Disminución de la demanda de hipotecas: ¿Un período de calma impulsado por los presupuestos o una crisis más profunda?

Los datos muestran una clara pausa en el proceso de aprobación de las hipotecas para la compra de viviendas. Las aprobaciones de hipotecas para esa finalidad disminuyeron.64,530 en noviembre, the lowest level in two years. This drop was not a surprise to the Bank of England, which had already flagged a sharp decline in demand in its quarterly credit conditions survey. The timing of the survey is crucial: its findings were collected between10 de noviembre y 3 de diciembreLa incertidumbre alcanzó su pico justo antes de que la canciller Rachel Reeves anunciara su presupuesto el 26 de noviembre. El banco central vinculó explícitamente esa hesitación a las especulaciones sobre el impuesto a la propiedad, particularmente el nuevo impuesto a los hogares de más de £2 millones.

Visto desde una perspectiva histórica, este patrón es bastante familiar. Cuando las políticas fiscales se ven afectadas por cambios en el tiempo, el comportamiento económico suele detenerse. La caída registrada en noviembre corresponde a una pausa temporal, no a un colapso fundamental del sistema económico. Otros indicadores relacionados con la situación financiera de los hogares permanecieron estables. Las tasas de incumplimiento de préstamos estaban disminuyendo, y los prestamistas esperaban que esa tendencia continuara. Además, los costos de los préstamos hipotecarios también estaban disminuyendo; esto es un signo clave de que las condiciones financieras de los propietarios de viviendas están mejorando.

En resumen, lo importante es el momento adecuado para actuar, no la tendencia general del mercado. La incertidumbre en el presupuesto generó un impacto temporal en la demanda. El hecho de que las aprobaciones hayan disminuido, incluso cuando la economía en general mostró un crecimiento inesperado en noviembre, indica que esta pausa fue causada por factores políticos, y no por una debilidad económica subyacente. Por ahora, parece que el mercado está esperando que haya claridad antes de poder continuar con su comportamiento habitual.

La Palanca de la Política: El impuesto a las mansiones y su momento

La política específica que redujo la demanda fue el anuncio del Ministro de Finanzas sobre lo siguiente:Impuesto de la mansión, oficialmente denominado Ingresos del Impuesto sobre la Renta en el Régimen de "Gastos de alto valor, en hogares con una valoración superior a £2 millones. Esta nueva cuota, que se espera que se recupere junto al impuesto de urbanismo a partir de abril de 2028, costará a los dueños de hogares de £2.500 a £7.500 al año dependiendo del valor de la propiedad. El momento de la publicación de esta noticia el 26 de noviembre fue el catalizador clave. El estudio de las condiciones de crédito de la Bank of England, que captó el punto de inflexión de la caída de la demanda, recolectó datos entre el 10 de noviembre y el 3 de diciembre. Ese período de incertidumbre justo antes del inicio del presupuesto creó un clima de vacilación en los compradores que ponderaban el posible aumento de costos.

Este impuesto no era una medida aislada, sino parte de un presupuesto más amplio que incluía ajustes fiscales a lo largo de varios años. El canciller también extendió…frozar límites de impuestos personales por tres añosSe trata de una medida que, gradualmente, hará que más trabajadores se encuentren en categorías impositivas más altas. En combinación con otras medidas específicas, como el aumento de los impuestos sobre los ingresos provenientes de la propiedad a partir de abril de 2027, el conjunto de medidas introducidas crea una situación fiscal incierta que afecta la toma de decisiones por parte de las familias. Como señaló un análisis, el canciller optó por “un número relativamente grande de medidas más complejas, en muchos aspectos”, en lugar de utilizar pocas medidas simples y efectivas.

Hisóricamente, este enfoque refleja episodios anteriores en los que la complejidad del proceso de toma de decisiones, más que un solo impacto dramático, generaba dudas en el mercado. La demora en la implementación del impuesto a las mansión (2028) y el hecho de que dependera de valoraciones de escritorio potencialmente controvertidas, agregan ambigüedad. En ese sentido, la caída en las aprobaciones de hipotecas en noviembre no fue tan en una respuesta al costo inmediato, sino más bien una respuesta a un cambio en la política complejo y a largo plazo que implicó riesgos significativos de planificación para los propietarios de propiedades de alto valor. El mercado se detuvo para analizar las implicaciones a largo plazo.

Resiliencia en el mercado y el camino a seguir

El contexto más amplio revela que el mercado ya se quejaba de falta de impulso antes de que el presupuesto entrara en vigor. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) reportó que las solicitudes de compradores, las ventas acordadas y las nuevas listas todos bajaron en septiembre, marcandoTercer mes consecutivo de declive.Este estado previo, impulsado por la rentabilidad y incertidumbre, sugiere que la caída en las aprobaciones de hipotecas en noviembre no fue un evento aislado, sino la última en una serie de presiones descendentes. El mercado había entrado ya en una fase de espera y ver qué pasará.

A futuro, se espera que la demanda siga disminuyendo durante el primer trimestre de 2026. La encuesta realizada por el Banco de Inglaterra señaló explícitamente esta expectativa, considerando que la pausa posterior al presupuesto es simplemente una continuación de esa tendencia. Sin embargo, los patrones históricos sugieren lo contrario. Como comentó un agente inmobiliario: “En circunstancias similares en el pasado, siempre hemos observado que cuanto menor era la incertidumbre, mayor era la recuperación”. Esto implica que la disminución actual puede ser solo una pausa temporal, y no un cambio estructural significativo. Lo importante es determinar si esta disminución es algo puntual o si representa el comienzo de una tendencia a largo plazo. Esta distinción se hará más clara a medida que se dispongan los datos correspondientes al primer trimestre de 2026.

Por ahora, la instalación es una de las resiliencias frágiles. Mientras la visión futura del mercado inmobiliario permanece negativa, otras condiciones financieras se están mejorando. Los costos de hipotecas están reduciéndose y las tasas de cancelaciones están bajando. Esto crea una fuerza potencialmente compensadora. El camino hacia delante depende de la claridad de la política. Si la retrasada implementación y la compleja mecánica de la tasa de mansión están confirmadas, podrían atenuar la actividad durante años. Pero si el estancamiento previo al presupuesto del mercado fue la base real y el presupuesto solamente aceleró una pausa necesaria, entonces la recuperación podría ser rápida una vez que despierten las alarmas. Los próximos meses probarán cuál de las narrativas se mantiene.