Mercado inmobiliario en auge: evaluando los beneficios obtenidos por la reducción de precios y lo que queda por hacer para alcanzar los objetivos para el año 2026.

El catalizador inmediato para el deshielo del mercado inmobiliario es evidente. La tasa promedio de las hipotecas de 30 años bajó.El 6.06% al 15 de enero.Es el nivel más bajo que ha tenido en más de tres años. Se trata de una disminución de casi un punto porcentual en comparación con el año pasado, cuando la media era…7.04%La reacción del mercado ha sido rápida y tangible.Las solicitudes de compra semanal y las actividades de refinanciamiento han aumentado significativamente.Que los compradores y propietarios tomen nota de esto.

Sin embargo, la pregunta crítica para los inversores y propietarios de viviendas es si este alivio ya está incorporado en los precios de los activos. La caída drástica desde un pico cercano al 7.8% a finales de 2023 ya era algo esperado desde meses atrás. Este descenso se debe a las reducciones de tasas por parte de la Reserva Federal, y también a otros factores relacionados con el mercado.Propuesta audaz para descongelar las tasas de hipotecas.A través de la compra de bonos dirigida. La actitud del mercado ha ido hacia este momento en el que los costos de endeudamiento disminuyen. El aumento reciente en la actividad es una señal positiva, pero podría simplemente reflejar la realización de un factor que se esperaba desde hace tiempo, y no el inicio de una nueva tendencia sostenida.

En resumen, el descenso de las tasas de interés probablemente ha sido la principal narrativa durante los últimos meses. Aunque esto contribuye significativamente a mejorar la asequibilidad y la liquidez del mercado, los obstáculos estructurales, como los precios de las viviendas sin precedentes y el crecimiento de los salarios, siguen existiendo. La nueva base del mercado ya está establecida, pero la verdadera prueba para el año 2026 será si este entorno de tasas más bajas puede llevar finalmente a un aumento significativo en el volumen de ventas y en el crecimiento de los precios, o si simplemente se mantendrá el mercado en una situación estable, aunque ya mostraba signos de mejora.

Sentimientos vs. Realidad: ¿Qué ya está incluido en el precio?

La situación actual del mercado refleja una opinión consensuada: el peor momento del shock de tipos ya ha pasado, y se está produciendo un proceso de recuperación gradual. Esta percepción ya está reflejada en los precios de las acciones. La caída brusca desde el pico de 2023 hasta alrededor del 6% ya era esperable desde hace meses, debido al ciclo de relajación monetaria del Fed. El aumento reciente en la actividad del mercado es una reacción a un factor conocido, no sorprendente. La verdadera pregunta es si todavía quedan más medidas de alivio disponibles.

Los estrategas de Morgan Stanley presentan una previsión cautelosa que refleja esta realidad actual. Consideran que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios podrían caer alrededor de…5.75% en el año 2026Pero también se espera que los precios de las viviendas vuelvan a aumentar en la segunda mitad de 2026 y en 2027. Lo más importante es que se proyecta que los precios de las viviendas solo aumenten un 2% en 2026, y algo más en 2027. Esto indica que el mercado busca un período de crecimiento mínimo de precios, no un aumento significativo. La brecha entre las expectativas actuales y lo que realmente ocurrirá es muy pequeña. Las posibilidades de aumento de precios son limitadas.

Sin embargo, este promedio nacional oculta una nuanciería importante. La limitada tendencia al alza en los precios está determinada por un equilibrio entre la oferta y la demanda. Pero este equilibrio no es uniforme. Las diferencias regionales son significativas. Mientras que los datos nacionales podrían indicar un aumento del 2%, hay mercados donde los precios son más accesibles.Colón e IndianápolisEstas áreas presentan un mayor potencial de crecimiento. Con restricciones de asequibilidad menos severas, es probable que las ventas y los precios aumenten más rápidamente que el promedio nacional. La opinión general, centrada en tendencias generales, podría subestimar las oportunidades que existen en estas áreas específicas.

En resumen, se trata de un optimismo cauteloso. El mercado ya ha incorporado en sus precios la posibilidad de un giro hacia una política monetaria más restrictiva y una disminución significativa de las tasas de interés. La próxima fase, impulsada por mejoras en el lado de la oferta y por factores regionales, será donde podrían surgir sorpresas reales. Por ahora, las condiciones del mercado indican que está entrando en una fase de estabilización, pero aún no ha llegado al punto de ruptura.

La asimetría del “reset”: riesgos y recompensas divergentes

El deshielo es real, pero sus beneficios no se distribuyen de manera equitativa. Para los diferentes participantes en el mercado, esta situación presenta una asimetría evidente entre riesgos y recompensas. Se requiere un análisis detallado para poder gestionar esta situación. La disminución inmediata de las tasas de interés es un beneficio tangible, pero esto interactúa con las presiones estructurales persistentes de manera compleja.

Para los compradores, el sacrificio es evidente. La disminución en el valor de los bienes es…Tasa promedio del 6.06%Mejora la asequibilidad, pero no elimina el principal problema: los altos precios. Las proyecciones sugieren que el progreso será lento.Aumento anual del precio del 1%Para el año 2026, la mejora en la accesibilidad de los bienes sigue superando el ritmo de crecimiento de los salarios para muchos. Esto crea una situación en la que la mejora en la accesibilidad es gradual y desigual. La ventaja es real, pero se trata de una carrera contra costos que siguen siendo elevados. El riesgo es que muchos compradores, especialmente aquellos de familias más jóvenes, se verán obligados a tomar decisiones difíciles: posponer las compras, extender los plazos de pago o optar por arreglos de vida no tradicionales. Porque esta solución no es una panacea.

Para los vendedores, la dinámica a largo plazo está cambiando. El conocido “efecto de bloqueo de las tasas de interés hipotecario”, en el cual los propietarios de viviendas se quedaban quietos para evitar pagar tasas más altas, finalmente está comenzando a desaparecer. Esto debería aumentar gradualmente el número de viviendas disponibles en el mercado, lo cual es algo positivo para el bienestar del mercado. Sin embargo, las recompensas inmediatas para los vendedores son menos seguras. Se espera que los precios solo aumenten ligeramente, y la demanda está limitada por factores relacionados con la asequibilidad de las viviendas. Por lo tanto, la oportunidad de obtener un aumento significativo en el precio de venta puede ser limitada. El riesgo es que los vendedores que esperan a que el mercado esté en su punto óptimo podrían encontrarse en un proceso más largo y competitivo, a medida que más viviendas salgan al mercado.

Para los prestamistas, la situación es más compleja. El cambio de enfoque del Fed y las bajas tasas de interés son un claro beneficio para los márgenes de intereses netos, especialmente para aquellos que pueden aprovechar el aumento en el volumen de refinanciamiento y nuevas compras. La posibilidad de un crecimiento del 900% en los ingresos de algunos prestamistas especializados en hipotecas resalta este aspecto positivo. Sin embargo, este beneficio se ve contrarrestado por la presión constante que ejerce el sector inmobiliario comercial. La narrativa de reconfiguración se centra en el sector residencial, pero el sector inmobiliario comercial sigue siendo una fuente de riesgos y pérdidas crediticias para muchas bancos. Los beneficios derivados del volumen de negocios en el sector residencial son reales, pero deben compararse con el riesgo de exposiciones inmobiliarias comerciales ocultas.

En resumen, se trata de una situación en la que las oportunidades son selectivas. Las medidas tomadas por el mercado favorecen a aquellos que pueden aprovechar las oportunidades que surgen durante los periodos de aumento de demanda. Pero esto no resuelve la crisis de asequibilidad subyacente. La asimetría radica en quién debe soportar las consecuencias negativas: los compradores enfrentan un proceso lento para salir de esa situación de altos precios; los vendedores, por su parte, tienen la oportunidad de expandir sus opciones. Los prestamistas, por su parte, deben manejar dos objetivos al mismo tiempo: capturar volúmenes de negocio y, al mismo tiempo, evitar otros riesgos. El clima está cambiando, pero el camino para superar esta situación requiere una visión detallada de quién recibe qué.

Catalizadores y riesgos: ¿Qué podría cambiar la narrativa basada en los precios?

El actual proceso de deshielo se basa en un conjunto específico de expectativas. Los puntos clave que deben ser observados para el año 2026 son si los elementos fundamentales de la “Gran Reestructuración Habitacional” seguirán siendo válidos. La dinámica central radica en la diferencia entre el crecimiento de los ingresos y el crecimiento de los precios de las viviendas. Para que esta reestructuración tenga éxito, esta tendencia debe no solo comenzar, sino también continuar. Las proyecciones sugieren que…Los ingresos aumentarán más rápido que los precios de las viviendas, durante un período prolongado. Es la primera vez desde la época de la Gran Recesión que esto ocurre.Ese es el motor que contribuye a una mejora gradual en la accesibilidad de los productos y servicios. Si el crecimiento de los salarios se desacelera o si los precios vuelven a aumentar rápidamente, toda esa narrativa de una recuperación lenta pero constante podría verse truncada.

Un riesgo importante es que las reducciones en los tipos de interés ya están completamente incorporadas en el mercado. El mercado ha anticipado un cambio en la política monetaria por parte de la Fed y una disminución en los tipos de interés. Las pruebas sugieren que la Fed cambiará de liderazgo en el año 2026, pero es poco probable que esto signifique una reducción significativa en los tipos de interés hipotecarios. Lo más importante es que, según las proyecciones, el riesgo de inflación y la posibilidad de evitar una recesión harán que la Fed no pueda reducir los tipos de interés más allá de lo que el mercado ya ha asumido. Esto implica que, aunque los tipos de interés podrían bajar a menos del 6% ocasionalmente, es poco probable que sigan disminuyendo significativamente. Los beneficios de nuevas reducciones en los tipos de interés podrían ser limitados, limitando así las posibilidades de aumento para tanto los compradores como los prestamistas.

Más allá de los planes macroeconómicos, hay que estar atentos a las sorpresas en materia de políticas. Se espera que los políticos respondan a la crisis de asequibilidad con medidas como la expansión de las iniciativas relacionadas con la construcción de viviendas prefabricadas. Estas medidas podrían reducir los costos a largo plazo y aumentar la oferta de viviendas. Pero lo cierto es que no se trata de una solución inmediata. El impacto de estas medidas será gradual, y no representará un catalizador para un aumento inmediato en el mercado. La verdadera prueba consiste en ver si tales iniciativas logran ganar impulso y escalar, o si simplemente siguen siendo propuestas marginales.

En resumen, se trata de una actitud de cautela y vigilancia constante. La narrativa que se presenta en los precios asume un proceso de reajuste lento y constante, motivado por la diferencia entre los ingresos y los precios, así como por una política monetaria de la Fed más relajada. Los factores que podrían desviar este proceso son el fracaso de esa diferencia, la incapacidad de la Fed para reducir las tasas de interés más allá de lo esperado, o una política monetaria que se mueva demasiado lentamente como para tener importancia. Los riesgos no son shocks repentinos, sino la erosión gradual de las condiciones que hacen posible ese reajuste. Para que este proceso se profundice, es necesario que estos factores coincidan con las previsiones.