Previsión de ganancias de Lennar en el tercer trimestre: Los resultados son inferiores a lo esperado, pero el “Margin Bridge” debe mantenerse firme.

Lennar presentará los resultados del tercer trimestre fiscal la próxima semana. Las acciones ya han superado la parte más difícil del proceso de preparación para esa presentación. Están en una caída del 42% respecto a su punto más alto en 52 semanas; cotizan unos pocos dólares por encima de su punto más bajo en 52 semanas, cerca de los 79.60 dólares. Además, están por debajo del valor de sus activos registrados. Para una empresa que sigue pagando un dividendo del 2.6% después de 23 años consecutivos, eso significa que el mercado ha valorado correctamente toda la decepción que se puede esperar. La pregunta que un inversor disciplinado debería hacerse es muy simple: ¿realmente está la empresa recuperándose hacia niveles normales de ganancias, o simplemente está a precios baratos por alguna razón que empeora?

La razón por la cual las acciones han bajado no es un misterio. El margen bruto de ventas de viviendas de Lennar se ha reducido durante dos años seguidos.De 22.5% a 17.5% y luego a 15.6%En el tercer trimestre del año fiscal 2024, un año después, y el trimestre terminó en mayo. El factor que impulsa esto son los incentivos. Para mantener el volumen de ventas en un mercado con tasas de hipotecas elevadas y una capacidad de pago limitada, Lennar ha estado reduciendo las tarifas para los compradores y bajando los precios. Ese dinero proviene directamente de la ganancia por margen. En el último trimestre…Los incentivos representaron un promedio del 12.9% del precio de venta de cada hogar.La dirección ha descrito durante mucho tiempo un nivel de incentivos “normalizado” entre el 4% y el 6%. La idea principal relacionada con las acciones es que esa diferencia grande se reducirá. En la reunión del segundo trimestre, los ejecutivos dijeron que veían que esa diferencia se reducía por primera vez en tres años. Además, consideraron que el trimestre recién reportado podría ser considerado un buen resultado.Margen bruto cerca del 16%– Un pequeño paso adelante, en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

Ese es el “puente” que simboliza el título: una transición lenta desde los niveles críticos hacia un estado normal y rentable. Las acciones son baratas si la transición se mantiene, pero costosas si se desvía de ese rumbo.

Ahora, hay que comparar eso con el precio que pagan los inversores. Pues ningún indicador por sí solo significa nada de forma aislada. D.R. Horton, PulteGroup y Toll Brothers tienen ratios precio/ganancias en la gama baja a media. Los niveles de precio/activo son aproximadamente 1.4 a 1.7 veces. Lennar, por su parte, tiene un ratio de 12 veces las ganancias anteriores, aproximadamente 9 a 10 veces las proyecciones futuras, y 0.88 veces el valor de activos. Es el único constructor importante que, además de KB Home, cotiza por menos que su valor de activos. Solo en términos de valoración, se trata de un caso atípico dentro del sector; es la casa más barata del mercado.

Pero el factor que hace que sea barato es desequilibrado. El crecimiento es negativo: los ingresos han disminuido aproximadamente un 7% año tras año, y las ganancias también han caído drásticamente. La rentabilidad es el punto débil del grupo: los márgenes operativos son los más bajos, y la rentabilidad del capital también es la más baja dentro del grupo. El momentum no confirma nada positivo: la acción se encuentra por debajo de sus medias de 50 y 200 días, con una lectura de fuerza relativa débil; ha bajado un 22.6% desde el inicio del año. Además, las estimaciones para el año completo de 2026 también se han reducido: la estimación general de EPS para ese año ha disminuido significativamente.De aproximadamente $8.84 por acción a $6.91.Y las entregas durante todo el año se redujeron a entre 82,000 y 83,000 viviendas. Sea cual sea el costo de las existencias, los ingresos que deberían justificarlo siguen disminuyendo. Ese es precisamente el patrón que distingue una oportunidad de valor de una trampa de valor.

Aquí es donde el informe es importante. La dirección ya le ha dicho a los inversores cómo debería ser el tercer trimestre.EPS entre $1.20 y $1.40En comparación con los $2.29 del año anterior, hay una disminución de aproximadamente un 40-45%. Incluso si los márgenes aumentan, el volumen, el precio y los incentivos siguen jugando un papel importante en el rendimiento empresarial. Por lo tanto, las cifras del trimestre en sí no son suficientes para tranquilizar a los inversores. La prueba es si las expectativas para los próximos trimestres podrán mantener la tendencia ascendente.

Tres cosas son realmente importantes de observar. Primero, el margen bruto: ¿se mantiene en el 16%, y ¿el rumbo que se espera para el cuarto trimestre y el próximo año apunta hacia un nivel más alto, en lugar de permanecer estable? Segundo, los incentivos: ¿la dirección aún afirma que la diferencia con el rango normal de 4%–6% está disminuyendo, o admiten que el descuento es permanente? Tercero, las revisiones: después de haber reducido las entregas anuales y el EPS antes, ¿logra la empresa estabilizarse, en lugar de seguir reduciendo sus resultados? La tercera cosa es la más clara. Una empresa que deja de reducir sus cifras cuando el margen bruto se estabiliza, es una empresa en la que los inversores pueden finalmente confiar. Una empresa que sigue reduciendo sus resultados indica que la situación todavía es inestable.

Existe un segundo riesgo que se esconde detrás de la historia relacionada con los márgenes, y ese riesgo debería ser destacado en el informe. La acción distintiva de Lennar ha sido su modelo de “tierra iluminada”: a principios de 2025…Se han obtenido aproximadamente 5.5 mil millones de dólares en activos terrenales para las propiedades de Millrose.Se trata de un banco de terrenos que paga por mantener esos terrenos en estado de reserva hasta que esté listo para construir. De esta manera, los terrenos no aparecen en el balance general, pero no se elimina el costo del terreno; simplemente se convierte en una obligación recurrente y en costos de financiación. Además, el dinero se utiliza para “superar” la transición. El balance general es, sin duda, una ventaja clave: deuda neta de aproximadamente 2.2 mil millones de dólares, baja exposición al riesgo, y 1.8 mil millones de dólares en efectivo destinados a la construcción de viviendas. La pregunta honesta que el mercado debe responder es si las condiciones económicas relacionadas con los terrenos son realmente un beneficio estructural, o si se trata simplemente de una maniobra para cambiar uno de los costos por otro.Los analistas han comenzado a hacerlo abiertamente.Y los detalles sobre las ganancias y el flujo de caja de la próxima semana son donde se puede buscar una respuesta.

Entonces, ¿qué dice el “factor stack” sobre lo que se debe hacer? En mi proceso de evaluación, LEN es un valor basado en la seguridad, no en la dinámica del mercado. La valoración, los dividendos del 2.6% y la situación financiera limpia le dan una posición defensiva en el mercado de valores de alto rendimiento. Es como un ancla de alta rentabilidad, que puede servir como referencia frente a las empresas con crecimiento más costoso. Su calificación es real, pero no está equilibrada: tiene un buen precio, pero poca rentabilidad y crecimiento. Además, todavía no está confirmada por revisiones o indicadores de dinámica del mercado. Estos dos últimos son factores temporales; hoy, indican que el mercado aún no ha llegado a un acuerdo sobre cómo será el futuro de la empresa.

Es precisamente esa la situación en la que preferiría mantener el proceso en marcha, en lugar de predecir lo que ocurrirá. No sé si el margen de ganancias se mantendrá estable; la propia historia de la empresa en términos de reducción de ingresos indica que ni siquiera la dirección está segura. Pero la próxima semana te dará la lista de verificación necesaria para decidirlo. Si las empresas con alto margen de ganancias y los objetivos anuales no continúan disminuyendo, entonces la empresa más barata del sector se convertirá en una acción cuyo valor finalmente podrá igualar sus ganancias. Si los objetivos vuelven a disminuir, el precio de acción bajará, como sucede cuando hay tendencia bajista: es un precio “trampa”, no una base sólida. No se necesita una bola de cristal para tomar decisiones. Solo se necesita un informe de ganancias, un bolígrafo y tres líneas para hacer el cálculo.