante tiempo. En todo el mundo, excepto en los Estados Unidos, la demanda es positiva y las tasas de vacantes son bajas.

• Pregunta de Ronald Kamdem (Morgan Stanley)Acabo de recibir una pregunta más amplia relacionada con la implementación del capital, tanto en el ámbito de los centros de datos como en el sector industrial tradicional. Si pudieran explicarnos cómo sería ese potencial de crecimiento, en términos de las medidas necesarias para aumentar la tasa de operaciones, específicamente en el sector industrial.
  RespuestaExisten oportunidades significativas a nivel mundial, en todas las categorías de tamaño. Los inicios del desarrollo se realizan semanalmente, en función de las condiciones del mercado. La empresa puede aumentar su actividad rápidamente.

• Pregunta de Nicholas Thillman (Robert W. Baird):Quizás, el desarrollo sigue en la parte industrial. ¿Es justo asumir que todavía hay algo de prejuicios por parte de los ejecutivos de EE. UU. en ese mercado? Además, cuando pensamos en el banco de terrenos en general, ustedes han mencionado las posibilidades de ganancia basadas en el precio de mercado. Pero también hay que considerar los alquileres a precio de reemplazo. Creo que, si miramos al banco de terrenos en su conjunto, ¿qué porcentaje de ese banco se considera rentable cuando se trata de nuevas construcciones?[A menos que haya una gran demanda… ¿Qué porcentaje de esos proyectos considerarías que están en fase de ejecución actualmente?
  RespuestaSe espera que aproximadamente 2/3 de los proyectos logísticos del año 2026 se realicen en los Estados Unidos. El valor de la cartera de terrenos es de aproximadamente 110% del valor de mercado real, pero no se revela el porcentaje específico de proyectos que están en fase de ejecución.

• Pregunta de Vince Tibone (Green Street Advisors)Tengo algunas preguntas más sobre la oportunidad relacionada con el centro de datos. En cuanto a los 1.2 gigavatios que mencionaste, ¿se trataría principalmente de energía para la estructura física del centro de datos o también para todo el sistema completo? Solo intento obtener una idea del costo total de esa inversión. Además, podrías explicar qué significa exactamente estar en una etapa avanzada de la contratación de la energía necesaria para el centro de datos.
  RespuestaEl programa del centro de datos funciona con un 60-70% de la capacidad de producción energética. En las etapas avanzadas, ya se ha establecido un acuerdo preliminar para el suministro de energía. Esto indica que se está progresando hacia un acuerdo definitivo, generalmente después de 12-24 meses de negociaciones. Se necesitarán otros 1-2 años más para asegurar el suministro adecuado de energía.

• Pregunta de Michael Goldsmith (UBS)A pesar de que el año 2025 fue particularmente volátil, al final se logró mantener un nivel alto en comparación con los objetivos iniciales relacionados con el FFO. Esto sugiere estabilidad en el algoritmo utilizado para la predicción de resultados. Sin embargo, las perspectivas para el año 2026 son aún más amplias. ¿Hay algo que pueda aumentar la sensibilidad o dar lugar a un rango más amplio de resultados este año? Además, el porcentaje de arrendamientos en el sur de California aumentó en 140 puntos básicos. Por lo tanto, sería útil conocer más sobre la situación del mercado en ese área.
  RespuestaEl rango más amplio de orientación se refiere a las matemáticas básicas, ya que el precio por acción de FFO aumenta hasta una base más alta ($6+). En Southern California, hay un cambio en la situación del mercado: la absorción neta está mejorando, los clientes interactúan más con la empresa, y existen áreas de escasez que llevan a un aumento de los precios. El ciclo está avanzando, y las debilidades a corto plazo se están disipando.

• Pregunta de Michael Mueller (JPMorgan)¿Las expectativas de contribución de fondos para el año 2026 se refieren únicamente a las actividades de desarrollo que se llevan a cabo en los almacenes? ¿O también incluye alguna contribución para la adquisición de nuevos vehículos?
  RespuestaLa orientación relativa a las contribuciones financieras incluye los terrenos que se destinan al Fondo Agilidad. Estos terrenos se valoran según su valor justo, antes de que el fondo comience sus actividades de desarrollo.

• Pregunta de Nicholas Yulico (Scotiabank)Tim, en cuanto a las recomendaciones relacionadas con el crecimiento de los negocios del mismo tipo este año, esperaba que pudieras explicar un poco más sobre cómo se ha acelerado ese crecimiento. ¿Es esto debido simplemente a una mejor situación de ocupación? ¿O también esperas que haya alguna mejora en la relación entre el valor de mercado y los costos de operación, algo que puedas aprovechar?
  RespuestaLa aceleración en el crecimiento se debe a una menor influencia del costo de ocupación, así como a una disminución en la contribución proveniente de los cambios en los alquileres (mark-to-market). En 2025, esta contribución fue del 50%, y se espera que en 2026 sea de entre los 30 y 40%. La adquisición por parte de Duke sigue impidiendo un crecimiento más rápido, con una reducción de 75-100 puntos porcentuales en el crecimiento general.

• Pregunta de Todd Thomas (KeyBanc Capital Markets)Quería volver al tema de la implementación en la capital. Quería preguntar algo a un nivel un poco más alto. Habló usted sobre el retraso en la implementación en el año 26. En los años 24 y 25, se registraron niveles más bajos de implementación, lo cual ha afectado, hasta cierto punto, el crecimiento de FFO a corto plazo. ¿Puede hablar sobre el ritmo de estabilización durante este año? ¿Cree que este ritmo va a acelerarse o incluso aumentar a medida que pasa el año?
  RespuestaLos proyectos de tipo especulativo generalmente se completan en un período de 7 a 9 meses (recientemente, este tiempo puede extenderse). Sin embargo, las condiciones del mercado pueden mejorar, lo que podría llevar a una mayor estabilidad en los precios. En cuanto a los proyectos de construcción para uso específico, la estabilidad de los precios se logra inmediatamente después de la finalización del proyecto. No se proporciona un calendario trimestral específico para la estabilización de los precios.

• Pregunta de Brendan Lynch (Barclays)Otra información relacionada con los centros de datos. ¿Puede hablarnos sobre esos 5 gigavatios de energía a los que tiene acceso? ¿Cómo está distribuida esa energía, ya sea geográficamente o, incluso, según los activos utilizados para su almacenamiento? ¿Dónde se encuentran los bloques de energía más grandes que cuenta?
  RespuestaEl acceso a la energía se distribuye entre los mercados de Nivel 1 y Nivel 2 en Estados Unidos y Europa. Estos mercados incluyen Northern Virginia, Silicon Valley, Chicago, Nueva Jersey, Dallas, Portland, Ámsterdam, Londres, París, Fráncfort, Dublín, Austin, Las Vegas, Phoenix, Salt Lake City, Boston, Denver, Madrid, Milán y Berlín.

• Pregunta de John Kim (BMO Capital Markets)Quería saber qué se ha incorporado en las proyecciones de ingresos para el mismo negocio, en cuanto al crecimiento de la ocupación en los mercados estadounidenses y internacionales. ¿Se mantendrá esa mejoría en los resultados a nivel internacional? También me preguntaba qué esperan obtener de la contribución relacionada con la energía solar, dado que no hubo mucha contribución ese año. Pero estamos a un año de alcanzar el objetivo de ingresos de 1 mil millones de dólares, que ustedes esperan lograr para el año 2030.
  RespuestaLos incrementos en las ocupaciones en las mismas tiendas se distribuyen en diferentes regiones. El peso de esta contribución procede principalmente de los Estados Unidos. Sin embargo, la mejora en términos de puntos percentuales es uniforme en todas las regiones. Los ingresos provenientes de la energía solar forman parte del margen de operación neto. Aunque se ha superado el objetivo de 1 gigavatio, su crecimiento sigue siendo insignificante en comparación con las operaciones de alquiler. Pero en los años futuros, esta fuente de ingresos podría convertirse en un factor importante para la empresa.