Invitation Homes: ¿Por qué la tasa de pago del 124% es una excusa?

El titular es del tipo más monótono: Invitation Homes.El mayor propietario de viviendas unifamiliares de América.Declaró otro dividendo en efectivo trimestral. Pero mire el número que se esconde detrás de él… La notificación ya no es algo rutinario. La empresa paga…$0.30 por acción, cada trimestre.Pero, en términos de ganancias por acción, esa distribución es más del 100% de lo que genera la empresa. La mayoría de los inversores, que están acostumbrados a verificar el “ratio de distribución”, interpretarían eso como una dividenda que está a punto de romper su promesa. Pero no es así. Entender por qué es la verdadera lección aquí.

La barrera entre ustedes y la respuesta real es un detalle contable: ¿qué se considera como “ganancias” para un REIT que posee propiedades residenciales?

Invitation Homes alquila una serie de viviendas unifamiliares en zonas suburbanas en docenas de mercados estadounidenses. Las empresas de bienes raíces real estate REITs pagan grandes gastos relacionados con la depreciación de los activos, a medida que las viviendas y sus mejoras envejecen, incluso cuando el valor de los activos se mantiene o incluso aumenta. Esa depreciación reduce los ingresos netos reportados a un nivel que no tiene nada que ver con los fondos en efectivo que la empresa realmente genera. Al aplicar esta depreciación a los ingresos, los dividendos parecen ser excesivamente altos: un pago del 124% sobre los ingresos anteriores. Por eso, los inversores en empresas de bienes raíces de apartamentos y viviendas evitan leer los ingresos netos y utilizan otro número: los fondos operativos ajustados, o AFFO, que representa el flujo de caja restante después de los gastos de mantenimiento. Es una medida que no está basada en normas GAAP, pero es el criterio utilizado por la industria por esa razón.

Según ese criterio, los pagos parecen algo ordinario. En el segundo trimestre, Invitation Homes generó…AFFO por $0.44 por acciónAproximadamente un 6% en comparación con el año anterior. La empresa aumentó sus expectativas de ingresos totales para todo el año.$1.65 por acciónContra un dividendo de $1.20 por año, eso significa que la distribución de beneficios es aproximadamente el 70% del AFFO. Esto es suficiente para cubrir los gastos, y hay espacio para absorber un trimestre difícil antes de que el dinero se vuelva vulnerable. En comparación con los valores más altos del FFO, el dividendo es más cercano al 60%.

Por lo tanto, el dividendo es seguro. La pregunta realmente importante es por qué su rendimiento actual es de casi 4.4%, un nivel que este negocio rara vez ha alcanzado. Hace unos años, cuando Invitation Homes ofrecía un rendimiento del 2%, el mercado valoraba el crecimiento de sus ingresos por alquiler a una velocidad excepcional durante la pandemia. Desde entonces, dos cosas han cambiado: los ingresos netos operativos por las mismas operaciones han crecido de manera moderada.1.5% en el segundo trimestreY mientras que los alquileres para los inquilinos existentes están entre el 3% y el 4%, los alquileres para nuevos contratos de arrendamiento apenas han comenzado a ser positivos. Además, la tasa de descuento que el mercado aplica a ese flujo de efectivo ha aumentado junto con las tasas de interés. Un crecimiento más lento, multiplicado por una mayor tasa de retorno requerida, resulta en un precio más bajo… y, por lo tanto, una rentabilidad mecánicamente más alta para la acción. La acción se negocia por debajo de los $28, cerca del valor medio de sus 52 semanas, en comparación con el valor máximo de las últimas 52 semanas, que fue de casi $31.

Nada de eso hace que esta empresa sea una empresa de alto rendimiento que se deba tratar con desconfianza.La ocupación es del 97%.El poder de fijación de precios para renovaciones sigue siendo suficiente para aumentar los alquileres en un 3% a 4% cuando se renueven los arrendatarios en julio. Además, la empresa ha mantenido una remuneración de $0.30 hasta el año 2026. El balance general cumple con los estándares de los REIT, con deuda neta de aproximadamente…5.4 veces EBITDAEn el extremo inferior del objetivo de 5.5 a 6 veces del nivel de gestión propio. La empresa está comprando sus propias acciones y reorganizando su cartera de inversiones; vende las viviendas antiguas para comprar aquellas más nuevas.

La evaluación honesta es que el riesgo aquí nunca fue el dividendo; sino la tasa de crecimiento. Y ambos están relacionados entre sí. Se trata de una empresa de calidad, cuyo poder de precios se ha reducido de excepcional a normal. Se espera que su AFFO crezca solo en un 5% al año. Ese es el perfil de una inversión con baja volatilidad y crecimiento moderado del dividendo, no de una inversión que genere ganancias constantes. La rentabilidad del 4.4% es un precio justo para esa realidad, y no una oferta ventajosa en una empresa mal administrada. Pero eso ocurre porque los inversores que vendieron sus acciones debido al crecimiento más lento y a los tipos de interés más altos, llevaron la rentabilidad a un nivel donde los ingresos finalmente son lo importante.

Para quienes buscan generar ingresos, la conclusión práctica es más sencilla de lo que las matemáticas sugieren. Ignorar el ratio de pagos basados en ganancias de los REITs no es necesario; se debe evaluar la empresa según el flujo de efectivo que utiliza realmente la industria. Según ese criterio, los dividendos de Invitation Homes parecen ser estables. Además, su rendimiento elevado para esta acción refleja un crecimiento más lento y un entorno con tasas de interés más altas. Se trata de una opción de ingresos realista, con un crecimiento moderado como posible escenario ideal, y riesgos relacionados con el mercado inmobiliario o cambios en las tasas de interés como riesgos reales.