La liquidación de Jingrui: un signo geopolítico en el reset inmobiliario de China

La orden del Tribunal Superior de Hong Kong para la liquidación de Jingrui Holdings no se trata simplemente del fracaso de otro desarrollador. Es un hito estratégico en el proceso de reestructuración del sector inmobiliario en China, llevado a cabo bajo la influencia de las políticas gubernamentales. La sentencia, emitida la semana pasada tras una audiencia en octubre, convierte a Jingrui en el último importante constructor que ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones y, por lo tanto, debe ser liquidado. Esto es una clara señal de que la era de negociaciones prolongadas sobre deudas está llegando a su fin para muchos.

El patrón es cada vez más sistemático. Ocho de las 30 grandes constructoras chinas que han incumplido la deuda en dólares recibieron ahora órdenes de liquidación, incluyendo gigantes como Evergrande y China South City. Esto no es casual. Refleja un creciente consenso entre los acreedores de que es poco probable que haya mejores términos en un mercado que todavía se encuentra en una profunda depresión. Como lo señaló un asesor de reestructuración, "Si no aceptas las condiciones, presiona el botón de liquidación – ambos tienen resultados." La liquidación de Jingrui sigue esta tendencia, marcando el punto en el que las iniciativas de recuperación de deuda cambian de reestructuración a realización de activos.

Es crucial señalar que la persona que presenta esta petición en este caso es…China Citic Financial AMC International Holdings Ltd.Se trata de una empresa de gestión de activos con el apoyo estatal. Esto destaca el papel en constante evolución que desempeñan estas instituciones durante la crisis. Ya no se limitan a facilitar el canje de deudas; son agentes activos en la recuperación de las deudas, utilizando mecanismos legales para lograr el cierre ordenado de los activos que no generan ingresos. Su participación indica un enfoque más decisivo y desde arriba para limpiar los balances de los sectores financieros, en línea con los objetivos generales del gobierno relacionados con la estabilidad financiera.

Para los inversores esto establece un nuevo precedente. La liquidación de Jingrui, una empresa con 15.9 mil millones de yuan en deuda y con poco dinero en efectivo, subraya el riesgo soberano que se encuentra inmerso en el sector. Es un resultado tangible de un entorno político en el que los entes respaldados por el estado están facultados para exigir los derechos del acreedor, acelerando la limpieza dolorosa pero necesaria del mercado.

Los mecanismos de la crisis: desde el incumplimiento hasta la liquidación

El camino hacia la liquidación de Jingrui quedó pavimentado por una cascada de detonadores financieros y legales, cada uno de los cuales ilustraba las vulnerabilidades profundas del sector. El primer incumplimiento constituía un golpe directo a la credibilidad de la empresa en el extranjero. En febrero, Jingrui no pagó350 millones de dólares en capital, más 12,7 millones de dólares en intereses acumulados.seguía con sus bonos senior de 14,5%. La suspensión de pagos no fue una sorpresa, pero fue una admisión formal de impago, una decisión que la misma empresa admitió como parte de un proceso de reestructuración más amplio.

Sin embargo, la liquidación en sí no fue motivada por este bono offshores. Fue provocada por una obligación diferente, pero igualmente importante:garantía de préstamo de $108 millonesJingrui fue el garante de esta deuda. Este es un ejemplo clásico de cómo la deuda en el extranjero puede causar insolvencia en el país anfitrión. Un acreedor respaldado por el estado, China Citic Financial AMC, utilizó esta garantía para presentar una solicitud de liquidación en Hong Kong, una jurisdicción que se suele elegir debido a su claridad legal en los conflictos transfronterizos. La solicitud, presentada en octubre de 2024, aprovechó un mecanismo legal que permite ignorar la necesidad de negociaciones completas para la reestructuración de la empresa, y así atacar directamente los activos de la empresa.

La tensión de la cuenta de resultados que hizo posible esto era severa. Incluso mientras suspendía los pagos de sus notas de dólar, las finanzas de Jingrui mostraron que la empresa se encontraba ya en descomposición. Su último informe, el de junio, reveló 15,9 mil millones de yuanes en préstamos pendientes de pagar, frente a un mero 231 mil millones de yuanes en efectivo. Esta extrema no coincidencia entre los pasivos y la liquidez creó las condiciones perfectas para que un acreedor actuara. La garantía de $108 millones era una reclamación tangible e impugnable contra una empresa con poca capacidad para atenderla.

Esta secuencia de incumplimiento en el extranjero, la liquidación en el país de origen y un balance general en estado de bancarrota reflejan la crisis general del sector. Esto demuestra cómo la crisis en la financiación de los desarrolladores, que alcanzó su nivel más bajo en siete años en 2022, ha dejado a las empresas con muy pocas reservas de efectivo. Cuando se presenta una reclamación legal, el sistema legal proporciona un mecanismo rápido, aunque cruel, para recuperar los activos. Para Jingrui, la audiencia de liquidación fue suspendida, pero la propia petición fue señal de que los días de la empresa estaban contados. Ahora está claro cuál es el procedimiento: en un mercado donde la confianza ya no existe, los acreedores utilizan los tribunales para reducir sus pérdidas.

Implicaciones Geopolíticas y Políticas para los Creditores y el Mercado

La liquidación de Jingrui no es un acontecimiento aislado, sino un síntoma de un cambio estratégico fundamental en la política económica de China. Este giro en las políticas gubernamentales refleja una decisión clara de los acreedores de optar por una solución definitiva, en lugar de seguir con reestructuraciones prolongadas e inciertas. Esto es consecuencia directa de la política deliberada del gobierno de alejarse del crecimiento basado en la propiedad y buscar una estabilidad sistémica. El resultado es un entorno de mayor riesgo para los inversores extranjeros, donde el objetivo del estado es contener las consecuencias negativas, en lugar de rescatar a los desarrolladores individuales.

La transición de acreedores es la noción dominante ahora. Como dijo un consejero de reestructuración:Los tenedores de bonos que en el pasado llenaban las mesas y hacían preguntas a los ejecutivos, ahora son mucho más silenciosos.El patrón es sistemático: ocho de los 30 mayores constructores en China que han tenido que liquidarse han recibido órdenes de liquidación, incluyendo Evergrande y China South City. No es signo de eficiencia de mercado; es una pérdida de fe en una recuperación sectorial. Los acreedores se han dado cuenta de que "las cosas no mejorarán pronto", como dijo un experto, y están dispuestos a aceptar mayores recortes para obtener resultados más rápidos y seguros. Esto acelera el cierre doloroso de la bolsa, reduciendo el riesgo de que las empresas "zombie" sostengan un sistema que está en ruina pero también elimina una potencial clase de activos para la recuperación.

Este entorno incrementa directamente el riesgo soberano para los inversores extranjeros. La política del gobierno es clara: priorizar la estabilidad financiera y la resolución ordenada de la deuda sobre la preservación individual de las firmas. El involucramiento de entidades apoyadas por el estado, como China Citic Financial AMC en estas liquidaciones, pone de relieve que el estado es un actor activo y decidido en el despeje. Para un acreedor extranjero de bonos, esto significa que el riesgo no solo es la solvencia de la empresa, sino el cálculo geopolítico más amplio de un gobierno que permita a sus mayores desarrolladores fracasar para logar una economía más estable y menos dependiente de las propiedades. La tesis de inversión para cualquier duda de propiedad que se mantenga ahora debe contener la finalidad de esto.

La finalidad del deslistado, como se vio con Evergrande, cementa esta nueva realidad. Las acciones de la empresa fueron deslistadas en agosto de 2025, marcando laUn hito trágico.Y es un punto sin retorno. Una vez que una empresa queda fuera de la lista de cotizaciones, no hay posibilidad de regresar. Este finalismo reduce el riesgo de que la situación se prolongue, pero también significa que, para la gran mayoría de los acreedores, el camino hacia la recuperación pasa por la liquidación de los activos físicos, y no por un rebote en el mercado. La liquidación de Jingrui es otro paso en este proceso irreversible, lo que indica que la era de intercambios de deudas interminables ha terminado. Para el mercado, esto trae una claridad dolorosa, pero necesaria. Al mismo tiempo, sirve como un recordatorio del profundo proceso de reestructuración que está teniendo lugar.

Catalizadores y riesgos: lo que hay que analizar en el escenario de la pos-liquidación

La liquidación de Jingrui sentará un precedente claro, pero el ritmo y la forma en que proceda a la siguiente fase definirán el cronograma de recuperación del sector. La perspectiva del futuro depende de tres factores principales: la rapidez del cierre, posibles catalizadores políticos y el riesgo siempre presente de contagio.

En primer lugar, el ritmo de liquidación se está convirtiendo en un indicador crucial. La tendencia está acelerándose: ocho de las 30 principales empresas chinas que han incumplido con sus obligaciones están recibiendo órdenes de liquidación. Esto no se trata solo de fracasos individuales; se trata de un cambio sistémico en el cual los acreedores prefieren la liquidación antes de seguir con negociaciones prolongadas. Como señaló uno de los asesores en reestructuraciones:Los accionistas que alguna vez no daban una pata, ahora quedan en silencio., aceptando cortes de pelo más largos para obtener un resultado más rápido y más seguro. La cronología reducida de tratos como la segunda reestructuración de Sunac completada en alrededor de dos meses señala una nueva normalidad. Un desenredo más rápido mejoraría la claridad de mercado eliminando la incertidumbre, pero también significa que la fase de realización del activo físico está empezando en serio. Los inversores deben vigilar la fila de otros desarrolladores de grandes concesiones que están en dificultades para indicios de acciones legales similares, ya que este ritmo determinará la rapidez con la que las plantillas de los sectores puedan quedar limpias.

En segundo lugar, hay que estar atentos a las políticas que podrían transformar el panorama estratégico del sector inmobiliario. La atención del gobierno se está centrando en gestionar las consecuencias de la situación actual, a través de iniciativas de renovación urbana y de viviendas asequibles. Estos programas, si se amplían, podrían crear nuevos activos estratégicos para empresas con apoyo estatal, como China Citic Financial AMC. Su papel en estas situaciones les convierte en agentes clave para adquirir y reutilizar propiedades inmobiliarias problemáticas. Cualquier cambio en las políticas que acelere la conversión de activos no rentables en viviendas públicas o sociales no solo resolvería el problema de la escasez de viviendas, sino que también proporcionaría una salida tangible para los acreedores con apoyo estatal, convirtiendo así un pasivo en un activo valioso desde el punto de vista político.

Sin embargo, el riesgo más grave es la posibilidad de propagación de la crisis. La principal vulnerabilidad radica en los desarrolladores que todavía operan en el país anfitrión, especialmente aquellos que tienen una alta exposición a deudas en el extranjero y cuya situación financiera es precaria. El caso de Jingrui es un ejemplo claro de cómo la crisis puede propagarse. La política del gobierno de abandonar el modelo de crecimiento basado en la propiedad inmobiliaria es deliberada, pero no garantiza una transición fluida. La presión sobre empresas como estas es enorme.China Vanke Co.Con casi 50 mil millones de dólares en pasivos que devengan intereses, se puede decir que la presión aún no ha terminado. Si el proceso de liquidación afecta a los prestamistas o provoca una mayor pérdida de confianza entre ellos, esto podría llevar a una nueva ola de incumplimientos por parte de los desarrolladores, quienes hasta ahora han logrado evitar las peores consecuencias. Este riesgo de contagio es la principal causa de volatilidad en el mercado después de la liquidación, y amenaza con prolongar el sufrimiento del sector y retrasar cualquier tipo de estabilización significativa del mercado.

En resumen, el mercado está entrando en una fase decisiva. Hay factores que podrían acelerar la recuperación del mercado, pero estos factores están contrarrestados por el riesgo estratégico de un shock crediticio más amplio. Para los inversores, la situación es bastante clara en cuanto a las posibles pérdidas, pero existe una gran incertidumbre respecto a la capacidad de recuperación de los demás participantes en el mercado.