El flujo de caja de Newmark se ha cuadruplicado, mientras que las acciones han caído… ¿Por qué persiste esta diferencia?

Las acciones de Newmark Group han disminuido aproximadamente un 25% en el último año. Su flujo de caja libre durante el mismo período aumentó casi cuatro veces.

Esa brecha entre el dolor relacionado con el cinturón adhesivo y el dolor relacionado con los negocios no es casual. Newmark vende como si la “apocalipsis del sector inmobiliario comercial” ya estuviera aquí. Los resultados trimestrales de la empresa sugieren algo más cercano a lo contrario.

Lo que es Newmark… y lo que no es.

Newmark no es un propietario de edificios. No posee edificios, no asume riesgos relacionados con el vacío de espacio disponible, ni apuesta sobre los valores de las propiedades. Se trata de una empresa de servicios inmobiliarios comerciales que genera ingresos a través de tarifas. Los ingresos provienen cuando las empresas alquilan espacios, cuando los inversores compran y venden propiedades, y cuando es necesario gestionar deudas. Un mayor volumen de transacciones significa más ingresos.

Durante los últimos dos años, el mercado ha tratado a Newmark como un instrumento que representa las propiedades de tipo CRE. Por lo tanto, se incluye en la misma categoría que los REITs y los propietarios de oficinas, cuyos balances financieros están realmente bajo presión. Esa confusión es la causa de esta desconexión entre los diferentes tipos de activos.

Los números no respaldan la historia antigua.

El último trimestre de Newmark, que terminó en junio de 2026, estableció récords en todos los aspectos.Los ingresos aumentaron un 17% en comparación con el año anterior, alcanzando un récord de 888.4 millones de dólares.Las ganancias ajustadas por acción aumentaron un 26%, hasta los $0.39. El EBITDA ajustado creció un 22.1%, hasta los $139.2 millones, y el margen de EBITDA aumentó en 65 puntos básicos.

Los tres segmentos de negocios – gestión y servicios, arrendamiento y mercados de capitales – registraron crecimiento en doble cifra en los octavo, séptimo y undécimo trimestres consecutivos, respectivamente. El segmento de gestión y servicios, que representa la parte de ingresos más frecuente del negocio, ha logrado resultados récord durante cuatro trimestres seguidos. Se espera que en el año 2029 sus ingresos anuales superen los 2 mil millones de dólares.

Luego está el flujo de efectivo libre. En los últimos doce meses, Newmark generó aproximadamente 798 millones de dólares en flujo de efectivo libre, con un crecimiento interanual de casi 400%. Los gastos de capital para una empresa de asesoramiento basado en tarifas son mínimos: aproximadamente 48 millones de dólares durante el último año. Por lo tanto, casi todo el…846 millones de dólares en flujos de efectivo operativo del último año completo.Fluye hacia el FCF.

La empresa ha superado las expectativas de ganancias trimestrales en cada uno de los trimestres reportados, desde al menos el tercer trimestre de 2025. Las proyecciones para el año completo de 2026 indican un crecimiento de ingresos del aproximadamente 16%, un crecimiento de EPS ajustado del 19% y un crecimiento de EBITDA ajustado del 20%. La empresa mantuvo estas proyecciones en la reunión del segundo trimestre, a pesar de reconocer que habría comparaciones más difíciles en comparación con años anteriores.

El mercado que determina los costos

El trabajo de Newmark está relacionado con el ciclo de actividad del sector inmobiliario comercial. Ese ciclo, al menos en los mercados principales, ya ha superado la fase de pánico que ocurrió entre 2023 y 2024.

El mercado de oficinas en Manhattan, el centro de gravedad tradicional de Newmark.Se muestran ocho trimestres consecutivos de caída en la tasa de vacantes, desde el 19.5 por ciento hasta el 14.6 por ciento.En el primer trimestre de 2026, el volumen de arrendamientos alcanzó los 12.9 millones de pies cuadrados, el nivel más alto desde el cuarto trimestre de 2019. Los arrendamientos en el sector tecnológico y medios alcanzaron su nivel más alto en más de una década; las empresas de inteligencia artificial representaron el 22.1% de ese volumen. Tres trimestres consecutivos de absorción neta positiva marcaron el cierre del trimestre – es la primera vez que esto ocurre desde 2014.

La actividad en los mercados de capital cuenta una historia similar. Los volúmenes de ventas de inversiones en el primer semestre aumentaron un 65% en comparación con el año anterior; los volúmenes de deuda también aumentaron un 27%.En abril, Newmark organizó una refinanciación por un monto de 1.65 mil millones de dólares para One Madison Avenue. Se trata de la mayor emisión de CMBS para oficinas en los Estados Unidos en los doce meses anteriores.

Estas no son recuperaciones marginales. Son indicadores clave de un negocio que obtiene ingresos cuando los participantes del sector inmobiliario comercial moven dinero y espacio.

La desconexión en la valoración

Con su capitalización de mercado actual de aproximadamente 2.6 mil millones de dólares, Newmark se cotiza a un precio de aproximadamente 3.3 veces su flujo de efectivo libre reciente. Su valor empresarial, de 3.2 mil millones de dólares – el cual incluye 3.4 mil millones de dólares en deuda total, principalmente proveniente de adquisiciones – se sitúa en aproximadamente 12.6 veces el EV/EBITDA reciente.

Para una empresa que genera casi 800 millones de dólares en flujo de efectivo libre anual, con ingresos que crecen en un rango alto y el flujo de efectivo libre creciendo a un ritmo casi cuatro veces mayor que en el año anterior, un múltiplo de 3.3x para el flujo de efectivo libre no es un precio agresivo. Es un número que todavía evoca la imagen de un sector que, según el mercado, está en estado de colapso.

Incluso las empresas de servicios que tienen un perfil de crecimiento mucho más bajo, generalmente operan en el rango de 5x a 8x FCF. No se necesita un modelo DCF ni la ilusión de control para darse cuenta de que un valor de 3.3x, basado en el FCF que se acumula a este ritmo, representa una gran diferencia entre lo que refleja la acción y los resultados operativos reales.

El argumento del oso

La deuda es la verdadera cuestión. Newmark tiene una deuda total de 3.4 mil millones de dólares, que se ha acumulado principalmente a través de adquisiciones: activos propiedad de Cushman & Wakefield en el año 2024.El negocio de evaluaciones de la empresa Altus Group en Canadá para marzo de 2026.Y el negocio de asesoramiento en el desarrollo de Altus cerró a principios de septiembre. La deuda neta es de aproximadamente 586 millones de dólares, después de los fondos en efectivo. Pero con 3.4 mil millones de dólares en obligaciones totales, en un valor de mercado de 2.6 mil millones de dólares, se trata de un perfil de apalancamiento que requiere un análisis detallado.

Los costos de interés relacionados con esa deuda reducen el flujo de efectivo libre que, en realidad, llega a los accionistas. Si el ciclo de CRE se detiene; si los volúmenes de transacciones disminuyen, si las tasas de interés impiden la refinanciación, o si la recuperación del leasing se vuelve negativa, el modelo de crecimiento basado en adquisiciones se convierte en una carga, en lugar de un motor de crecimiento. Esa es la condición que la tesis exige: la actividad comercial debe continuar a niveles iguales o superiores a los actuales, de modo que los ingresos por servicios cubran los costos de mantenimiento y que el balance general se enriquezca gradualmente.

El multiplicador P/E reportado por las fuentes de datos del mercado es de 108 veces, lo cual indica una situación completamente diferente. Es casi seguro que ese número refleja algún error en los datos o en los criterios utilizados para calcularlo, y no las expectativas reales de ganancias futuras. Dado que la empresa ha superado las estimaciones en cada uno de los últimos trimestres, y se espera que el crecimiento del EPS sea de aproximadamente un 19% en 2026… La evaluación general de AInvest considera Newmark como una oportunidad de compra, con una calificación de liquidez de 8.2 de 10. Esto sugiere que los inversionistas profesionales aún no han abandonado esa empresa, aunque el precio de las acciones cuente otra historia.

Donde apuntan las pruebas

El mercado sigue valorando a Newmark como si la actividad en el sector inmobiliario comercial estuviera permanentemente afectada. Los datos operativos indican que el ciclo de actividad ya ha recuperado su normalidad: las vacantes están disminuyendo, los volúmenes de arrendamientos están aumentando, las ventas de inversiones han crecido un 65 %, y el flujo de caja libre se ha cuadruplicado en comparación con el año anterior. La diferencia entre esos dos valores es lo que determina el multiplicador de 3.3x para el flujo de caja libre.

El punto de prueba es simple: ¿seguirá creciendo los ingresos por tarifas de Newmark a la misma velocidad que lo indican los últimos cuatro trimestres? Si la trayectoria de ingresos y flujo de caja se mantiene así hasta 2027, el multiplicador actual parecerá cada vez más desconectado del efectivo que realmente genera la empresa. Si el ciclo de adquisiciones se invierte y los volúmenes de transacciones disminuyen, la carga de deuda resultante de las adquisiciones será lo que dominará.

Por ahora, los números indican que la historia antigua ya no tiene importancia. La pregunta es si el mercado aceptará ese hecho tal como es, o seguirá esperando un desastre que los resultados actuales ya no sugieren que esté por llegar.