La estrategia de Newrez en el área de hipotecas criptográficas: ¿Un gran avance para la generación Z, o una trampa llena de riesgos y distorsiones?

Newrez está dando un desafío claro. El prestamista acaba de anunciar que comenzará a aceptar…Bitcoin, Ethereum, fondos cotizados aprobados por la SEC que cuentan con respaldo en BTC o ETH, y stablecoins respaldados por dólares estadounidenses.Para calificar para obtener un préstamo hipotecario en febrero… ¿Qué es lo más importante? Los prestatarios no tendrán que vender sus criptomonedas para demostrar que pueden permitirse comprar una vivienda. Esto representa una oportunidad directa para…Se estima que el 45% de los inversores de la generación Z y de la generación Milenial poseen criptomonedas.El objetivo es asegurarnos de que las próximas generaciones de compradores de viviendas puedan adquirir sus casas antes de que los precios suban demasiado.

Esta iniciativa representa una apuesta segura en favor de los consumidores que son nativos del mundo de las criptomonedas. Durante años, se creyó que era necesario retirar fondos de las criptomonedas para poder comprar una casa. Pero Newrez está cambiando esa situación, permitiendo a los usuarios…Conservar las inversiones, al mismo tiempo que se acceden a soluciones de financiación innovadoras.Se trata de una estrategia clásica de “mantener las criptomonedas y comprarlas”, que ofrece flexibilidad y control que los prestamistas tradicionales no pueden ofrecer. El objetivo es claro: dar poder a ese 45% de personas que consideran a las criptomonedas como una clase de activos fundamentales, y no simplemente como instrumentos para operaciones especulativas.

Pero el verdadero “boom” aquí no es solo el lanzamiento del producto de Newrez. Se trata de la oportunidad regulatoria que acaba de llegar. La Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas ha ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac que…Preparar propuestas para que se considere la criptomoneda como un activo adecuado para las reservas.Esto constituye un precedente importante. Si estas empresas patrocinadas por el gobierno comienzan a reconocer las criptomonedas, eso tendrá efectos en todo el mercado hipotecario. En ese caso, la oferta de Newrez pasará a ser algo más que una opción de nicho; se convertirá en una opción estándar para todos los interesados en el mercado hipotecario.

Por lo tanto, la tesis es la siguiente: Newrez cree que los compradores de propiedades relacionadas con las criptomonedas son personas reales y dispuestas a comprar. Además, cree que la regulación relacionada con las criptomonedas en los préstamos hipotecarios va a lograr algo significativo. El éxito de esta iniciativa depende completamente de si la directiva emitida por FHFA se convierte en directrices reales y prácticas que los prestamistas puedan seguir. Por ahora, eso es una señal clara de que la situación está cambiando.

Los mecanismos: cómo se valoran las criptomonedas (y por qué es un “test de papel”).

Vamos a dejar de lado los excesos y hablar sobre los detalles reales del plan. El plan de Newrez parece sencillo: utilizar criptomonedas como garantía. Pero el problema radica en los detalles. El primer obstáculo importante es la valoración de las criptomonedas. Los prestamistas aplicarán grandes descuentos a las criptomonedas, debido a su volatilidad. Un fondo de 100,000 dólares en Bitcoin podría valer solo 60,000 dólares o menos en la solicitud de crédito. Este es un clásico ejemplo de “problemas técnicos”. ¿Podrás mantener tu activo durante las fluctuaciones diarias del 20%, para así mantener el ratio préstamo/valor del activo? Si te pones nervioso y vendes durante una caída, podrías recibir una llamada de atención o incluso incumplir con el préstamo. Además, el activo que intentabas proteger ya no estará más allí.

Luego está el requisito de almacenamiento. Los activos que cumplan con los requisitos deben ser mantenidos en un lugar adecuado.Bolsas reguladas por los EE. UU., plataformas de tecnología financiera, corredores de bolsa o bancos.Eso añade un nivel adicional de fricción. Significa que los prestatarios deben transferir sus criptomonedas desde las carteras de custodia propia, lo que podría implicar el pago de tarifas y la superación de los límites de retiro de fondos. Se trata de un compromiso de centralización que algunos usuarios de criptomonedas no estarán dispuestos a aceptar. Pero ese es el precio que hay que pagar para acceder al mercado principal.

El mayor riesgo operativo radica en la estructura de pago. Los pagos hipotecarios y los costos de finalización del proceso de compra seguirán en dólares estadounidenses. Esto crea un conflicto directo: se está utilizando criptomonedas volátiles como garantía, pero se necesitan dólares estables para pagar las facturas. Si el valor de su cartera de criptomonedas disminuye justo antes de que llegue el momento del pago, tendrá que vender más de esa moneda para cubrir los costos, lo que causará pérdidas. Se trata de una balanza constante entre los riesgos y las oportunidades; esto convierte la propiedad de una casa en un experimento financiero muy inestable.

Esta situación es una clara prueba de la firmeza de las personas que están dispuestas a invertir en criptomonedas como forma de almacenar valor a largo plazo. Para aquellos que consideran que las criptomonedas son una herramienta útil para invertir, esto podría ser una opción interesante para comprar una casa sin necesidad de venderla. Pero para aquellos que no pueden soportar la volatilidad de las criptomonedas, esto puede convertirse en una fuente de estrés y pérdidas potenciales. La mecánica en sí misma funciona como un filtro, separando a los verdaderamente comprometidos con la inversión de aquellos que simplemente aprovechan la situación actual. Newrez está construyendo un puente, pero ese puente está hecho de elementos inestables relacionados con las criptomonedas.

La guerra narrativa: el miedo a perder la adopción versus el desconfianza institucional

La estrategia de hipotecas criptográficas es, en realidad, una clásica lucha entre diferentes narrativas. Por un lado, están los partidarios del mercado alcista, motivados por el miedo a perder las oportunidades que ofrece el mercado, debido a las políticas de la administración de Trump, quien intenta convertir a Estados Unidos en un país líder en este campo.“El capital criptográfico del mundo”.Esta directiva emitida por William Pulte, director de FHFA, representa un golpe directo contra el modelo financiero tradicional. Esto indica que el gobierno está evolucionando para satisfacer las necesidades de una economía más sostenible.Generación moderna y con visión de futuro.Para quienes viven en el mundo de las criptomonedas, esto representa una forma de validación. Con esto, la narrativa cambia de “las criptomonedas son activos especulativos” a “las criptomonedas son herramientas financieras legítimas para construir riqueza y poseer propiedades”. Ese es el tipo de impulso que impulsa su adopción y su valor en el mercado.

Por otro lado, el “FUD” institucional es muy evidente. Los críticos, incluyendo senadores demócratas, han enviado a Pulte una carta de ocho páginas en la que expresan serias preocupaciones sobre los riesgos para la estabilidad del mercado inmobiliario. Consideran que existe un posible conflicto de intereses, ya que la esposa de Pulte posee hasta 2 millones de dólares en criptoactivos. En general, el escepticismo se refiere a los aspectos técnicos: utilizar activos volátiles como garantía para préstamos a largo plazo es una estrategia arriesgada. La propia directiva de FHFA reconoce este riesgo, exigiendo que los prestamistas realicen ajustes debido a la volatilidad del mercado y que limiten la proporción de reservas que consistan en criptoactivos. Es una admitencia implícita de que esta es una opción de alto riesgo.

Esta tensión ya está influyendo en el mercado. La iniciativa de Newrez es una forma de préstamo no calificado, dirigida a aquellos prestatarios que no se ajustan al formato tradicional de préstamos. Se trata de un punto de entrada inteligente y con bajo riesgo. Como demuestran los datos, prestamistas más pequeños como UMortgage ya han logrado cerrar negociaciones similares.4 millones en préstamos no relacionados con monedas fiduciarias, respaldados por criptomonedas.Milo, con sede en Miami, ha realizado casi 90 millones de transacciones relacionadas con criptomonedas y hipotecas. Estos son los primeros usuarios que prueban este producto. La verdadera pregunta es si la narrativa del “FOMO” podrá superar los argumentos negativos de tipo institucional para que este producto se convierta en algo más que un producto de nicho.

En resumen, se trata de una batalla por lograr el consenso entre las partes involucradas. La narrativa positiva es fuerte, respaldada por un poderoso impulso político y una clara necesidad del mercado, ya que el 45% de la generación Z y los millennials poseen criptomonedas. Pero los informes negativos provenientes de las autoridades reguladoras y de los críticos son un verdadero obstáculo, lo que aumenta los riesgos sistémicos. Por ahora, el mercado se está desarrollando en sus límites, con los préstamos no relacionados con criptomonedas sirviendo como prueba de su viabilidad. El camino hacia la adopción generalizada de las criptomonedas depende de si la idea de que las criptomonedas sean un activo estable para la propiedad puede superar las inevitables fluctuaciones del mercado. Es una tarea difícil, pero los resultados se verán muy pronto.

Catalizadores y riesgos: Lo que hay que tener en cuenta al redactar la tesis

La teoría de las hipotecas basadas en criptomonedas ya está en funcionamiento, pero todavía se encuentra en sus primeras etapas de prueba. Los verdaderos factores que pueden influir en el mercado son claros. La mayor señal positiva vendrá de Fannie Mae y Freddie Mac. Si estas compañías cumplen con la directiva de FHFA y comienzan a aceptar las criptomonedas como activo en sus evaluaciones de riesgos, eso sería un catalizador enorme que cambiaría completamente el mercado hipotecario. Esto legitimaría el modelo y obligaría a todo el mercado hipotecario a adaptarse. El cronograma es crucial: las compañías GSE deben desarrollar un plan, obtener la aprobación del consejo de administración y luego presentarlo a FHFA. Esperemos esa propuesta formal en los próximos meses.Ley de Hipotecas del Siglo XXIEl apoyo del senador Lummis sí contribuye a darle impulso político al asunto, pero la verdadera prueba radica en cómo las entidades financieras relacionadas se van a comportar en la práctica.

En términos de datos reales, los primeros resultados serán los datos relacionados con el volumen de transacciones y el comportamiento de los usuarios después del lanzamiento en febrero. Los primeros adoptantes son aquellos que ven a las criptomonedas como una forma de almacenar valor a largo plazo y están dispuestos a enfrentarse a la volatilidad. Pero lo importante es ver si estos usuarios realmente son personas de bajo riesgo y estables en su uso del producto. Es necesario monitorear los índices de incumplimiento y las pautas de pago de estos usuarios. Las pruebas obtenidas de los usuarios más pequeños son prometedoras, pero aún limitadas.Un préstamo de 4 millones de dólares, que no era un préstamo de tipo “non-QM”, fue cerrado.Con el uso de criptomonedas, Milo ha realizado transacciones hipotecarias por valor de casi 90 millones de dólares. Si Newrez logra obtener resultados similares con un grupo de prestatarios disciplinados, eso confirmará la idea central de que los poseedores de criptomonedas constituyen un segmento viable y de bajo riesgo.

Sin embargo, el riesgo principal es una grave caída en el mercado de criptomonedas. El modelo actual se basa en que los prestamistas aplican descuentos por la volatilidad del mercado. Pero una caída severa y sostenida podría hacer que ese modelo sea inadecuado. Si el valor de las garantías disminuye más rápido de lo que el prestatario puede cubrir la pérdida, esto podría provocar incumplimientos de obligaciones y obligar a los prestamistas a reevaluar todo el enfoque utilizado. Este es el verdadero test de resistencia. La desconfianza institucional sobre la estabilidad del mercado inmobiliario es un verdadero obstáculo, y una gran caída en el mercado de criptomonedas podría darle a esa desconfianza aún más fuerza.

En resumen, la tesis está siendo probada en el mundo real. Los catalizadores para su adopción son las regulaciones y las señales de aceptación por parte de los usuarios. Los riesgos incluyen la volatilidad y los problemas de ejecución. Para quienes compran viviendas relacionadas con criptomonedas, esta es la configuración definitiva. Si la narrativa de las criptomonedas como activos estables para la compra de viviendas puede sobrevivir a las turbulencias inevitables, entonces esto se convertirá en una tendencia sostenible. Pero si no, será simplemente un experimento de alto riesgo. Véanse las propuestas de los GSE y los datos de los primeros prestatarios: estos son los indicadores que nos dirán si esta es una tendencia sostenible o simplemente un experimento de alto riesgo.