Coproducción: Una solución inteligente para superar los problemas relacionados con la asequibilidad.

El sueño de comprar una casa se ha convertido en un objetivo imposible de alcanzar. El problema principal radica en las matemáticas: las condiciones actuales no permiten que esto sea posible. El precio medio de una vivienda en el país es ahora cinco veces mayor que los ingresos medios de los hogares. Este nivel de precios es récord, y eso hace que la mayoría de los compradores se encuentren con un abismo insuperable.

No siempre ha sido así. El margen entre el precio de los inmuebles y el salario ha aumentado drásticamente desde la pandemia. Los precios de las viviendas han subido aproximadamente un 45%, mientras que los salarios apenas han logrado mantenerse al ritmo de esos aumentos. En realidad, eso significa que el salario promedio no ha crecido lo suficiente como para permitir la compra de una casa promedio. Como resultado, el mercado se ha convertido en un lugar donde la accesibilidad financiera se ha vuelto algo de lujo, y no algo normal.

Para muchos, esto no es simplemente una estadística de titulares de noticias. Es una realidad diaria que obliga a reconsiderar el camino tradicional hacia la propiedad de una casa. Un estudio reciente reveló que…El 28% de los posibles compradores ahora está dispuesto a comprar una vivienda con familiares o amigos.Es necesario hacer que los números funcionen correctamente. No se trata de una tendencia menor; es una respuesta directa a una situación en la que el costo de entrada ha superado con creces el dinero disponible en las manos del comprador promedio.

Cómo funciona la copropiedad: Compartir la carga

La idea central de la copropiedad es simple: se combinan los recursos de uno o más socios para comprar una casa juntos. Esto significa que no solo se divide el pago mensual del préstamo hipotecario, sino también los costos iniciales y las responsabilidades a largo plazo. Se trata de una alianza financiera en la que cada persona que aparece en el registro de propiedad tiene una participación en la propiedad.

La mayor ventaja inmediata es la posibilidad de pagar un pago inicial más pequeño. No es necesario que ahorre el 20% del total del presupuesto por sí solo. Algunos programas de préstamo, como el Conventional 97, permiten que se pueda pagar solo una parte del monto total del préstamo.El 3 por ciento del precio de compraEl problema es que los fondos necesarios para ese pequeño pago inicial no tienen que provenir de tus propias ahorros. Pueden ser una donación de un amigo o familiar. En el caso de los copropietarios, esto significa que uno de ellos puede donar su parte del pago inicial al otro, lo que reduce efectivamente las condiciones financieras para el comprador.

Esto conduce a las dos estructuras legales más comunes para la división de la propiedad:

1. **Tenencia conjunta**: Este es el modelo en el que todos los propietarios tienen partes iguales del bien. La característica principal es el “derecho de supervivencia”. Si uno de los propietarios fallece, su parte del bien se transfiere automáticamente al propietario sobreviviente, sin necesidad de pasar por procedimientos legales de herencia. Es un proceso sencillo y automático.
2. Titularidad en común: Esta estructura permite la existencia de participaciones desiguales entre los propietarios. La proporción de propiedad se basa, generalmente, en la cantidad que cada persona invierte en la propiedad. Lo más importante es que cada propietario puede legar su parte a cualquier persona que elija: hijos, amigos o incluso una organización benéfica, en caso de fallecer. Esto le da más control sobre la herencia, pero requiere que se haga un testamento.

Elegir entre estas opciones es una decisión crucial que determina la estructura de la relación legal y financiera entre las partes involucradas. Se trata de una situación en la que la carga compartida comienza desde el principio, lo que hace que el objetivo de pagar un pago inicial sea más sencillo de lograr.

Lógica de negocios: Comparar los pros y los contras

Visto desde una perspectiva empresarial simple, la copropiedad es, en realidad, una forma de asociación entre personas o empresas. La principal ventaja es la responsabilidad financiera compartida. Al agrupar recursos, se distribuye la carga de pagar un préstamo hipotecario grande, así como los costos de mantenimiento, impuestos y seguros. No se trata simplemente de dividir las facturas mensuales; se trata de compartir toda la carga financiera de un activo importante. Para muchos, esta es la única manera de manejar las cuentas en el mercado actual.

Sin embargo, el mayor riesgo también es de tipo relacional: conflicto entre los copropietarios. Cuando las relaciones personales entran en conflicto con la inversión financiera compartida, los desacuerdos pueden hacer que todo el arreglo se vaya al traste. Las disputas sobre las prioridades en cuanto al mantenimiento del negocio, los ingresos por alquiler o la fecha de venta pueden convertirse en problemas complicados y costosos. En el peor de los casos, uno de los propietarios puede querer vender el negocio, mientras que el otro quiere quedarse allí. Esto puede llevar a un punto muerto, algo que puede ser difícil de resolver sin recurrir a medidas legales.

El modelo funciona mejor cuando los copropietarios tienen objetivos alineados y existe un acuerdo claro y legalmente vinculante. Este acuerdo actúa como un contrato de asociación, en el que se detallan las participaciones en la propiedad, las contribuciones financieras, los procesos de toma de decisiones, y, lo más importante, una estrategia para la salida del negocio. Sin él, la estructura de copropiedad es vulnerable a los mismos tipos de malentendidos que pueden arruinar a un pequeño negocio. Como señala un experto, la copropiedad es diferente de la propiedad tradicional, ya que introduce más complejidad, costos y riesgos durante todo el ciclo de vida del negocio. Es una solución temporal, no una solución perfecta.

Catalizadores y lo que hay que observar

La tendencia hacia la propiedad conjunta no es simplemente una reacción a un único titular de noticias; se trata de una respuesta directa a las poderosas y persistentes fuerzas del mercado. El factor principal que lo impulsa es la crisis de accesibilidad de los precios de las viviendas. Los precios de las viviendas han aumentado enormemente, mientras que los salarios han tenido dificultades para mantenerse al ritmo de dichos aumentos. Esto ha llevado al ratio precio-ingresos a niveles récord. El precio medio de una vivienda ahora es…Cinco veces el ingreso medio de los hogares.En muchos mercados importantes, esta brecha es aún mayor, lo que genera una demanda constante de soluciones creativas.

Los datos muestran que esta demanda está aumentando en ciertos lugares específicos. Un informe reciente identificó…10 condados en Estados Unidos que registraron el mayor aumento anual en las transacciones de propiedad conjunta.Desde finales de 2022 hasta finales de 2023, se puede observar que seis de esos condados más importantes se encuentran en Virginia. El resto está distribuido por Utah, Dakota del Norte, Minnesota y Colorado. Esta concentración geográfica indica que la tendencia se da en zonas donde el problema de la asequibilidad es más grave.

El punto clave para el futuro es determinar si estos altos índices de precio por ingreso continuarán o no. Si lo hacen, la demanda por parte de las personas para adquirir viviendas en régimen de copropiedad y otros métodos similares probablemente seguirá siendo alta. Por otro lado, si los precios de las viviendas en los hogares alternativos disminuyen significativamente, mientras que los ingresos aumentan, esto reduciría la presión que impulsa esta tendencia. Por ahora, parece que hay posibilidades de que continúen las innovaciones en cómo las personas compran viviendas.

Sin embargo, el éxito en este modelo depende completamente de una planificación precisa desde el principio. La estructura legal y un acuerdo detallado sobre la propiedad no son cosas opcionales; son la base de la asociación. Sin un contrato claro y vinculante que especifique las participaciones en la propiedad, las responsabilidades financieras y las estrategias para salir de la asociación, el arreglo se vuelve vulnerable a disputas que pueden desmoronar rápidamente la relación financiera y personal entre las partes. En resumen, la propiedad compartida es una solución inteligente, pero solo funciona si se trata como un asunto serio desde el primer día.