El mercado de oficinas no está muriendo. Está dividido… Y esa división determina quién sobrevivirá.

El obituario fue escrito hace años, y es así como la mayoría de las personas hablan sobre los edificios de oficinas: el trabajo remoto ha destruido los edificios, la tasa de vacantes es del 19%, y todo este activo es una trampa de valor que los inversores de ingresos deberían evitar. Los datos, en cambio, cuentan una historia más interesante. El mercado de oficinas en Estados Unidos ya no es un único mercado. Se está dividiendo en dos partes. Para cualquiera que tenga o calcule el valor de un REIT de oficinas, lo que posee ahora determina si los dividendos serán sostenibles o una trampa.

Dos mercados que se esconden detrás de un solo número de vacantes.

La vacante en espacios de oficinas nacionales, que es de aproximadamente el 19%, es real, pero no está distribuida de manera uniforme. Los espacios de oficina de primer nivel – los edificios más nuevos, con la mejor ubicación y las mejores instalaciones – están vacíos en un 12.7%.Cayendo en 80 puntos básicos por trimestre, es el ritmo más acelerado desde 2018.La distancia entre lo principal y todo lo demás se ha ampliado.640 puntos básicos, el mayor número registrado hasta ahora.La forma en que CBRE describe el problema es muy simplista: el desajuste no se debe a un colapso permanente en la demanda, sino a una sobreabundancia de edificios obsoletos desde el punto de vista funcional. Una estimación indica que…El 90% de todas las vacantes en oficinas en los EE. UU.Dentro del 30% inferior del conjunto de edificios.

Las acciones se están reduciendo rápidamente. Desde 2024,Cuatro de los cinco mercados analizados han mostrado una disminución en las ventas de suministros para oficinas.Los propietarios demuelen o convierten los edificios de clase B y C, ya obsoletos, en viviendas y otros usos.Por primera vez desde que CBRE comenzó a registrar estos datos en 1988, las ventas de alquiler superaron a los nuevos contratos en 2025.Eso representa un cambio significativo: la sobreoferta en el sector inmobiliario de oficinas está siendo eliminada desde abajo, mientras que casi no se construye nada nuevo en la parte superior.

¿Por qué los de arriba pueden aumentar los alquileres, mientras que los de abajo no pueden?

Es aquí donde el poder de fijación de precios vuelve a manifestarse. El trabajo híbrido no puso fin a la demanda por los edificios de oficinas; simplemente comprimió esa demanda en menos espacio, pero con mejor calidad. Las empresas que antes tenían oficinas en diferentes pisos ahora quieren un edificio excelente, con buenas instalaciones y acceso a transporte público, para que el viaje al trabajo sea valioso… Y pagarán por eso. Edificios de clase “Trophy” y “Class A”.El precio del alquiler promedio es aproximadamente un 50% más alto que el de la clase B.En los mercados principales; en Houston, los alquileres indicados para espacios de alto valor son…El valor de las rosas aumentó un 5.2% año tras año, en comparación con el 2.6% del mercado en su conjunto.Se dice que los mejores edificios nuevos se alquilan a un precio aproximadamente 60% más alto que el promedio histórico, que es de aproximadamente 40%.

Los edificios antiguos no tienen ese “control” sobre el precio de alquiler. Un edificio de 40 años, que compite con una gran cantidad de vacantes, no puede aumentar los precios sin perder a sus inquilinos. Por eso, el “filtro de poder de fijación de precios” que busco en todos los negocios relacionados con ingresos se aplica aquí con una fuerza inusual. Los edificios construidos antes de la década de 1990 han absorbido…Aproximadamente 236 millones de pies cuadrados de demanda negativa.Desde la pandemia, los activos construidos desde 2015 han aportado aproximadamente 127 millones. El “abrigo” en la cima del mercado está siendo reconstruido; la base del mercado, en cambio, sigue perdiendo valor.

La recuperación es real, pero ocurre de forma gradual, desde arriba hacia abajo.

Los principios básicos de las oficinas son un indicador clave del estado de los negocios; el espacio adecuado para las oficinas es ese indicador que todos deben vigilar. En Manhattan…La vacante máxima ocurrió al final de 2022, un año completo antes de que la vacante total aumentara.A nivel nacional, el precio del terreno volvió a aumentar a finales de 2024, antes de que el mercado en general mejorara. CBRE espera que el precio del terreno vuelva a la situación anterior.Niveles antes de la pandemia para finales de 2027Y argumenta que la reducción de espacio causará una “cascada” en los niveles siguientes de edificaciones, a medida que se agote el espacio disponible. Históricamente…La demanda se desborda cuando la tasa de vacantes baja al rango del 10–12%..

Mantengan las advertencias en cuenta, porque son ellas quienes determinan el momento adecuado. Esta es una tesis, no un hecho real. La recuperación no es uniforme.El alquiler sigue estando aproximadamente un 21% por debajo de los niveles previos a la pandemia de COVID-19. Ciudades como Chicago y Washington, D.C. están entre las más rezagadas, con una diferencia de 35–40%.Y San Francisco es una excepción: la tasa de vacantes en este lugar sigue siendo de casi el 14.4%, incluso cuando las empresas de IA alquilan espacios con gran intensidad. Este proceso solo funciona si la tasa de vacantes sigue disminuyendo. Es la única variable que importa, y vale la pena verificarla en el camino, en lugar de asumir algo por adelantado.

La mitad que posees determina el dividendo.

Para un inversor que busca ganancias, esta división cambia la forma en que se deben interpretar los rendimientos de los REIT inmobiliarios. En este mercado, los rendimientos más altos suelen estar en el lado incorrecto de esa división, precisamente porque los inversores tienen en cuenta las posibles pérdidas. City Office, una empresa inmobiliaria con una gran exposición al sector de bienes raíces secundarios, cotiza alrededor de $7. Alexandria Real Estate, por su parte, es una empresa propietaria de espacios para ciencias de la vida y oficinas.Redució sus dividendos en un 45% en diciembre de 2025, con el objetivo de ahorrar aproximadamente 410 millones de dólares.A medida que la demanda en el sector de laboratorios disminuía. Allied Properties, el mayor REIT de oficinas de Canadá.Su rentabilidad se redujo en un 60%..

Incluso el líder de calidad no está inmune a ello. Boston Properties.El mayor propietario de oficinas de clase A en el país, que cotiza en bolsa.Se había ampliado sus dividendos cada año, durante un cuarto de siglo.Se reducirá en un 29% en septiembre de 2025, a $0.70 por trimestre, lo que permitirá liberar aproximadamente $50 millones por trimestre.La situación fue una reorganización de fondos, no un colapso; la ocupación en el segundo trimestre de 2026 aumentó.100 puntos básicosSe trata de un modelo de arrendamiento en mercados estables… Pero es la prueba más clara de que la calidad del portafolio no es suficiente para protegerse de los riesgos. La cobertura y el balance general son importantes. Boston Properties tiene una deuda neta de aproximadamente 15.6 mil millones de dólares; la relación de deuda con patrimonio es de casi dos a uno, mientras que el patrimonio neto es de unos 8 mil millones de dólares. Además, el flujo de efectivo libre después de los gastos de capital es de solo unos pocos cientos de millones de dólares.

Es la regla práctica que el mercado de dos niveles te impone. Es necesario seleccionar aquellos activos de alta calidad, recién construidos y con un potencial de alquiler real. Pero también es importante verificar los ratios de cobertura y el apalancamiento. Un rendimiento alto en un propietario de activos inmobiliarios no es una buena señal; en cambio, un rendimiento moderado en un propietario de alta calidad, con un monto de pago cubierto y deudas manejables, es una mejor relación riesgo/retorno. Se acepta una recuperación más lenta y cíclica a cambio de dividendos que tienen más posibilidades de sobrevivir a esa situación.

La “muerte del cargo” siempre fue algo demasiado planificado. El mercado se divide; la oferta finalmente disminuye, y el poder de fijación de precios vuelve a los negocios que realmente lo merecen. La oportunidad es real, pero es temprana, desigual y difícil de manejar desde el punto de vista financiero. Por lo tanto, es necesario adquirir las posiciones principales, verificar el balance financiero y prepararse para la volatilidad que seguirá en el resto del proceso.