Los REITs de hipotecas reciben un nuevo impulso, gracias a la flexibilización monetaria del Fed y al aumento en las solicitudes de renegociación de préstamos. Esto genera una recuperación en el mercado en el año 2026.

El sector de los REIT relacionados con las hipotecas sufrió una prueba de estrés muy severa en el año 2025. La tasa promedio de las hipotecas de 30 años alcanzó un punto máximo en ese año.7.05% en eneroSe creó un entorno hostil para los mREITs que utilizaban instrumentos de endeudamiento. Esto se repitió durante el período 2022-2023, cuando las tasas de interés en aumento presionaron al sector, destacando así una vulnerabilidad macroeconómica recurrente. Las altas tasas de interés afectaron negativamente al modelo de los mREITs, ya que el costo del endeudamiento para financiar sus portafolios de activos respaldados por hipotecas aumentó considerablemente, mientras que el valor de esos activos también sufrió presiones.

El rendimiento de la industria fue un reflejo directo de ese estrés. A medida que las tasas de interés aumentaban, las empresas de este sector enfrentaban pérdidas netas cada vez mayores y presiones significativas sobre su valor bursátil. El sector se convirtió en uno de los lugares menos atractivos para invertir en el mercado; al final del año, parecía que todo estaba perdido. No se trataba simplemente de una corrección menor; era una ruptura fundamental en la lógica económica del sector bajo un régimen de tasas de interés en aumento.

Sin embargo, incluso en ese período de declive, se sembraron las semillas de una posible recuperación. Para finales del año, cuando la Reserva Federal comenzó su ciclo de relajación monetaria, con un ajuste final de 25 puntos básicos en diciembre, la industria de los mREIT mostró signos tempranos de recuperación. La tasa promedio de hipotecas había disminuido a 6.21% a finales de diciembre, lo que representa un progreso significativo en comparación con el punto más alto alcanzado. Este cambio en el contexto macroeconómico –de un período de aumento de las tasas a uno de relajación monetaria– es un indicador clave para evaluar si la tendencia actual de recuperación en 2026 es real.La experiencia del sector en el año 2025 demuestra que su futuro está indisolublemente ligado a la dirección de las tasas de interés. Por lo tanto, el reciente cambio de política por parte de la Fed puede ser un potente catalizador para el desarrollo del sector.

La configuración de 2026: una curva ascendente y un aumento en las renovaciones de los activos

El contexto general para los REITs relacionados con las hipotecas ha cambiado: en lugar del escenario de estrés que se presentaría en el año 2025, ahora se trata de una situación clásica de recuperación cíclica. La tasa promedio de las hipotecas de 30 años se ha reducido significativamente.5.98%La semana pasada, por primera vez desde septiembre de 2022, se produjo una disminución en las ventas. Esta caída fue causada por…La rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años se mantiene en torno al 4.02%.Es un catalizador directo para un aumento en la demanda de refinanciación. En el último año, las solicitudes de refinanciamiento han duplicado con creces. Se trata de un acontecimiento que realmente impacta el mercado, y que, por lo tanto, debería impulsar los ingresos de los mREIT.

Ese es el mecanismo fundamental que está en funcionamiento. Los mREITs se benefician de las diferencias en las tasas de interés, al endeudarse a corto plazo e invertir a largo plazo. Cuando los costos de financiación a corto plazo disminuyen y la curva de rendimiento se vuelve más pronunciada, sus márgenes de interés netos pueden aumentar. El retorno de la política monetaria de la Reserva Federal hacia una mayor flexibilidad ha creado las condiciones adecuadas para este fenómeno. A medida que las tasas de interés disminuyen, el costo de los acuerdos de recompra que financian los portafolios de los mREITs también disminuye, lo que apoya directamente su rentabilidad. Esta es la lógica cíclica en la que los inversores confían.

Comparar esta situación con los ciclos de reducción de tasas del pasado nos ofrece una prueba útil. En el período 2019-2020, un cambio en la política monetaria por parte de la Fed y una disminución en las tasas de interés provocaron un fuerte aumento en las actividades de refinanciamiento, lo cual contribuyó al crecimiento del valor de los activos de los REIT. El entorno de 2026 también presenta elementos similares: tasas de interés bajas, una curva de tipos de interés cada vez más pronunciada y un aumento en las actividades de refinanciamiento. Los datos indican que podría repetirse ese ciclo positivo. Las tasas de interés más bajas mejoran el flujo de caja de los propietarios de viviendas, lo cual puede contribuir al crecimiento de los mercados inmobiliarios y, por ende, al valor de los valores respaldados por hipotecas. Una reducción en los diferenciales de tipo de interés debería impulsar los precios de los activos, lo que llevará a un crecimiento del valor de los activos en el corto plazo.

Sin embargo, la experiencia de 2025 nos recuerda que los resultados pasados no son una garantía. La vulnerabilidad del sector ante las fluctuaciones de los tipos de interés sigue existiendo. La recuperación depende de que la Fed continúe con su política de alivio monetario y de que la curva de tipos de interés siga siendo lo suficientemente pronunciada como para ampliar las diferencias entre los tipos de interés. Si la inflación vuelve a acelerarse o la Fed decida detener su política de alivio monetario, esa situación frágil podría desmoronarse rápidamente. Por ahora, los datos apuntan a un contexto constructivo, pero el análisis histórico muestra que los mREITs solo pueden prosperar cuando las condiciones macroeconómicas son favorables.

Los riesgos duraderos: la financiación, los pagos por adelantado y la “trampa del rendimiento”

Los altos rendimientos que ofrecen los REITs hipotecarios no son algo gratis. Son, en realidad, un pago directo por asumir ciertos riesgos estructurales. El sector en cuestión…Rentabilidad promedio de las dividendos: 11.97%Esto contrasta marcadamente con la tasa de rendimiento del S&P 500, que es del 1.09%. Este diferencia refleja el alto nivel de riesgo del sector en cuestión. Esta tasa de rendimiento representa, en realidad, una compensación por el modelo de financiamiento utilizado por este sector: endeudarse a corto plazo para poder invertir a largo plazo. Esto crea una vulnerabilidad fundamental ante aumentos repentinos en los costos de financiación. La historia demuestra que este riesgo es persistente, no temporal.

La amenaza más inmediata es el riesgo de incumplimiento de las obligaciones. Las mREITs dependen de deuda a corto plazo, que suele tomar la forma de acuerdos de recompra. Estas deudas deben ser refinanciadas constantemente. Si la liquidez del mercado se reduce o los prestamistas se vuelven más cautelosos, el costo de este financiamiento puede aumentar abruptamente. Esto ocurrió en 2022 y 2025, cuando las tasas de interés a corto plazo aumentaron, lo que afectó negativamente a las márgenes de intereses, a pesar de que la duración de los plazos era larga. El ciclo de reducción de costos reciente ha disminuido estos costos, pero el sector sigue siendo vulnerable a cualquier cambio en las condiciones de financiación. Como señala un análisis,Los costos de financiación, los pagos por adelantado y las condiciones de crédito siguen siendo factores clave que influyen en el resultado final.

También existe el riesgo de pago por adelantado. Aunque la mayor actividad de refinanciamiento aumenta el volumen de transacciones y puede contribuir al aumento de los ingresos, esto también significa que los mREIT reciben el pago de sus valores respaldados por hipotecas antes de lo esperado. Los flujos de efectivo se devuelven antes de lo previsto, lo que obliga a los mREIT a reinvertir ese capital con rendimientos potencialmente más bajos. Esto reduce la diferencia entre los rendimientos obtenidos y los costos, y puede erosionar esa margen de beneficio que es fundamental para generar altos dividendos. El riesgo es estructural, ya que está relacionado con la combinación de activos del sector. Cuanto más préstamos sean pagados por adelantado, mayor será la exposición de los mREIT al riesgo.

Vistos desde una perspectiva histórica, estos no son problemas nuevos. El “test de estrés” de 2022-2023 y el análisis de 2025 también revelaron las mismas vulnerabilidades. La diferencia ahora radica en el contexto macroeconómico, que ha cambiado para favorecer este modelo. Sin embargo, los riesgos siguen existiendo. El alto rendimiento es un recordatorio constante de que los mREITs representan una opción de alto riesgo, pero con un alto rendimiento. Para los inversores, la lección es clara: el atractivo del sector radica en su capacidad para generar ingresos significativos cuando los factores macroeconómicos son favorables. Pero ese ingreso siempre debe mantenerse equilibrado frente a la amenaza constante de aumentos en los costos de financiación y volatilidad en los pagos anticipados.

Catalizadores y puntos de control: Guiando el camino hacia el año 2026

El traspaso de las acciones de los REITs hipotecarios en el año 2026 depende ahora de unos pocos factores cruciales y orientados hacia el futuro. El principal catalizador es la continuación de las medidas de relajación por parte de la Reserva Federal, así como la disminución constante de los tipos de interés sobre las hipotecas. Esto mejoraría tanto la rentabilidad de los activos de los REITs como el costo de su financiación a corto plazo, lo que ampliaría los márgenes de interes netos. Dado que la Reserva Federal ya ha comenzado a adoptar medidas de relajación, el camino que seguirá este sector depende de si el banco central continúa con esta política. Las pruebas indican que hay un contexto favorable para este proceso.Se espera que el crecimiento económico se acelere en el año 2026.Con la inflación en declive, esto debería favorecer un proceso de relajación en los tipos de interés hipotecarios, manteniéndolos en una trayectoria descendente.

El punto clave es el ritmo de la refinanciación. Aunque un aumento en la actividad financiera es positivo para el volumen de negocios y puede contribuir al aumento de los ingresos, también acelera el riesgo de pagos anticipados. Los retornos en efectivo se producen antes de lo previsto, lo que obliga a las mREITs a reinvertir fondos con rendimientos potencialmente más bajos, reduciendo así los diferenciales de rentabilidad. Los datos muestran que esta tendencia es fuerte.Las solicitudes de refinanciamiento han aumentado en un 132% en la misma semana que el año pasado.Sin embargo, esta misma fortaleza es una espada de doble filo que debe ser controlada con cuidado.

También es igualmente importante cualquier tipo de interrupción en los mercados de financiación a corto plazo. Los mREITs dependen de acuerdos de recompra; por lo tanto, un aumento repentino en los costos de financiación podría afectar directamente su rentabilidad. Este riesgo fue uno de los principales factores que contribuyeron al colapso del sector en 2025. El sector sigue estando expuesto a cualquier cambio en la liquidez del mercado o en las opiniones de los prestamistas. Por lo tanto, este factor constituye un elemento constante que puede influir negativamente en el rendimiento de los mREITs.

El escepticismo actual del mercado se refleja en las acciones de precios de los ETFs. El VanEck Mortgage REIT Income ETF (MORT)…Se han perdido las ganancias que se podrían haber obtenido a principios de 2026, ya que los mercados ahora anticipan menos reducciones en las tasas de interés por parte de la Fed este año.Esto indica que el alto rendimiento del producto se establece a un precio que podría resultar decepcionante en el futuro. Es una clara señal de que los inversores están comparando la tesis de una recuperación cíclica con los riesgos persistentes que involucran.

Visto desde una perspectiva histórica, este es un ciclo bastante común. Las condiciones del sector siempre han estado relacionadas con la dirección de las tasas de interés y la estabilidad del mercado de financiación. En el ciclo de relajación que ocurrió entre 2019 y 2020, se produjo algo similar: las tasas de interés bajaron y los diferenciales entre los tipos de interés aumentaron, lo que llevó a una fuerte recuperación. Es probable que el camino a seguir en 2026 sea el mismo, siempre y cuando la Fed siga su política actual. Pero los resultados de las pruebas de estrés en 2022-2023 y el colapso en 2025 son un recordatorio de que el ciclo puede cambiar rápidamente. Para los inversores, la situación parece positiva, pero hay que estar atentos a los indicadores clave: monitorear a la Fed, el ritmo de refinanciamiento y el mercado de financiación, para detectar cualquier señal de cambio en la situación.