Las tasas de interés por hipotecas están aumentando. ¿Por qué este cambio de 11 puntos es importante para los compradores de viviendas y para quienes quieren refinanciar sus préstamos?

Vamos a dejar de lado ese lenguaje financiero complicado. Esa noticia que dice “una pequeña subida” significa que habrá un impacto real en tu presupuesto mensual y en el precio de la casa de tus sueños. La tasa promedio de las hipotecas fijas de 30 años ha aumentado.6.11%La semana pasada, aumentó.6.00%La semana anterior, la caída fue de solo 11 puntos básicos. En teoría, eso parece poco importante. Pero para un comprador típico, ese descenso acumulado se convierte en algo significativo con el tiempo.

Tomemos un préstamo de $300,000. Ese aumento del 0.11% se traduce directamente en unos 20 dólares más al mes en los pagos de la hipoteca. No es una cantidad enorme, pero es un costo permanente que reduce su flujo de efectivo. Lo más importante es que esto reduce su poder adquisitivo. Esos 20 dólares adicionales al mes significan que ahora pueden permitirse comprar una casa que cuesta aproximadamente 3,000 dólares menos. Para alguien que está tratando de obtener el préstamo, eso podría ser la diferencia entre comprar una casa o alquilar una.

La verdadera historia es la del contexto en el que ocurren estos acontecimientos. Sí, las tasas de interés están volviendo a subir, pero todavía están muy por debajo de los niveles que tenían hace un año. En ese momento, la tasa promedio de los 30 años era del 6.65%. Así que, aunque este movimiento reciente representa un retroceso, los compradores tienen algo de alivio en comparación con la primavera pasada. Por eso vemos actividad en el mercado: las ventas de viviendas existentes aumentaron un 1.7% en febrero, y las solicitudes de compra también están en aumento, ya que los compradores de la primavera entran en el mercado.

Pero esta diferencia en los costos depende mucho de lo que se esté haciendo. Si se está comprando una casa, esos 11 puntos básicos adicionales representan un costo directo de la operación. Si se trata de realizar un refinanciamiento, el impacto es aún mayor. Las tasas de refinanciamiento ya son más altas que las tasas de compra, y ese aumento de 11 puntos significa que las posibles economías pueden desaparecer. Para los propietarios de casas que quieran reducir sus pagos mensuales, un entorno de tasas de interés crecientes hace que el refinanciamiento no sea una opción tan atractiva en este momento.

En resumen, las tasas de interés hipotecarios son una ecuación de tipo financiero personal. Un pequeño aumento en las tasas significa que la factura mensual será mayor y que habrá menos casa que pueda permitirse comprar. Las tasas actuales han aumentado ligeramente desde la semana pasada, pero están disminuyendo en comparación con el año pasado. Esto genera una situación ambivalente. Es importante recordar que incluso un aumento “mínimo” puede tener importancia, especialmente cuando se trata de adaptar el presupuesto para poder comprar o refinanciar la hipoteca.

¿Por qué las tasas de interés se han estabilizado? El “termóstato” de la Fed y el estado de ánimo de la economía

La razón por la cual las tasas de interés hipotecarios no disminuyen aún más, a pesar de que la inflación general ha disminuido, se debe a que el banco central realiza un cuidadoso equilibrio en sus políticas monetarias. Se espera que la Reserva Federal mantenga su tasa de interés a corto plazo estable, al menos hasta septiembre. Esta decisión es importante, ya que afecta las tasas de interés a largo plazo, como las tasas hipotecarias. Cuando la Fed mantiene estable esa tasa, indica que la economía aún no está lista para una reducción de las tasas de interés, lo cual ayuda a mantener las tasas hipotecarias bajas.

La tarea de la Fed es manejar dos objetivos que, a veces, son contradictorios: mantener la inflación bajo control y apoyar un mercado laboral sano. En este momento, las señales son contradictorias, y esa incertidumbre es precisamente por lo que la Fed está esperando. Por un lado, la tasa de inflación ha disminuido.2.4% en eneroEso es una señal positiva. Pero, por otro lado, la medida de la inflación, que es la que más observa la Fed, aumentó significativamente.3.58%Esta inflación “tendencial” es realmente preocupante, ya que indica que las presiones de precios siguen siendo elevadas, y no se trata simplemente de picos temporales en los precios.

Luego llegó el informe sobre el empleo de febrero, que añadió otro elemento de precaución. Hubo pérdidas inesperadas en el número de empleos.92,000 en febrero.La tasa de desempleo ha aumentado hasta el 4.4%. Esta debilidad en el mercado laboral indica que la economía podría estar ralentizándose. Esto podría llevar a la Fed a reducir las tasas de interés con el objetivo de estimular el crecimiento económico. Pero la Fed también sabe que, si la inflación continúa siendo alta, reducir las tasas de interés demasiado pronto podría provocar un aumento de los precios. Se trata de una situación difícil: es necesario apoyar los empleos, pero sin sacrificar la inflación.

Por lo tanto, la Fed se encuentra en una situación de espera. Está observando las señales más claras provenientes de ambos lados de su mandato. Hasta que ve una disminución sostenida en la inflación y una estabilización en el mercado laboral, es probable que continúe manteniendo una actitud cautelosa. Esta actitud de espera significa que los tipos de interés de las hipotecas permanecerán dentro de un rango determinado, sin poder disminuir mucho más, incluso aunque algunas presiones disminuyan. El mercado ya ha tenido en cuenta esta demora, por eso el tipo de interés fijo para préstamos a 30 años se ha mantenido en torno al 6.11%, a pesar del aumento reciente. En resumen, tu tipo de interés hipotecario refleja la actitud de la Fed. En este momento, esa actitud es de cautela y paciencia.

Tu opción: Refinanciar o comprar… La guía de sentido común.

Entonces, ¿qué debería hacer usted? La respuesta depende completamente de su plan financiero personal y de los plazos establecidos. No existe una regla universal que se pueda aplicar en todas las situaciones. Sin embargo, existen directrices claras y prácticas que pueden ayudarlo a decidir si es mejor obtener una tasa de interés ahora o esperar un poco más.

Para los refinanciadores: El cálculo de los puntos de equilibrio

Si deseas reducir tu pago mensual o pagar el préstamo más rápido, la primera pregunta que debes hacerte es cuál es el punto de equilibrio. Es decir, cuántos meses te llevará ahorrar suficiente dinero para cubrir los costos iniciales del nuevo préstamo. Una pequeña reducción en la tasa de interés puede no ser suficiente para que la refinanciación sea rentable, si planeas mudarte pronto.

Digamos que usted está renegociando un préstamo de $300,000. Si la tasa de interés disminuye…6.13%A5.375%Te ahorra unos 150 dólares al mes. Pero si los costos de finalización del proceso son de 5,000 dólares, tendrás que quedarte en esa casa durante más de tres años para lograr un equilibrio económico. Si planeas vender o mudarte en los próximos dos años, esos 150 dólares al mes no valen la pena. Por otro lado, si planeas quedarse allí durante una década, los ahorros se incrementarán y refinanciar la hipoteca se tornará una buena opción. En resumen: calcule tu punto de equilibrio. Si te mudas antes de ese tiempo, lo mejor es esperar.

Para los compradores: Verifiquen su estado de salud, no solo la tasa de interés.

El mercado inmobiliario activo indica que las personas siguen entrando en el mercado de la vivienda, incluso con tasas de interés cercanas al 6.11%. Pero eso no significa que debas entrar sin antes verificar tu situación financiera. El actual contexto de los tipos de interés sirve como recordatorio de que es necesario prepararse bien antes de actuar.

Comienza evaluando tu puntaje de crédito y tu carga de deudas. Los prestamistas todavía ofrecen tasas competitivas a los prestatarios que cumplen con los requisitos necesarios, pero tus datos personales determinarán tu tarifa exacta. Un puntaje de crédito más alto y una proporción menor entre deudas e ingresos pueden ayudarte a obtener una mejor oferta, lo que podría compensar una ligera aumento en las tasas. También es un buen momento para revisar tu presupuesto y asegurarte de tener suficiente dinero para pagar el pago inicial y los costos de conclusión del negocio. El mercado está cambiando, pero lo que realmente importa son tus datos financieros personales.

Vean el próximo movimiento de la Fed (17-18 de marzo)

La próxima reunión programada de la Reserva Federal es…Del 17 al 18 de marzoAunque la Fed no fija directamente los tipos de interés de las hipotecas, su declaración y tono pueden influir en el mercado de bonos, lo cual a su vez afecta los precios de las hipotecas. Incluso si la Fed mantiene los tipos de interés estables, como se esperaba, el lenguaje que utiliza puede indicar si tenderá a reducir o aumentar los tipos de interés en el futuro. Ese sentimiento puede tener un impacto significativo en los tipos de interés de las hipotecas en los próximos días.

La clave no es adivinar el futuro. En lugar de eso, utilice la reunión como un punto de referencia para decidir cuándo actuar. Si usted es un comprador o alguien que desea refinanciar su préstamo, y tiene un cronograma flexible, puede optar por no fijar una tasa específica hasta después de la reunión del Fed. De esta manera, tendrá la oportunidad de ver si el mercado se moviliza en su favor. Si necesita fijar una tasa para una compra o refinanciación específica, hagalo ahora, para evitar la volatilidad que puede surgir durante la semana del Fed.

La conclusión basada en el sentido común

Ya sea que estés comprando o refinanciando tu préstamo, lo más inteligente es basar tu decisión en tus propios datos y en el cronograma de tus necesidades financieras. En caso de refinanciación, realiza los cálculos necesarios para determinar cuánto costará el proceso. En cuanto a la compra, verifica tu situación crediticia y tu presupuesto. Además, mantén un ojo abierto a la reunión del Fed la próxima semana: puede ser un factor importante que influya en los tipos de interés. Al concentrarse en tu plan financiero personal, podrás manejar esta situación con confianza.