Fraude en el mercado de viviendas en los EE. UU. y oportunidades de rotación sectorial: Cómo manejar las señales macroeconómicas para una reasignación estratégica de recursos

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos sigue siendo un indicador importante de la salud económica general. Su actual fragilidad, como se evidencia en el índice del mercado inmobiliario de NAHB de diciembre de 2025, que alcanzó la cifra de 39, señala un momento crucial para los inversores. Este índice, que mide el estado de ánimo de los constructores, ha estado por debajo del umbral de 50 durante 20 meses consecutivos. Esto refleja desafíos constantes: aumento de los costos de construcción, crisis de asequibilidad y una tasa de interés hipotecario del 6.23%, lo cual dificulta las posibilidades de los propietarios de viviendas. Aunque la mejora marginal del índice, desde los 38 en noviembre, sugiere una posible estabilización, esto demuestra que el mercado todavía está en transición. Para los inversores, esto significa que es necesario reasignar capital de sectores relacionados con la construcción, donde no obtienen buenos resultados, hacia aquellos sectores que podrían beneficiarse de los cambios en la política monetaria y en las condiciones crediticias.

La lucha del sector de la vivienda y sus implicaciones en materia de equidad

Los componentes del HMI –condiciones actuales de ventas (42), ventas esperadas (52) y número de posibles compradores (26)– reflejan una situación en la que el mercado está en declive. Los constructores están respondiendo de manera agresiva: el 40% ha reducido los precios en diciembre, y el 67% ofrece incentivos para las ventas. Estas tácticas, aunque son soluciones a corto plazo, erosionan las márgenes de beneficio y indican una debilidad estructural. Para los inversores en acciones, esto significa una perspectiva negativa para las empresas de materiales de construcción. Compañías como Lennar (LEN) y PulteGroup (PHM), que dependen del volumen de ventas y del poder de fijación de precios, enfrentan problemas de reducción de sus márgenes de beneficio, ya que la demanda sigue siendo baja.

La brecha en cuanto al personal calificado en la construcción agrava aún más estos problemas. La escasez de trabajadores cualificados cuesta a la economía 10.8 mil millones de dólares al año. Además, esto retrasa los proyectos y aumenta los costos. Mientras tanto, la Ley de Reducción de la Inflación y las políticas relacionadas con la infraestructura, aunque son beneficiosas para la demanda a largo plazo de materiales de construcción, no pueden compensar los obstáculos a corto plazo. Por ahora, las acciones relacionadas con la construcción siguen siendo un obstáculo para las carteras de inversión.

Los bancos como beneficiarios de la normalización del crédito

Por el contrario, el sector bancario se está convirtiendo en un ganador relativo. A medida que la actividad inmobiliaria disminuye, el riesgo de que los prestatarios sobreendeuden disminuye, lo que mejora la calidad de las carteras de préstamos. Los bancos que cuentan con divisiones sólidas para la emisión de hipotecas, como JPMorgan Chase y Wells Fargo, podrán beneficiarse de los recortes esperados en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal a principios de 2026. Estos recortes podrían estabilizar la demanda de hipotecas y reducir el riesgo de refinanciamiento, lo que aumentaría los volúmenes de préstamos y las márgenes de interés neto.

Además, el giro de la Fed hacia una política monetaria más relajada crea un entorno favorable para los bancos. Dado que las presiones inflacionarias disminuyen y el crecimiento económico sigue por encima del nivel promedio, los bancos pueden prestar dinero selectivamente a empresas de construcción que son resistentes financieramente, lo que permite aumentar los diferenciales de crédito. Esta situación es especialmente ventajosa para los bancos regionales, que cuentan con conocimientos específicos en áreas donde existe demanda de viviendas.

Portafolios con ingresos fijos: Ganancias y dinámicas de los MBS

La debilidad del mercado inmobiliario también se refleja en los mercados de renta fija. Los rendimientos de los valores respaldados por hipotecas han aumentado en comparación con los rendimientos de los bonos del Tesoro, lo que indica una mayor percepción del riesgo. Por ejemplo, la diferencia entre las tasas de interés de las hipotecas de 30 años y los bonos del Tesoro de 10 años aumentó en cinco puntos básicos en el segundo trimestre de 2025, a pesar de un descenso de 21 puntos básicos en las tasas de hipotecas. Esta divergencia indica que los inversores son cautelosos, ya que las altas tasas y la baja liquidez dificultan las operaciones financieras.

Sin embargo, las perspectivas para MBS no son todas negativas. Si los tipos de interés sobre las hipotecas disminuyen aún más en 2026, como proponen Fannie Mae y el MBA, la actividad de refinanciamiento podría aumentar, lo que reduciría las diferencias de rendimiento entre los diferentes instrumentos financieros. Por ahora, sin embargo, los inversores deberían priorizar los bonos corporativos de alta calidad y los instrumentos financieros relacionados con empresas líderes en la innovación en el sector de la construcción. Estas empresas, fortalecidas por las políticas de electrificación y las mejoras en la eficiencia gracias al uso de la inteligencia artificial, ofrecen una mayor resiliencia crediticia que el sector automotriz, el cual enfrenta presiones debido a los cambios en las preferencias de los consumidores.

Reasignación estratégica: un enfoque impulsado por factores macroeconómicos

La clave para manejar este entorno radica en alinear los portafolios de inversiones con las señales macroeconómicas. En el caso de las acciones, es prudente reducir la exposición a empresas de construcción que tienen altos niveles de deuda, y aumentar la cantidad de capital invertido en bancos que cuenten con carteras de préstamos diversificadas. En el caso de los rentabilidades fijas, es recomendable otorgar más importancia a las empresas de materiales de construcción que cuenten con balances sólidos y poder de precios elevado; por otro lado, es necesario reducir la cantidad de capital invertido en automóviles, ya que esto puede ayudar a mitigar los riesgos específicos del sector.

Los desarrollos en materia de políticas también influirán en los resultados. La posible privatización de Fannie Mae y Freddie Mac por parte del gobierno de Trump podría ampliar las diferencias de precios entre los bonos inmobiliarios. Por otro lado, la simplificación de los procedimientos de aprobación de permisos para la construcción podría aumentar la oferta de viviendas. Los inversores deben mantenerse ágiles y ajustar sus estrategias según cambien estas variables.

Conclusión

El ajuste cíclico del mercado inmobiliario en los Estados Unidos presenta tanto riesgos como oportunidades. Mientras que las acciones relacionadas con la construcción enfrentan desafíos, los bancos y ciertos instrumentos de renta fija ofrecen un perfil de riesgo-recompensa más atractivo. Al interpretar los señales macroeconómicas, como el HMI, las tasas de hipotecas y los diferenciales de crédito, los inversores pueden reasignar estrategicamente su capital para aprovechar las condiciones cambiantes del mercado. A medida que la política monetaria de la Fed gana impulso, el camino hacia la recuperación podría beneficiar a aquellos que pasan de invertir en viviendas a invertir en balances financieros más estables.