Las tasas de hipoteca alcanzaron el 6.85%, desafiando los esfuerzos de Trump por reducir los costos de préstamo.

Las tasas de hipotecas en los Estados Unidos han subido hasta su nivel más alto en más de un año, anulando gran parte de las ventajas que aparecieron brevemente a principios de 2026. Esto dificulta los esfuerzos del presidente Donald Trump por hacer que la propiedad de viviendas sea más asequible. La tasa promedio de contrato para una hipoteca fija de 30 años aumentó en seis puntos básicos, al 6.85%, durante la semana terminada el 4 de septiembre.Los datos más recientes de la Asociación de Banqueros HipotecariosEse fue el nivel más alto desde junio de 2025. Las solicitudes de refinanciación disminuyeron un 6.2% en comparación con la semana anterior, mientras que las solicitudes totales de hipotecas disminuyeron un 2.7%. Esto demuestra cuán rápidamente los prestatarios han respondido al aumento renovado en los costos de financiamiento.

La diferencia es significativa para los compradores que ya están enfrentando precios de viviendas elevados. En un préstamo hipotecario de $400,000, el pago mensual de principio y intereses sería de aproximadamente $2,620, con una tasa de interés del 6.85%. En comparación, en enero, cuando las tasas eran cerca del 6.06%, el monto sería de unos $2,410. Es decir, hay un aumento de unos $210 al mes, o más de $2,500 al año, antes de incluir los impuestos sobre la propiedad, los costos de seguro y mantenimiento. Las tasas más altas también limitan la cantidad que pueden pedir prestado los compradores, lo que obliga a algunas familias a aumentar su depósito inicial, considerar propiedades más económicas o incluso dejar el mercado completamente.

La Fed y el mercado de bonos están superando el plan de Trump.

Las tasas de hipotecas están influenciadas por la Reserva Federal, pero el banco central no las establece directamente. Generalmente, estas tasas siguen los rendimientos de los bonos a largo plazo, especialmente el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Además, hay un sobreprecio adicional que los inversores exigen en los títulos respaldados por hipotecas. Cuando los rendimientos de los bonos del Tesoro aumentan, porque los inversores esperan una inflación más alta, un mayor endeudamiento gubernamental o una política monetaria más restrictiva, los prestamistas suelen cobrar precios más altos por los préstamos para viviendas.

El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años recientemente alcanzó el 4.8%, y posteriormente llegó a su nivel más alto desde finales de 2023. Varias factores han contribuido a este aumento. Los precios del petróleo han subido, ya que el conflicto entre Estados Unidos e Irán amenaza las fuentes de energía y el transporte por el Medio Oriente, lo que genera preocupaciones de que los costos de transporte y consumo permanecerán elevados. En agosto, la deuda federal superó los 40 billones de dólares, lo que aumenta la cantidad de financiación gubernamental que el mercado debe absorber. Al mismo tiempo, las empresas tecnológicas gastan mucho en infraestructura de inteligencia artificial, lo que representa otra fuente de demanda de capital. Por lo tanto, los inversores exigen rendimientos más altos para mantener la deuda estadounidense a largo plazo.

La situación en relación con las políticas del Banco Federal ha aumentado la presión sobre el mercado. Los comerciantes estiman que existe una probabilidad de aproximadamente el 60% de que el Banco Federal aumente su tasa de referencia en un cuarto punto percentual durante su reunión del 15-16 de septiembre. Las expectativas han cambiado debido a datos más positivos en cuanto al empleo, a la inflación energética y a las señales hawkish del presidente del Banco Federal, Kevin Warsh. Los informes sobre los precios de los productores y consumidores en el futuro podrían cambiar las cifras, pero ahora los mercados consideran más probable un aumento de las tasas que una decisión de no cambiarlas.

Un aumento en las tasas de la Fed no añadiría automáticamente 25 puntos básicos a las tasas de hipotecas, ya que los mercados suelen calcular los efectos de los cambios en las políticas monetarias antes de que ocurran realmente. Las tasas de hipotecas podrían incluso disminuir si los inversores creen que un aumento en las tasas logrará evitar que la inflación se establezca. El riesgo principal es que la Fed indique que las tasas deben mantenerse elevadas por más tiempo, o que podrían ser necesarios otros aumentos. Un mensaje así podría apoyar los rendimientos de los bonos del gobierno y mantener las tasas de hipotecas cerca del 7%.

Esto está en contradicción directa con la política preferida de Trump. El presidente ha exigido repetidamente tasas de interés más bajas, argumentando que Estados Unidos debería tener algunas de las tasas de interés más bajas del mundo. Después de que la creación de empleos en agosto fue más fuerte de lo esperado, los operadores aumentaron sus pronósticos sobre el aumento de las tasas de interés.Exigieron que la Fed redujera las tasas de interés.Sin embargo, el banco central es responsable de controlar la inflación y apoyar el empleo, no de cumplir con los objetivos del Presidente de la Casa Blanca en cuanto a los costos de hipotecas. Si los precios del petróleo suben y la inflación supera el objetivo del 2% establecido por la Fed, es poco probable que la presión política logre los recortes inmediatos que Trump desea.

¿Por qué la intervención de 200 mil millones de dólares de Trump no fue suficiente?

La administración ya ha intentado reducir las tasas de hipotecas, sin esperar a que el Fed haga algo al respecto. En enero, Trump ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac que compren hasta 200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas. Estas dos empresas gestionadas por el gobierno apoyan el mercado inmobiliario al comprar las hipotecas de los prestamistas, convertirlas en valores y proporcionar liquidez para que los prestamistas puedan emitir nuevos préstamos. Al crear un nuevo comprador para los valores relacionados con hipotecas, la administración esperaba aumentar sus precios, reducir sus rendimientos y disminuir la diferencia entre las tasas de hipotecas y los rendimientos de los títulos del Tesoro.

Al principio, el anuncio pareció funcionar. Fannie y Freddie comenzaron con aproximadamente 3 mil millones de dólares en compras. La tasa hipotecaria promedio a 30 años descendió al 6.06%, el nivel más bajo desde septiembre de 2022. Trump dijo que estas compras harían que las tasas hipotecarias y los pagos mensuales disminuyeran. El secretario del Tesoro, Scott Bessent, explicó que el programa tenía como objetivo compensar, en parte, la reducción que la Reserva Federal había hecho en su propio portafolio de bonos hipotecarios. Las reservas de la Fed, acumuladas durante crisis económicas anteriores, estaban disminuyendo en aproximadamente 15 mil millones a 17 mil millones de dólares al mes.

Sin embargo, los analistas advirtieron que el efecto probablemente sería modesto. La Reserva Federal todavía posee más de 2 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que el programa propuesto de 200 mil millones de dólares es relativamente pequeño en comparación con las intervenciones realizadas por los bancos centrales en el pasado. Los economistas estimaron que el plan de Trump podría reducir las tasas de hipotecas en aproximadamente 10 a 15 puntos básicos. Podría reducir el precio de los bonos hipotecarios, pero no podría evitar que las tasas subieran si el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años aumentara significativamente.

Esa limitación ahora es evidente. Las tasas de hipotecas han aumentado casi en 80 puntos básicos desde su mínimo en enero, a pesar de las compras respaldadas por el gobierno. La administración se concentró en un aspecto del precio de las hipotecas, pero el mercado de bonos en general se movió en la dirección opuesta, ya que los inversores estaban más preocupados por la inflación causada por los precios del petróleo, la deuda federal y otro aumento en las tasas de interés por parte de la Fed. Los mayores rendimientos de los bonos del Tesoro, al final, superaron los beneficios obtenidos gracias a las compras realizadas por Fannie y Freddie.

La Casa Blanca ha explorado varias otras formas de mejorar la accesibilidad de la vivienda para las familias comunes. Trump ha propuesto restringir la compra de casas unifamiliares por parte de grandes inversionistas institucionales, argumentando que las familias comunes no deberían tener que competir con Wall Street. Los funcionarios federales encargados de la vivienda han ampliado el uso del VantageScore como alternativa al FICO, y están considerando cambios en los requisitos para la presentación de informes de crédito, con el objetivo de reducir los costos de transacción. También se ha discutido la posibilidad de utilizar préstamos hipotecarios a 50 años, lo cual permitiría reducir los pagos mensuales al distribuir el pago a lo largo de un período más largo.

Pero estas políticas abordan solo algunos aspectos del problema. Los puntajes de crédito alternativos podrían facilitar el acceso a hipotecas, sin reducir significativamente el costo del capital. Un préstamo de 50 años puede disminuir los pagos mensuales, pero hace que los prestatarios permanezcan endeudados por más tiempo y aumenta considerablemente los intereses totales pagados. La restricción de los inversores institucionales podría ayudar a los compradores en algunos mercados locales, pero no resuelve la escasez nacional de viviendas disponibles. Incluso los esfuerzos para reducir las tasas de hipoteca podrían hacer que los precios de las viviendas suban, ya que una financiación más barata estimula la demanda, sin que haya un aumento correspondiente en la oferta.

El aumento al 6.85% destaca, por lo tanto, los límites de la influencia presidencial sobre el mercado inmobiliario. Trump puede ordenar a Fannie Mae y Freddie Mac que compren bonos hipotecarios, cambiar las reglas de evaluación crediticia y presionar al Fed para que reduzca las tasas de interés. Pero no puede obligar fácilmente a los inversionistas privados a ignorar la inflación, los déficits fiscales o los riesgos geopolíticos. Para obtener una solución duradera para los compradores de viviendas, sería necesario un descenso sostenido en la inflación y en las rentabilidades de los títulos del Tesoro, o bien, una expansión significativa en el suministro de viviendas.

El próximo test importante vendrá de los datos sobre la inflación en EE. UU. y de la decisión del Fed en septiembre. Lecturas más suaves podrían reducir la probabilidad de un aumento de tasas de interés, disminuir los rendimientos de los bonos del gobierno y darle al gobierno más espacio para implementar políticas relacionadas con las hipotecas. Una inflación más alta, especialmente si el precio del petróleo sigue por encima de los 100 dólares por barril, podría mantener al Fed en una postura firme y hacer que los costos de los préstamos inmediatos se acerquen al 7%.

Para los compradores estadounidenses, el mensaje es cada vez más claro: Washington puede intervenir en el mercado hipotecario, pero no puede decidir la tasa de interés final. Trump logró reducir temporalmente los costos de préstamo a cerca de 6%, pero el regreso a una tasa de 6.85% demuestra que, en última instancia, el mercado de bonos tiene más poder.