El gran aumento en las perspectivas de Nippon Prologis REIT es, en su mayoría, un beneficio único. Aquí está lo que realmente duradera.

Un guía sobre REITs que aumenta sus pagos por acción en cifras dobles es precisamente lo que un inversor de ingresos desearía creer. Nippon Prologis REIT, la empresa japonesa dedicada a la logística controlada por Prologis, hizo eso a finales de agosto: aumentó su previsión de distribuciones por unidad para el período de seis meses actual y, en una medida poco común para un REIT japonés, autorizó una recompra de aproximadamente 10 mil millones de yenes por unidad. Pero hay que leer más allá del titular del artículo… La pregunta no es si esto es buena noticia, sino cuánto de este aumento es un paso real y repetible en el proceso de generación de ingresos, y cuánto es simplemente un evento único que simula un aumento de ingresos.

Comiencen con el número que se movió. El 28 de agosto, Nippon Prologis REIT aumentó su estimación para el período hasta el 30 de noviembre a 1,914 yenes por unidad, en comparación con los 1,729 yenes anteriores. Además, elevó el valor para el período siguiente a 1,973 yenes, desde los 1,940 yenes.El primer de esos saltos es aproximadamente el 10%.Es ese tipo de paso que, en sí mismo, parece como si la máquina de alquileres hubiera pasado a una velocidad mayor. Pero no fue así.

Dos acciones corporativas hicieron el trabajo pesado; ambas están reflejadas en el documento de orientación. El REIT acordó ese mismo día vender Prologis Park Joso, una instalación logística ubicada fuera de Tokio, por 8.7 mil millones de yenes, frente a un valor contable de aproximadamente 5.89 mil millones de yenes. Se obtuvo así una ganancia de aproximadamente 2.8 mil millones de yenes, que se distribuyó en dos partes, en octubre y diciembre.Ese beneficio se distribuye entre los tenedores de unidades como una distribución de efectivo excedente.Es una cantidad única de ganancia de capital realizada, y no un flujo continuo de rentas que volverá a aparecer el próximo año.

El segundo levantamiento es una operación aritmética disfrazada de actividad comercial. Junto con la venta, el REIT autorizó la recompra y cancelación de hasta 130,000 unidades de inversión – aproximadamente el 1.55% de los aproximadamente 8.39 millones de unidades en circulación.Un presupuesto de 10.000 millones de yenes y una fecha de vencimiento en noviembre.Ya lo ha hecho.Se recuperaron 3,498 unidades por aproximadamente 303 millones de yenes en los primeros días.Se cancelan las unidades, y el mismo conjunto de ingresos se distribuye entre menos unidades. Así, cada una de las unidades restantes parece más atractiva. Una parte del “aumento” es simplemente un denominador más pequeño.

Nada de eso hace que el motor subyacente sea débil. Se trata de un portafolio de clase A, compuesto por aproximadamente 60 edificios logísticos modernos, con una tasa de ocupación de aproximadamente el 98%. El crecimiento medio de los alquileres es de alrededor del 7% en el período más reciente. La tasa de retorno de las inversiones es de aproximadamente el 86% de los fondos operativos.Eso es una máquina de ingresos realmente duradera.Y es por eso que la normativa de distribución basada en alquileres ordinaria aumentó solo un poco más del 50% durante el próximo período, mientras que la normativa general aumentó diez veces más. El excedente y las recompra son lo que realmente importa; los alquileres, en cambio, son solo el fondo que sostiene todo esto.

La recompra de acciones merece ser destacada, ya que para un REIT japonés es algo realmente importante. La ley de valores japonesa comenzó a permitir que los REIT compren sus acciones hace pocos años; por lo tanto, este es un método que la mayoría de los REIT apenas utiliza. Lo notable aquí es la razón detrás de esto: Nippon Prologis está vendiendo activos maduros a un precio superior al valor de registro. En lugar de reinvertir todo ese dinero en la construcción de nuevas edificaciones, el REIT decide devolver parte de ese dinero y reducir el número de acciones. En resumen, cuando los precios de los activos permiten obtener ganancias adicionales mediante nuevas adquisiciones, el REIT opta por comprar activos para crecer; cuando no es así, la opción más inteligente es devolver el capital. Utilizar las ganancias obtenidas por la venta a un precio elevado para financiar la recompra de acciones, además de cancelar algunas acciones para concentrar los ingresos por unidad, es una forma de decir que la gestión no encuentra otra utilidad para ese dinero. Eso es un indicador de confianza que vale la pena respetar.

El riesgo no es que se reduzca el dividendo. La cobertura del edificio, la ocupación y un patrocinador de clase mundial con una gran participación en la empresa, todo esto indica que el pago de dividendos es seguro. El riesgo está en malinterpretar lo que es una distribución única como algo recurrente. Aproximadamente medio porcento de los ingresos obtenidos se deben al crecimiento de los alquileres; el resto es un ganancia de capital que se utilizará una sola vez, y también hay una disminución en el número de acciones, algo limitado en tiempo. Si un inversor convierte ese excedente en un “rendimiento más alto” permanente, entonces está aferrándose a un ingreso que no volverá a ocurrir el año siguiente.

Así que, para el inversor de ingresos, lo más práctico es considerar el rendimiento habitual –aproximadamente el 4.5% en un portafolio de logística de calidad y bien cubierto– como el verdadero rendimiento compuesto. Además, puede considerar este aumento mensual como un impulso único y positivo para la reinversión. El reembolso y las ventas con premium mejoran el valor por unidad, sin debilitar el rendimiento total. Eso es una buena razón para mantener esta posición como una inversión estable que genera ingresos constantes. Pero no es, por sí solo, una razón para creer que el “motor” de la inversión comienza a crecer diez veces más rápido de lo normal.