Qué hacer si su hipoteca está en riesgo: Una guía sencilla para propietarios de viviendas

Cuando tu hipoteca está “bajo el nivel del valor real de la vivienda”, eso significa simplemente que debes más dinero en el préstamo para la vivienda de lo que vale actualmente la casa. Puedes pensar en esto como un préstamo por una automóvil, donde el valor del automóvil ha disminuido hasta ser inferior al monto que aún debes. Si compraste una vivienda por 300,000 dólares, con un pago inicial de 30,000 dólares, entonces tomaste prestados 270,000 dólares. Pero si el mercado se desacelera y el valor de tu vivienda cae a 250,000 dólares, entonces estás con un saldo deudor de 8,000 dólares. Esos 8,000 dólares son la diferencia entre lo que debes y el valor real de la vivienda hoy en día.

Esto representa un gran obstáculo financiero si se desea vender la propiedad. En una venta normal, el dinero del comprador se utiliza para pagar la hipoteca, y el resto va a parar a manos de quien vende la propiedad. Pero si usted está incumpliendo con los pagos del préstamo, tendrá que cubrir la diferencia con su propio dinero. Esto representa una pérdida significativa para sus reservas de efectivo, y a menudo hace que la venta sea insostenible económicamente.

El problema está empeorando. Para finales de 2025, el número de propietarios de viviendas submarinas en los Estados Unidos había aumentado considerablemente.Más de 1.1 millonesEso representa un aumento del 60% en comparación con el inicio del año. Aunque el 2.1% de todos los prestatarios sigue siendo una proporción pequeña, este es el nivel más alto desde principios de 2018. Esto indica que existe una mayor presión en el mercado inmobiliario, ya que los precios se han estancado y la demanda de compradores ha disminuido.

¿Por qué está sucediendo esto ahora? (Y no se trata solo de una crisis.)

Esto no es una repetición de la burbuja inmobiliaria del año 2008. En ese momento, los prestamistas otorgaban préstamos arriesgados a personas que tenían poco ingreso o poca contribución para el pago del préstamo. Esto creó un problema sistémico enorme. La situación actual se debe más al momento y al lugar en el que ocurre. Se trata de una corrección natural después de un período de altas extremas.

La razón principal es simple: la gente compró casas a precios elevados, y ahora esos precios están bajando. Es como comprar un coche nuevo al precio indicado en el escaparate de la concesionaria, justo antes del final del año de lanzamiento del modelo. Se pagó el precio completo, pero el valor del coche disminuye inmediatamente una vez que se sale del estacionamiento. En el mercado inmobiliario, ese “precio indicado” se estableció durante la temporada de compras masivas durante la pandemia, cuando la demanda superó a la oferta y los precios subieron enormemente. A medida que el mercado se calma, esa diferencia entre lo que la gente pagó y el valor real de las casas está comenzando a disminuir.

Esta tendencia se concentra en áreas específicas, y no en todo el país. Los datos muestran una clara división regional. Estados como Florida, Arizona y Carolina del Sur registraron las mayores disminuciones en el valor de los bienes raíces de los propietarios. En algunas ciudades de Florida, el problema es grave.Alrededor de uno de cada diez propietarios se encontraba en una situación de deuda, es decir, con más deudas que ganancias.Al final del año pasado. Ese es un punto de estrés local, no un colapso nacional.

Los mecanismos son simples. Primero, muchos nuevos compradores depositan muy poco dinero como pago inicial. Un pago inicial bajo significa que uno comienza con menos valor real en la propiedad, lo que lo hace más vulnerable a cualquier descenso en los precios. En segundo lugar, algunos propietarios obtuvieron préstamos adicionales o líneas de crédito para financiar sus viviendas durante el período de auge. Cuando los precios bajaron, esos préstamos podrían hacer que los propietarios quedaran en situación de deuda. Como señala el economista Brad Case, esto no se trata tanto de una crisis del mercado, sino más bien de un regreso a la “normalidad” después de años de condiciones inusuales.

En resumen, esto es solo un síntoma de que el mercado se está ajustando, y no una señal de que esté por venir una crisis. La proporción total de los prestatarios que están en situación de incumplimiento de sus obligaciones sigue siendo muy baja, comparada con el 6.5% que había antes de la última crisis. Pero para las cientos de miles de propietarios de viviendas que se encuentran en estas situaciones, se trata de un verdadero obstáculo financiero que requiere una solución práctica.

Tu plan de acción: Lo que los propietarios de casas pueden realmente hacer

La buena noticia es que estar bajo el agua no significa que se esté en una situación sin salida. Se trata de una situación financiera, no de una sentencia de muerte. Lo importante es actuar con sentido común y concentrarse en aquello que está dentro de nuestro control. Aquí hay tres caminos realistas hacia el futuro, cada uno con sus propias ventajas y desventajas.

1. Quédate y paga. Deja que el tiempo haga el trabajo por ti.

La opción más sencilla, y a menudo la más sensata, es simplemente permanecer en su hogar y seguir haciendo los pagos necesarios. De esta manera, se acumula patrimonio con el tiempo, reduciendo lentamente la diferencia entre lo que usted debe y el valor real de su vivienda.

• El mecanismo es el siguiente: cada pago de la hipoteca reduce gradualmente el saldo del préstamo. Incluso si el valor de tu casa se mantiene constante, tu patrimonio aumentará, ya que estás pagando la deuda. Si el mercado vuelve a recuperar su nivel normal, tu patrimonio crecerá aún más rápidamente.
• La ventaja es que esto evita los costos inmediatos y la presión que implica vender o refinanciar el préstamo. Se trata de una estrategia pasiva que no requiere ninguna acción adicional, aparte de seguir con el presupuesto habitual.

• La consideración principal es que esto solo funciona si se puede permitir los pagos correspondientes y si se tiene la intención de permanecer en esa situación. Se trata de una inversión a largo plazo, no de una solución rápida. Como señala el economista Brad Case, se trata de un proceso que lleva a que el mercado vuelva a su estado normal. Esto implica que los precios podrían estabilizarse o incluso aumentar en el transcurso de años, y no solo en meses.

• Refinanciar si es posible: Asegúrese de obtener una tasa de interés más baja.

Si usted tiene un buen historial crediticio y algo de patrimonio residual, obtener un nuevo préstamo con una tasa de interés más baja puede mejorar significativamente su flujo de efectivo y hacer que el pago de la hipoteca sea más sencillo.

• El mecanismo: Reemplaza tu préstamo actual, con tasa de interés más alta, por uno nuevo, pero con una tasa de interés más baja. Esto reduce tu pago mensual y el monto total de los intereses pagados durante la duración del préstamo.
• La ventaja es que los pagos más bajos liberan efectivo para otros fines, además de reducir el riesgo de incumplimiento. Los datos recientes indican una clara oportunidad: cuando los tipos de interés disminuyeron a principios de enero, casi…Cinco millones de prestatariosSe convirtió en una opción válida para obtener un refinanciamiento. La viabilidad financiera alcanzó su nivel más alto en cuatro años.

• Consideración importante: Es necesario tener suficiente patrimonio neto para cumplir con los requisitos. Si usted está en una situación de déficit financiero, los prestamistas no aprobarán el refinanciamiento, ya que estarían asumiendo un riesgo elevado debido al alto ratio de préstamo en relación con el valor del bien inmueble. Esta opción no es viable para muchos propietarios que se encuentran en esta situación.

• Hable con su prestamista: considere la posibilidad de realizar una venta corta o una modificación del préstamo.

Si enfrentas dificultades financieras y no puedes permitirte seguir pagando el préstamo o refinanciarlo, lo más apropiado es ponerse en contacto con tu prestamista. Es posible que te ofrezcan opciones para evitar la ejecución de tu hipoteca.

• El mecanismo consiste en modificar los términos del préstamo existente: se puede reducir la tasa de interés o extender el plazo del préstamo, lo que hace que los pagos sean más asequibles. Una venta a precio inferior permite vender la vivienda por un valor menor al que se debe pagar. En este caso, el prestamista acepta aceptar los ingresos obtenidos de la venta como pago completo, y perdonará la parte restante del saldo pendiente.
• La ventaja es que ambas opciones pueden evitar los graves daños crediticios que puede causar una ejecución hipotecaria. En particular, la venta anticipada suele ser menos perjudicial que una ejecución hipotecaria, y permite que uno se salga de la propiedad sin tener que enfrentarse a una gran deuda personal.
• Esta consideración requiere honestidad e iniciativa por parte del deudor. Es más probable que los prestamistas colaboren con usted si se comunica con ellos de forma proactiva. Sin embargo, una venta corta puede implicar que tenga que pagar parte de la deuda restante. Además, este proceso puede ser bastante largo. Se trata de un último recurso, pero es uno responsable.

En resumen, su situación es única. No existe una solución que funcione para todos. Comience evaluando su presupuesto y sus planes a largo plazo. Luego, reúna toda la información necesaria: obtenga una evaluación actual del valor de su propiedad, revise los términos de su préstamo y hable con su prestamista. El objetivo no es entrar en pánico, sino entender sus opciones y elegir el camino que le permita tener más control y seguir hacia adelante con mayor seguridad.

¿Quién está en mayor riesgo? ¿Qué hay que tener en cuenta?

El riesgo de quedar bajo el agua no se distribuye de manera uniforme. Este riesgo recae especialmente en aquellos prestatarios que comenzaron con un poco de capital financiero. Las personas que aportan poco dinero, como aquellas que reciben préstamos del Federal Housing Administration o de los Veteranos Affairs, ya tienen menos patrimonio inmobiliario. Eso significa que incluso una disminución modesta en los precios de las viviendas puede llevarlos a una situación de pérdida de patrimonio inmobiliario. Como señaló el economista Joel Berner…Los propietarios que se han mudado recientemente no tienen una gran cantidad de patrimonio neto en sus casas.Esto los hace especialmente vulnerables a cualquier corrección del mercado.

Los estados en los que este problema es más acuciante son claros. Louisiana lidera esa lista.El 11.9% de las hipotecas se encuentran en una situación de grave insolvencia financiera.En el segundo trimestre de 2025, ese tipo de situaciones ocurrieron en uno de cada ocho préstamos en el estado. Otros estados como Kentucky, Misisipi e Iowa también registraron tasas de interés por encima del 5%. Estos son los lugares donde la combinación de recientes disminuciones en los precios y de un capital inicial bajo ha causado el mayor estrés.

Para los propietarios de viviendas, lo importante es vigilar dos objetivos en movimiento. Primero, hay que mantener un ojo atento a los precios de la vivienda en la zona. Los datos muestran una clara división regional: las áreas del Sun Belt son las que registran las mayores caídas en los precios. Si los precios en tu área están bajando, es probable que la diferencia entre lo que debes y el valor real de tu casa aumente. En segundo lugar, hay que también vigilar…Tasas de interés de las hipotecasMientras que una disminución en las tasas de interés puede abrir oportunidades para realizar un refinanciamiento, también indica un cambio en el mercado en general. Sin embargo, un aumento continuo en las tasas de interés haría que mantener un préstamo con pagos altos sea aún más difícil.

En resumen, el riesgo se concentra en ciertas regiones del país. Si vives en un estado como Luisiana, Kentucky o Misisipi, o si tienes un préstamo con pago inicial bajo, te encuentras en una situación más arriesgada. En los estados con mayor riesgo, la tasa de interés está por encima del 10%. Para todos los demás, esto sirve como un recordatorio de que es importante mantenerse informado sobre las tendencias del mercado local y los términos de su propio préstamo.