Diferenciales hipotecarios: una palanca oculta para reducir las tasas

Los diferenciales hipotecarios, es decir, la diferencia entre las tasas hipotecarias y el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años, tienen un impacto significativo en el mercado inmobiliario y en la economía en general. Comprender la dinámica de los diferenciales hipotecarios puede proporcionar información valiosa tanto para los inversores como para los prestamistas. Este artículo explora el papel de los diferenciales hipotecarios y cómo pueden ayudar a reducir las tasas hipotecarias.


Los diferenciales hipotecarios se ven influidos por los cambios en la duración esperada de las hipotecas y la dinámica de la curva de rendimiento. Cuando la curva de rendimiento se invierte, se acorta la duración esperada de las hipotecas, lo que las hace más sensibles a las tasas de interés a corto plazo. Este fenómeno, conocido como efecto de la duración de las hipotecas, eleva el diferencial hipotecario a 30 años respecto del de los bonos del tesoro a 10 años (T10). Ello hace que, durante las circunstancias de estrés económico, las tasas hipotecarias se vuelvan inusualmente altas en relación con el T10.


Los otorgantes de préstamos reacios a correr riesgos desempeñan una función crucial al ampliar las diferencias hipotecarias durante el estrés económico. A medida que los otorgantes de préstamos se vuelven más reacios a correr riesgos, exigen diferenciales más altos para compensar el riesgo mayor. Esta dinámica exacerba aún más la diferencia hipotecaria, lo que hace que sea más difícil para los prestatarios obtener hipotecas asequibles.

No obstante, los inversores y prestamistas pueden aprovechar el efecto de la duración de la hipoteca para reducir las tasas. Al anticipar los cambios en la curva de rendimiento y ajustar sus estrategias de préstamo en consecuencia, los prestamistas pueden ofrecer tasas hipotecarias más competitivas. Esto se puede lograr mediante:

1. Monitoreo de la curva de rendimientos: Los prestatarios deben seguir de cerca los cambios en la curva de rendimientos para anticipar los cambios en la duración esperada de las hipotecas. A medida que la curva de rendimientos se invierte, los prestatarios pueden ajustar sus criterios de préstamo y precios para reflejar la menor duración de las hipotecas.
2.Oferir opciones de refinanciamiento flexibles: los prestamistas podrán ofrecer a los prestatarios la oportunidad de refinanciar sus hipotecas con tasas más bajas a medida que se normalice la curva de rendimiento. Esto puede ayudar a los prestatarios a reducir sus pagos mensuales y mejorar su situación financiera.
3. Fomento de la inversión en valores respaldados por hipotecas (MBS): los inversores pueden respaldar al mercado de vivienda comprando MBS, lo que puede ayudar a reducir las tasas hipotecarias. A medida que se incrementa la demanda de MBS, el diferencial entre los valores hipotecarios y los rendimientos de las acciones de la Tesorería se reduce, lo que hace que las hipotecas sean más asequibles.

En resumen, los diferenciales hipotecarios desempeñan un papel vital en la determinación de las tasas de interés hipotecarias y de la salud general del mercado inmobiliario. Al comprender el efecto de la duración de la hipoteca y la influencia de los prestamistas renuentes al riesgo, los inversores y los prestamistas pueden aprovechar estas dinámicas para reducir las tasas hipotecarias. Es fundamental hacer un seguimiento de la curva de rendimiento, ofrecer opciones de refinanciación flexibles y promover la inversión en MBS para lograr este objetivo.