Fraude en el mercado de viviendas en los EE. UU. y oportunidades de rotación sectorial: Cómo manejar las señales macroeconómicas para una reasignación estratégica de recursos

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos sigue siendo un indicador importante de la salud económica general. Su actual fragilidad, como se evidencia en el índice del mercado inmobiliario de NAHB en diciembre de 2025, que alcanzó los 39 puntos, señala un momento crucial para los inversores. Este índice, que mide el sentimiento de los constructores, ha estado por debajo del umbral de 50 durante 20 meses consecutivos. Esto refleja desafíos constantes: aumento de los costos de construcción, crisis de asequibilidad y una tasa de interés hipotecario del 6.23%, lo cual dificulta las situaciones de los propietarios de viviendas. Aunque el índice ha mejorado ligeramente, pasando de 38 en noviembre, esto sugiere una estabilización temporal. Para los inversores, esto significa que es necesario reasignar su capital de sectores relacionados con la construcción, donde no se obtienen resultados satisfactorios, hacia aquellos sectores que podrían beneficiarse de los cambios en las políticas monetarias y en la dinámica del crédito.

La lucha en el sector de la vivienda y sus implicaciones en materia de equidad

Los componentes del HMI –condiciones actuales de ventas (42), ventas esperadas (52) y número de potenciales compradores (26)– muestran que el mercado está en una situación de retroceso. Los constructores están respondiendo de manera agresiva: el 40% ha reducido los precios en diciembre, y el 67% ofrece incentivos a la venta. Estas tácticas, aunque son soluciones a corto plazo, erosionan las márgenes de ganancia y indican una debilidad estructural en el mercado. Para los inversores en acciones, esto significa que las empresas dedicadas a la fabricación de materiales de construcción enfrentan perspectivas negativas. Compañías como Lennar (LEN) y PulteGroup (PHM), que dependen del volumen de ventas y del poder de fijación de precios, se ven obligadas a reducir sus márgenes de ganancia, ya que la demanda sigue siendo baja.

La brecha en cuanto al trabajo en la construcción agrava aún más estos problemas. La escasez de trabajadores calificados causa pérdidas económicas de 10.8 mil millones de dólares al año. Además, esto retrasa los proyectos y aumenta los costos. Mientras tanto, la Ley de Reducción de la Inflación y las políticas relacionadas con la infraestructura, aunque son beneficiosas para la demanda a largo plazo de materiales para la construcción, no pueden compensar los obstáculos a corto plazo. Por ahora, las acciones relacionadas con la construcción siguen siendo un factor negativo para los portafolios de inversión.

Bancos como beneficiarios de la normalización del crédito

Por el contrario, el sector bancario se está convirtiendo en un ganador relativo. A medida que la actividad inmobiliaria disminuye, el riesgo de que los prestatarios con exceso de endeudamiento no puedan pagar sus deudas también disminuye, lo que mejora la calidad de los portafolios de préstamos. Los bancos que cuentan con divisiones sólidas para la emisión de hipotecas, como JPMorgan Chase y Wells Fargo, podrán beneficiarse de las reducciones de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal a principios de 2026. Estas reducciones podrían estabilizar la demanda de hipotecas y reducir el riesgo de refinanciación, lo que aumentaría los volúmenes de préstamos y las márgenes de interes netos.

Además, el giro de la Fed hacia una política monetaria más relajada crea un entorno favorable para los bancos. Dado que las presiones inflacionarias disminuyen y el crecimiento económico sigue por encima del nivel promedio, los bancos pueden prestar dinero selectivamente a empresas de construcción que son resistentes financieramente, lo que permite aumentar los diferenciales de crédito. Esta situación es especialmente ventajosa para los bancos regionales, que cuentan con conocimientos específicos en determinadas áreas geográficas, lo que les permite aprovechar las oportunidades de negocio relacionadas con la demanda de viviendas en esas regiones.

Portafolios con ingresos fijos: Gamas de crédito y dinámica de los MBS

La debilidad del mercado inmobiliario también se refleja en los mercados de renta fija. Los rendimientos de los valores respaldados por hipotecas han aumentado en comparación con los bonos del Tesoro, lo que indica una mayor percepción del riesgo. Por ejemplo, la diferencia entre las tasas de interés de las hipotecas de 30 años y los bonos del Tesoro de 10 años aumentó en cinco puntos básicos durante el segundo trimestre de 2025, a pesar de un descenso de 21 puntos básicos en las tasas de hipotecas. Esta diferencia indica la cautela de los inversores, ya que las altas tasas y la baja liquidez restringen la movilidad de los fondos.

Sin embargo, las perspectivas para MBS no son todas negativas. Si los tipos de interés sobre las hipotecas disminuyen aún más en 2026, como proponen Fannie Mae y el MBA, la actividad de refinanciamiento podría aumentar, lo que reduciría las diferencias de rendimiento entre los diferentes instrumentos financieros. Por ahora, sin embargo, los inversores deberían priorizar los bonos corporativos de alta calidad y los instrumentos financieros relacionados con las innovaciones en el sector de la construcción. Estas empresas, respaldadas por políticas de electrificación y mejoras en la eficiencia gracias al uso de la inteligencia artificial, ofrecen una mayor resistencia crediticia que el sector automotriz, que enfrenta presiones debido a los cambios en las preferencias de los consumidores.

Reasignación estratégica: un enfoque impulsado por factores macroeconómicos

La clave para poder manejar este entorno radica en alinear los portafolios de inversión con las señales macroeconómicas. En el caso de las acciones, es prudente reducir la exposición a empresas de construcción que tienen altos niveles de deuda, y aumentar la cantidad invertida en bancos que cuenten con carteras de préstamos diversificadas. En el caso de los activos de renta fija, es conveniente darle más importancia a empresas del sector de materiales de construcción que cuenten con balances sólidos y poder de precios elevado. Por otro lado, es recomendable reducir la cantidad invertida en automóviles, ya que esto ayuda a mitigar los riesgos específicos de ese sector.

Los desarrollos en materia de políticas también influirán en los resultados. La posible privatización de Fannie Mae y Freddie Mac por parte de la administración de Trump podría ampliar las diferencias en los tipos de interés de los préstamos hipotecarios. Por otro lado, la simplificación de los procedimientos de aprobación de permisos para la construcción podría aumentar la oferta de viviendas. Los inversores deben mantenerse ágiles y ajustar sus estrategias según cambien estas variables.

Conclusión

El ajuste cíclico del mercado inmobiliario en los Estados Unidos presenta tanto riesgos como oportunidades. Mientras que las acciones relacionadas con la construcción enfrentan desafíos, los bancos y ciertos instrumentos de renta fija ofrecen un perfil de riesgo-recompensa más favorable. Al interpretar las señales macroeconómicas, como el HMI, las tasas de hipotecas y los diferenciales de crédito, los inversores pueden reasignar su capital de manera estratégica para aprovechar las condiciones cambiantes del mercado. A medida que la política monetaria de la Fed gana impulso, el camino hacia la recuperación podría favorecer a aquellos que pasan de invertir en bienes raíces a invertir en balances financieros estables.