Las acciones de vivienda parecen una apuesta sobre las tasas de hipotecas. La variable real son los márgenes de ganancia.

Se supone que las acciones relacionadas con la vivienda son algo simple. Se observa la tasa de hipotecas a 30 años. Si esta tasa disminuye, se compra a los constructores; si aumenta, se vende a ellos. Pero, pasen unos minutos analizando los números reales, y verán que esa línea recta se curva… Porque la mayoría de los propietarios de viviendas en Estados Unidos no pueden vender sus propiedades, incluso si lo desean.

Aproximadamente la mitad de todas las hipotecas pendientes…El 49.9%, según las cifras del primer trimestre de Realtor.com, tienen tasas de interés de 4% o menos.Casi cuatro de cada cinco préstamos tienen una tasa inferior al 6%. En lugar de intercambiar un préstamo hipotecario del 3% por uno con una tasa promedio de aproximadamente 6.5%, donde la tasa fija de 30 años estaba en medio de agosto…(6.55%)Muchos propietarios han decidido simplemente no mudarse. Este “bloqueo de precios” es el motivo por el cual el mercado de reventa sigue siendo débil y los precios permanecen fijos, incluso cuando el endeudamiento se vuelve más costoso.Los investigadores de Harvard atribuyen aproximadamente el 40% de la diferencia.Entre las disminuciones en los precios proyectadas por los analistas y los aumentos en los precios que realmente ocurrieron entre 2021 y 2023, hay casos de propietarios que se niegan a vender sus propiedades y renunciar a sus préstamos baratos.

Aquí está la parte que es importante para los inversores en empresas como D.R. Horton, Lennar y PulteGroup: las personas que deben mudarse –por causa de un nuevo empleo, un bebé, un divorcio o una reubicación– no pueden encontrar suficientes casas disponibles para comprar. Por eso, tienen que recurrir a viviendas nuevas, donde el constructor es el vendedor de última instancia. Así es como D.R. Horton, la mayor empresa constructora de viviendas de Estados Unidos, logró un aumento del 11% en sus ventas netas en el segundo trimestre fiscal, con casi 25,000 viviendas vendidas.Incluso con tasas superiores al 6%.La demanda no desapareció debido a las altas tarifas; se redirigió del mercado de reventa hacia los constructores.

El costo se refleja en el margen, no en la hoja de pedidos.

Esto nos lleva a la variable que realmente determina si estos bienes son viables. Los constructores no venden esas viviendas adicionales al precio completo. Para poder conseguir un comprador cuyo presupuesto mensual está limitado por una hipoteca del 6.5%, ofrecen condiciones más favorables: reducen el precio, subsidian el préstamo o ofrecen incentivos que ayuden a resolver la brecha de accesibilidad económica.

Se puede ver la magnitud de esa devolución en los números de Lennar: los incentivos alcanzaron el 12.9% del precio promedio de venta.en el último trimestreaproximadamente dos a tres veces lo que la gerencia considera normal en un ciclo. Los ejecutivos de D.R. Horton dijeron que las ventas…Los incentivos permanecerán elevados hasta el año fiscal 2026.El resultado se puede observar en el estado de resultados. El margen bruto de Horton…Cayó al 20.7% en su tercer trimestre fiscal, frente al 21.8% del año anterior., yEl margen bruto de construcción de viviendas de Lennar disminuyó al 15.6%, desde el 17.8%..

En otras palabras, la forma más económica de entender los ingresos de un constructor ya no es adivinar cuánto van a bajar las tasas de hipotecas. Es más importante preguntarse qué proporción de cada venta se utiliza como incentivo, y si los beneficios obtenidos con el volumen de ventas valen la pena en comparación con los costos involucrados. Ese es el factor que un principiante debe tener en cuenta.

Leer a los tres grandes constructores desde ese punto de vista

Cada uno de estos tres métodos evalúa el equilibrio entre los diferentes factores de manera ligeramente diferente. Esto hace que sean útiles para compararlos.

D.R. Horton, con su enorme escala y su “enfoque equilibrado” en cuanto al volumen y los márgenes de ganancia, logró proteger sus resultados financieros en el segundo trimestre: registró un aumento del 11% en las ventas, mientras que redujo su inventario de viviendas terminadas no vendidas en un 35%. Pero en el tercer trimestre la situación fue algo diferente: el inventario de viviendas terminadas volvió a aumentar.7,600 hogares, en comparación con 5,500 al trimestre anterior.Es una señal de que el vendedor debe llevar más productos, ya que las ventas marginales se vuelven más difíciles.

Lennar es el que se centra más explícitamente en la accesibilidad de los precios; busca aumentar las cantidades vendidas a precios más bajos para mantener sus ventajas en términos de escala. Además, lleva consigo el récord de dividendos más antiguo y más favorable para los ingresos del portafolio. PulteGroup, por su parte, se encuentra en el otro extremo: con un rendimiento inferior al 1%. Es más un instrumento para la recompra de acciones que una herramienta para generar ingresos.

Para quien esté interesado en los dividendos, aquí está la situación con sinceridad: ninguno de estos valores es una acción que genera ingresos actuales. El rendimiento de D.R. Horton es de aproximadamente el 1.3%, y su paga trimestral de $0.45 es solo una fracción de su flujo de efectivo libre, que supera los $3 mil millones. Eso es más de seis veces lo que cuesta un año de dividendos. Se trata de un dividendo sostenible y creciente, además de tener un buen balance financiero, no de una forma de invertir similar a un bono. Lennar paga el mayor dividendo entre ellos, aproximadamente el 2.6%, pero sigue siendo una cifra modesta.

La forma en que un inversor de ingresos debe pensar sobre los constructores es a través de la “curva de rendimiento de acciones”. Cuando el miedo cíclico está en su punto más alto – con márgenes reducidos, sentimientos negativos y las acciones perdiendo popularidad – el precio de entrada se vuelve barato. Hoy en día, las acciones cotizan alrededor de 11 veces los ingresos futuros, lo cual representa una disminución de más del 20% en el último año. Ese es precisamente el momento en el que una acción cíclica de calidad puede volverse atractiva: aceptar el ruido cíclico y obtener años de crecimiento de dividendos, además de un precio de entrada barato para invertir en una empresa que se beneficia durante todo el ciclo económico. Comprénlas cuando todos creen que las tasas de interés son lo único importante; véndelas cuando los márgenes sean máximos.

¿Qué podría romper la configuración?

El riesgo no es que la demanda colapse. El riesgo es que las tasas de interés elevadas se conviertan en una característica permanente. Es un escenario de inflación alta, donde los costos de préstamo permanecen altos y la competencia entre constructores no permite que las ganancias de los constructores vuelvan a ser tan altas como en 2021. El hecho de que D.R. Horton permita que su inventario terminado aumente, y tanto ellos como Lennar advierten que el gasto por incentivos sigue siendo alto, son señales tempranas de que esta presión es real, y no temporal.

Para un principiante, la forma práctica de actuar es no tratar estos términos como algo similar a un referéndum sobre las próximas reducciones de tipos de interés del Fed. La tasa de hipotecas influye en el sentimiento general, pero los ingresos de los constructores dependen de otro factor: el margen que deben ceder para mantener el volumen de negociaciones en marcha. Observe eso, entienda qué tipo de posición tiene y por qué, y trate cada uno de ellos como una posición cíclica dentro de un plan diversificado de crecimiento de ingresos, en lugar de considerarlo como una forma rápida de obtener ganancias. Es una manera mucho más sostenible de obtener beneficios al poseer viviendas, en comparación con apostar sobre la dirección de un solo número.