Las tasas de interés hipotecario han alcanzado niveles mínimos en varios años. ¿Es sostenible el aumento en los precios de la vivienda?

Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han superado una barrera psicológica importante. La tasa promedio para préstamos a 30 años ya ha alcanzado un nivel adecuado.6.037%el 9 de enero. Ese es el nivel más bajo para este tipo de préstamo desde mediados de septiembre de 2024, marcando un cambio claro con respecto al período prolongado por encima del 7 % que dominó gran parte de 2025. Este reciente descenso es el resultado directo de la agresiva rotación de la Reserva Federal. El banco central diotres reducciones sucesivas de 25 puntos baseLa reducción de diciembre que llevó a la tasa de fondos federales a una gama de 3.5% a 3.75%, culminó el ciclo de relajación que ahora fluye al mercado del préstamo hipotecario.

El mecanismo de transmisión de los costos ha sido facilitado por una reducción en la diferencia entre las tasas de interés. A medida que la tasa de referencia del Fed disminuyó, la diferencia entre esa tasa y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años –un indicador clave para determinar los precios de las hipotecas– se redujo. Esta convergencia permitió que las tasas de hipotecas cayeran más rápidamente que la tasa de los fondos del Fed. Esto ha contribuido significativamente a mejorar la asequibilidad de la vivienda. Este movimiento es una respuesta clásica a un contexto económico más favorable. El informe sobre empleo de diciembre mostró que el crecimiento del empleo en el sector privado se desaceleró, y la media a tres meses se volvió negativa.

Pero la perspectiva para 2026 se ve sombría por divisiones.Minutos de una reunión de diciembre revelaron que los políticos estaban divididosEn cuanto al equilibrio de riesgos, algunos temen que la inflación pueda volver a aumentar, mientras que otros abogan por cortes más agresivos para apoyar el mercado laboral en su proceso de estabilización. Este debate interno se refleja en el “gráfico de puntos” actualizado, que muestra una gran dispersión de opiniones sobre cómo serán las tasas de interés el próximo año. La proyección media sugiere un nuevo corte, pero la falta de consenso genera incertidumbre. Por ahora, la situación es real, pero su sostenibilidad depende de si la Fed puede mantener su política de flexibilización sin provocar otro período de volatilidad.

Impacto Inmediato en el Mercado: Se Baja la Demanda, pero la Asequibilidad Limita el Búmeran

El efecto inmediato de los precios más bajos es un claro aumento en la demanda de viviendas. Las solicitudes de compra han aumentado significativamente.más de 20% desde hace un añoEn la primera semana del nuevo año. Más específicamente, el índice de compras de la Asociación de Banqueros Hipotecarios aumentó considerablemente.16% la semana pasadaSe trata del segundo nivel más alto que se ha alcanzado desde principios de 2023. Esta es una respuesta clásica a la disminución de los costos de financiamiento: los préstamos hipotecarios más baratos están despertando el interés de los compradores.

Pero el mercado en general no está aún en un verdadero boom. El ritmo de crecimiento de los precios de las casas se ha moderado drásticamente, desacelerándose a soloUn 1.0% en comparación con el año anterior, en noviembre.Esta desaceleración es un resultado directo de la presión sobre la rentabilidad que persistió hasta 2025. Incluso con tasas de hipotecas más bajas, el nivel elevado del crecimiento de precios hizo que muchos compradores no pudieran obtener crédito. La reciente caída en las tasas ayuda, pero no es un truco mágico para un mercado donde los precios siguen siendo elevados.

Un cambio estructural importante es el debilitamiento del llamado “efecto lock-in”. Este fenómeno, en el cual los propietarios de viviendas se mantienen en sus lugares debido a que tienen un interés hipotecario bajo, está desapareciendo gradualmente. Como señala el economista Lawrence Yun…eventos que cambian la vida hace que más personas listan sus propiedades para poder mudarSe trata de un desarrollo positivo para la liquidez del mercado, ya que permite que haya más viviendas en el mercado. El nivel de inventario está, de hecho, aproximadamente un 20% más alto que hace un año, lo que ofrece más opciones para los consumidores.

Aun así, la historia de la oferta sigue siendo regional y no uniforme. Aunque el inventario nacional se está mejorando, el mercado aún no se encuentra en un estado balanceado. Los economistas esperan que la situación de escasez de vivienda dé un pequeño revés, lo que indicaría que se podría intensificar la competencia en las ciudades más deseables. La cuestión de fondo es que las tasas más bajas están ofreciendo una fuerza motriz poderosa para la demanda, pero el resurgimiento se vuelve más complicado por el mercado que aún no ha eliminado completamente sus restricciones de rentabilidad. La temporada de compra de primavera será el verdadero test de si este impulso puede traducirse en una actividad sostenida y amplia.

Sostenibilidad y riesgos: El camino hacia un equilibrio duradero

El rebote en la actividad de vivienda se encuentra ahora en equilibrio. Su sostenibilidad depende de una delicada secuencia de eventos, con el ciclo de relajación de la Reserva Federal como catalizador principal. El banco central ya ha enteroTres reducciones consecutivas del tipo de interés en 25 puntos básicos.Y su "gráfico de puntos" actualizado sugiere una expectativa mediana de una reducción adicional en 2026. Nuestra base es que se realizará una reducción de capitales de otro 25 puntos básicos para fin de cuatrimestre. Este alivio incremental se basa en la perspectiva de que la inflación en EE.UU. es probable que alcance un pico en el segundo cuatrimestre, antes de estabilizarse hacia la meta del FED del 2%. Si esa trayectoria se mantiene, las tasas de hipotecas más bajas continuarán respaldando la demanda de compradores y ayudando a rebalancear el mercado.

Sin embargo, existe un riesgo significativo que podría impedir el seguimiento de este camino. La inflación en las categorías esenciales sigue siendo elevada, y los economistas atribuyen esta situación, en parte, a las políticas gubernamentales. Como señaló Mark Zandi…Inflación para los indispensables permanece elevadaLos aranceles han aumentado los tipos de interés en un poco más de medio punto percentual. Aunque el impacto en los precios al consumidor ha sido menor de lo que se temía, esta presión constante en los alimentos y servicios crea una clara vulnerabilidad. Esto podría obligar a la Fed a detener su ciclo de relajación monetaria, incluso cuando el mercado laboral muestra signos de estabilización. La división interna dentro del FOMC, marcada por la gran dispersión de opiniones sobre la trayectoria de los tipos de interés en 2026, significa que la banco central aún no está en camino firme y basado en el consenso. Cualquier dato que indique que la inflación está acelerándose podría cambiar rápidamente la situación.

Segundo el mercado se verá la fuerza en los próximos meses. Lo que debemos esperar es una aceleración de ventas de viviendas y de presiones de precios en la primera mitad del año 2026, particularmente en el centro norte y otros puntos centrales, debido a que estas regiones son las más afectadas por las reducciones de tipos. Estas regiones son las principales indicadores de si el armonizador tiene una base amplia o no.Un aumento del 14% en las ventas de viviendas a nivel nacional en el año 2026.depende de esta dinámica. El reciente alza en las aplicaciones de compra es una iniciativa prometedora, pero debe traducirse en un volumen sostenible y una distribución más equitativa de la actividad por todo el país.

En resumen, el actual mejoramiento es una respuesta a un cambio en las políticas gubernamentales. Para que esto se convierta en un equilibrio sostenible, esa política debe seguir funcionando adecuadamente, y las perspectivas de inflación deben coincidir con las proyecciones del Fed. Los próximos trimestres nos revelarán si el ciclo de disminución de las tasas de inflación puede continuar sin problemas, lo que permitiría una recuperación duradera en el sector de la vivienda. Por otro lado, si persisten las presiones de precios, podría ser necesario realizar ajustes en las expectativas.

2026 Escenario de perspectivas: escenarios regionales y consecuencias sectoriales

El aumento en la actividad inmobiliaria no es una situación uniforme. Su impacto varía drásticamente entre los diferentes segmentos del mercado y regiones geográficas, lo que genera un escenario en el que algunos sectores se benefician, mientras que otros no. El efecto más inmediato y significativo es el aumento en las operaciones de refinanciamiento. El índice de refinanciamiento del MBA aumentó considerablemente.más del 40 por cientoEs el mayor incremento semanal desde setiembre. Este repunte es una inyección de liquidez directa para los propietarios existentes, librándoles así de sus ingresos discrecionales que podrían apoyar una actividad económica más amplia. No obstante, para el mercado inmobiliario en sí, esta actividad es un despliegue de la riqueza en la base de propietarios existentes, no una nueva demanda de hogares.

La verdadera prueba de un equilibrio sostenible radica en la demanda de compra. En este sentido, las diferencias regionales ya son evidentes. Los economistas señalan que hay un resurgimiento en las ventas de viviendas.Lawrence Yun proyecta un incremento de 14% a nivel nacional en 2026Pero ese promedio nacional oculta una gran diferencia entre las diferentes regiones. La demanda favorece a aquellas áreas que combinan oportunidades económicas con un costo relativamente asequible. Mercados como…Columbus y IndianapolisEstos lugares se están convirtiendo en destinos atractivos, donde la presencia de universidades y los precios más bajos atraen a los compradores que no podían acceder a las ciudades costeras debido a los altos precios. Este cambio representa una corrección estructural, ya que los compradores buscan valor en lugares más asequibles, cercanos a las universidades.

El aumento de los precios seguirá un patrón igualmente irregular. El crecimiento de los precios de las viviendas a nivel nacional se ha moderado a un ritmo del 1,0% en noviembre. Los economistas esperan que el aumento de precios sea de entre el 2% y el 3% durante todo el año. Sin embargo, la temporada de compras en primavera podría provocar una nueva aceleración en los precios en ciertos mercados. Como señala la economista jefe de Cotality, Dra. Selma Hepp, una disminución en las tasas de interés podría liberar la demanda acumulada. Pero dado que la oferta sigue siendo limitada en muchas regiones, los compradores podrían enfrentarse a condiciones competitivas, especialmente en las áreas metropolitanas más deseables. Esto crea una situación en la que la reaceleración de los precios probablemente se concentre en mercados con inventario limitado. Por otro lado, una mayor asequibilidad podría contribuir al aumento del volumen de ventas.

En resumen, el año 2026 será un año de recuperación selectiva. La proyección de ventas nacionales de un crecimiento de 14% es factible, pero será impulsada por un cambio en la demanda geográfica y demográfica. El boom de refinos proporciona un impulso de liquidez cercano a la fecha, mientras que la recuperación de la compra será la más fuerte en mercados más asequibles y dinámicos. Para los inversores y los encargados de la formulación de políticas, el objetivo es dirigir esta divergencia regional, donde el camino hacia una recuperación sostenida en el mercado inmobiliario no se pavimenta con una única política, sino con un esplendor de condiciones locales y prioridades de compradores.