El precio del crédito impecable

El mercado inmobiliario de América está en camino de tener el peor año de los últimos tres decenios.Las ventas de viviendas existentes disminuyeron nuevamente en agosto.A un valor anual de 3.98 millones, y los analistas de Capital Economics proyectan que el total del año será de aproximadamente cuatro millones.El mejor desempeño anual desde 1995.Los culpables habituales son identificados: las tasas de hipotecas cerca del 7%, los precios que nunca bajaron, y los vendedores que tenían préstamos a un 3%.Un estudio publicado este año por los Pew Charitable TrustsSostiene que un culpable más silencioso merece una parte igual de responsabilidad: el propio sistema de préstamos, que ahora exige que los compradores de viviendas presenten…Historial de créditoY se ha alejado tanto de su propósito original después del accidente que, con frecuencia, rechaza a aquellos prestatores que seguramente pagarían sus deudas.

Un puntaje se convierte en un muro.

Según Pew, la volatilidad en el mercado de hipotecas en Estados Unidos está ahora organizada en torno a un único número. El prestatario nuevo promedio en 2024 tenía…Puntuación de crédito de 742, 29 puntos más alta que la del consumidor estadounidense típico.Entre 2005 y 2024, la proporción de préstamos otorgados a prestatarios con calificación de “bueno” fue…Entre 600 y 699, se produjo una disminución de 13.3 puntos porcentuales.Hasta el 22.3%. La negación es la opción por defecto para valores inferiores a 620.Dos tercios de esos solicitantes son rechazados.— y sigue estando rígido, incluso para los que son considerados respetables.Uno de cada cinco prestatores con una puntuación entre 680 y 719 es rechazado.El contraste con la anarquía del período de auge es evidente. Antes del colapso…Los préstamos que requieren poca o ninguna documentación de ingresos representaron más de un tercio del mercado.Hoy, esa proporción está cerca de cero. Un prestamista ahora es evaluado, en efecto, según un número que premia la edad, los ingresos y la riqueza acumulada… Son precisamente esos atributos que los compradores más jóvenes y con menos recursos crediticios aún no poseen.

El riesgo que ya no existe

La rigidez, en su propia lógica, era un triunfo. Después del desastre de los préstamos subprime, la Reserva Federal y las compañías de hipotecas respaldadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, reconstruyeron sus procesos de evaluación crediticia basándose en el miedo a otro colapso.La delincuencia está en su nivel más bajo en un cuarto de siglo.Y las tasas de incumplimiento son tan pequeñas que casi se consideran teóricas. Aquí es donde la análisis falla: los prestatarios que están “congelados” en el mercado, según los datos recientes del mercado, son, en esencia, seguros. Aquellos con puntaje entre 620 y 700…No pagó en una tasa del 10.1% hace una generación.En cuanto a los préstamos que Fannie y Freddie realmente adquirieron entre 2020 y 2024, la cifra fue del 0.1%. La catástrofe que justificó esa regulación ya ha desaparecido, prácticamente, para ese grupo de personas.

Ciertamente, la prudencia merece su defensa. La hipoteca a tipos de interés fijos de 30 años representa una gran subvención gubernamental implícita. Un solo escándalo de incumplimiento puede borrar una década de comportamiento correcto. Los supervisores del sistema tienen todos los motivos para distribuir esa subvención de manera cuidadosa. El problema es que los incentivos son unilaterales. Una mala hipoteca es un escándalo con un culpable específico; un prestatario rechazado en secreto, en cambio, es una abstracción. De las hipotecas realizadas en los últimos años,…Aproximadamente nueve de cada diez de ellos fueron creados bajo las normas federales.O bien se trata de la evaluación automatizada de los préstamos por parte de Fannie Mae, Freddie Mac y las agencias federales. Los estándares de préstamo, por lo tanto, son una decisión política, no un resultado del mercado. La política actúa en una sola dirección: ningún regulador recibe elogios por ampliar el acceso al crédito, mientras que muchos funcionarios encargados de los préstamos han sido despedidos debido a un solo caso de incumplimiento.

Nadie se beneficia al dejar ir.

Esa desigualdad tiene consecuencias negativas para ciertos grupos de personas. Los excluidos son los jóvenes, las personas que viven en zonas rurales, los miembros de minorías y aquellos que trabajan por cuenta propia. Son precisamente los grupos para los cuales la política habitacional federal pretende servir, según su lenguaje fundacional. La consecuencia no es algo que se pueda ignorar. Las ventas se vean afectadas desde ambos lados al mismo tiempo: los vendedores se aferran a los préstamos baratos que no quieren renunciar, mientras que los compradores se encuentran con un “muro” de puntaje de crédito que ninguna reducción en las tasas de interés puede superar. Las tasas, por lo que vale la pena decir, están en aumento, en lugar de disminuir.El índice de referencia de 30 años fijo alcanzó el 6.76% en septiembre.Es el más alto en más de un año; algunos pronósticos indican que podría superar el 7%.

Para un inversor, esto cambia la perspectiva del ciclo inmobiliario. La interpretación convencional es que un cambio por parte de la Reserva Federal desbloqueará la demanda acumulada; pero esto describe únicamente el lado de la oferta en este escenario. Las pruebas de Pew indican que la demanda está limitada por los estándares de préstamos, y nadie en Washington recibe recompensas por relajar esos estándares. Por lo tanto, las acciones relacionadas con la vivienda están valoradas en un contexto de estancamiento prolongado. Es una apuesta válida, pero se basa en razones estructurales que no tienen nada que ver con la banqueta central. La variable que realmente podría cambiar la situación es aquella que no cuenta con ningún patrocinio político.

América ha obtenido seguridad a cambio del acceso al crédito. Es una transacción coherente, pero su “libro de contabilidad” se ha vuelto desequilibrado: los prestatores marginales, excluidos por las reglas del sistema, casi seguramente no habrían incurrido en incumplimiento de obligaciones. Un mercado que no puede pasar a la siguiente generación se congela. El precio del crédito “puro” se paga con la tranquilidad y estabilidad de un mercado inmobiliario congelado; los jóvenes son quienes pagan ese precio primero.