Los REITs enfrentan una situación estructural cambiante: el trabajo híbrido impulsa las mejoras en la eficiencia, pero también genera desajustes en la valoración de las acciones de estos fondos.

La actual estabilización en el mercado inmobiliario sigue un patrón familiar. Después de un pico brutal, el sector muestra signos de un reajuste estructural, y no simplemente de una recuperación. La trayectoria es clara: la tasa de vacantes a nivel nacional…Alcanzó un máximo del 17.2% en la primera mitad de 2024.Antes de que disminuyera en dos trimestres consecutivos, la tasa llegó al 16.3% a finales de 2025. Esto no es una corrección menor; se trata de un ajuste forzado a una nueva realidad.

El factor clave es un cambio permanente en las políticas laborales. Los datos muestran que…El 88% de los empleadores en Estados Unidos ofrecen alguna opción de trabajo híbrido.Se trata de un cambio fundamental que remodela la demanda. No se trata de una tendencia temporal, sino de un nuevo patrón para la contratación y retención de personal. Esto está directamente relacionado con la necesidad del sector de espacios más pequeños y flexibles.

Históricamente, tales reajustes tienen un patrón predecible. Cuando la ocupación disminuye de manera persistente, esto obliga a una reevaluación de los activos y a la transición hacia modelos de espacio más eficientes. El mercado actual se encuentra en medio de ese proceso. Vemos una disminución promedio del 32% en el precio de los bienes desde 2021 hasta 2025.Una disminución o reducción del espacio total de oficinas.Los operadores de espacios de trabajo colectivo intervienen para llenar esta brecha. Esto se asemeja a ciclos pasados, en los que el exceso de oferta y los cambios en la demanda llevaron a una reconfiguración del sector, pero no a un regreso a las antiguas normas. Este ajuste es estructural.

El nuevo modelo de utilización: eficiencia por encima de la densidad

La oficina ha vuelto, pero ya no se trata de acomodar a más personas en ella. El cambio estructural consiste en adoptar un nuevo modelo de eficiencia, donde el espacio se utiliza de manera óptima para cada propósito, y no simplemente para maximizar la densidad de personas. Los datos lo demuestran claramente: la tasa promedio de utilización de los edificios a nivel mundial ha disminuido.Aumentó drásticamente, hasta el 53%.Es el nivel más alto que se ha alcanzado desde antes de la pandemia. Esto constituye una poderosa confirmación del modelo de trabajo híbrido, el cual ha contribuido a mantener una tendencia hacia la reanudación de las actividades en la oficina. La participación de los empleados en las reuniones y otros eventos ha aumentado significativamente.Casi el 70 por ciento de los niveles previos a la pandemia.Se crea una demanda constante de espacio físico.

Sin embargo, esta eficiencia no se logra mediante un uso agresivo de espacio de trabajo. Las empresas están abandonando los modelos ultradensos que alguna vez buscaron. La proporción de empresas que buscan una relación de 1,5 personas por metro cuadrado ha disminuido al 33%, en comparación con el 62% que tenía hace un año. Este cambio indica que la estrategia está madurando. El objetivo ya no es simplemente alojar a más personas en un área limitada de espacio; se trata de hacerlo de manera que fomente la colaboración y la productividad. El enfoque ha pasado de la densidad bruta a una utilización inteligente del espacio.

Ese es el núcleo del nuevo modelo. Al mejorar el diseño y aumentar la densidad de población en las organizaciones, estas aprovechan horarios rotativos y arreglos de trabajo flexibles para lograr altas tasas de ocupación: un 111% a nivel mundial. Esto significa que se asigna a los edificios más personas de las que hay asientos físicos disponibles. La utilización máxima actual alcanza el 80%, superando el objetivo del 65% para la mayoría de las empresas. El resultado es un espacio de trabajo dinámico, que funciona como un centro de conexión y trabajo en equipo, en lugar de ser simplemente una estructura con escritorios fijos. La mejora en la eficiencia proviene de adaptar el espacio a los patrones de trabajo reales, lo cual es un enfoque mucho más sostenible que intentar maximizar el número de asientos disponibles.

La oportunidad del REIT: recuperación selectiva y desconexión en la valoración

El caso de inversión en REITs para oficinas no es algo sencillo. Se trata de una recuperación selectiva, que se desarrolla de manera desigual según la región y el tipo de propiedad. Las principales ciudades son claramente las más beneficiadas por esto.Nueva York y San FranciscoEstamos experimentando una mayor actividad en el sector de alquileres. Algunos edificios destacados están obteniendo rentas récord. Sin embargo, esto se ve contrarrestado por condiciones adversas, especialmente en los centros urbanos. La sobreconstrucción y la continua reducción del espacio disponible por parte de los grandes propietarios están retrasando la recuperación del distrito comercial central. Se trata de un cambio radical, no de un regreso a las condiciones anteriores.

Esta dinámica selectiva se refleja en la valoración del mercado. Se ha producido una gran diferencia entre los mercados públicos y privados. Mientras que el S&P 500 aumentó un 17% en el año 2025,Los REITs que estaban en la lista de cotización solo tuvieron un rendimiento del 2.5%.Esta desconexión es la verdadera oportunidad. Refleja un mercado que ha tenido en cuenta los efectos de una situación de dificultades prolongada, pero al mismo tiempo ignora el cambio estructural hacia la eficiencia y la fortaleza selectiva de los activos de primera clase.

Se espera que esa brecha se reduzca en el año 2026. La tesis es que los REITs cotizados tendrán un rendimiento superior al de los bienes raíces privadas. No es porque sean más baratos, sino porque tienen acceso a tipos de propiedades con mayor potencial de crecimiento. A medida que mejore la disponibilidad de crédito y aumente el volumen de transacciones, los REITs públicos podrán invertir el capital de manera más eficiente en activos que sean adecuados para las necesidades actuales. Los mercados privados, que a menudo están vinculados a portafolios antiguos y menos flexibles, podrían quedarse atrás en esta transición. El resultado debería ser una convergencia, ya que el mercado público reconocerá la mejor oportunidad que ofrece el nuevo modelo de negocio de los REITs.

En resumen, se trata de una forma de valoración selectiva. La recuperación no es uniforme, pero la desconexión entre las diferentes formas de evaluación permite que los inversores puedan participar en la reconfiguración estructural del sector. Se trata, en definitiva, de un proceso de reinicio: el negocio está de vuelta, pero los ganadores serán aquellos que hayan logrado adaptarse a los cambios.

Catalizadores y riesgos: probando la tesis de reinicio

La estabilidad que vemos hoy en día no es algo definitivo. Su sostenibilidad depende de algunos factores futuristas que pondrán a prueba la tesis de “reset”. El principal catalizador para ello es el apoyo político a la reutilización adaptativa y al flujo de nuevos capitales hacia los activos adecuados. A medida que el sector encuentra una nueva normalidad…Apoyo político para la reutilización adaptativa de los edificiosEs crucial que el nuevo capital se dirija hacia propiedades que estén en lugares accesibles para los viajeros y que cuenten con servicios de calidad. Este es el “combustible” necesario para una recuperación selectiva del mercado inmobiliario. El mercado ya está mostrando este fenómeno en la práctica: edificios prestigiosos en las principales ciudades están obteniendo rentas récord. Para que este proceso continúe, es necesario que el capital siga fluyendo hacia propiedades más nuevas y flexibles, que se adecúen al modelo de trabajo híbrido. No se debe permitir que el capital se dirija hacia propiedades obsoletas.

Sin embargo, el riesgo principal radica en las consecuencias del último ciclo.Las conductas inapropiadas pueden aumentar como resultado de acuerdos negociados de manera agresiva.Se trata de una vulnerabilidad típica que surge después del período de auge económico. Sin embargo, el impacto sistémico puede ser limitado. Las pruebas sugieren que un aumento en el volumen de transacciones inmobiliarias debería limitar el impacto negativo en el mercado en general. A medida que aumente el flujo de negociaciones y continúen los cambios en los precios, el mercado podría soportar estos problemas individuales sin que se produzca una crisis crediticia completa. El riesgo radica más bien en algunas áreas débiles del mercado, y no en un colapso total del sector.

Para los inversores, el punto de referencia es el nivel de asistencia. El nivel actual…La asistencia en las oficinas ha aumentado hasta casi el 70 por ciento de los niveles previos a la pandemia.Es el pilar fundamental del nuevo modelo de utilización de los espacios comerciales. Esto es lo que justifica las mejoras en la eficiencia y las altas tasas de ocupación. Si ese número disminuye, volver a trabajar en entornos más remotos socavaría directamente la base del modelo actual. El cambio estructural hacia el trabajo híbrido es la nueva norma, pero su fuerza se mide en términos diarios de ocupación. Cualquier descenso por debajo del 70% indicaría un retroceso, lo cual amenazaría los logros obtenidos en cuanto a ocupación y la valoración de los REIT. Los factores que impulsan este cambio son claros, los riesgos están bien conocidos… Pero el resultado depende de si el trabajo en oficinas seguirá siendo una opción viable.