Estancamiento del mercado inmobiliario: ¿Por qué las restricciones estructurales en la oferta y el cambio en la demanda superan los recortes en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal?

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos sigue estancado, a pesar de una serie de recortes en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal entre 2023 y 2025. Aunque la relajación de la política monetaria ha mejorado teóricamente la accesibilidad de las viviendas, los limitaciones estructurales en la oferta y la dinámica cambiante de la demanda continúan influyendo en el comportamiento del mercado. Este análisis explora la interacción entre estas fuerzas y sus implicaciones para los inversores.

Reducciones en las tasas de interés y la desconexión entre las tasas de hipotecas

El ciclo de reducción de tasas del Banco Federal, iniciado a finales de 2024, tenía como objetivo estimular el endeudamiento y el gasto. Sin embargo, las tasas de hipotecas no reflejan estas reducciones, ya que están más relacionadas con la rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años, en lugar de con la tasa de los fondos federales. A diciembre de 2025…El tipo de interés fijo de las hipotecas de 30 años fue, en promedio, del 6.4%.La tasa de interés se mantuvo por encima del 6% durante gran parte del año, a pesar de las intervenciones del Fed. Esta discrepancia ha limitado el impacto inmediato en la demanda de compra de viviendas.

Aunque los expertos proyectan que las tasas de hipotecas seguirán disminuyendo, posiblemente hasta el 5.9% a finales de 2026, factores económicos más generales, como la inflación y las incertidumbres globales, dificultan el optimismo. Por ejemplo…La actividad de refinanciamiento ha disminuido.Dado que los prestatarios dudan en asumir deudas en condiciones de mercado volátiles, las reducciones de tipos de interés por parte de la Fed, aunque son beneficiosas, aún no han provocado un significativo repunte en la actividad inmobiliaria.

Restricciones estructurales en el suministro: Un obstáculo persistente

Los desafíos relacionados con la oferta en el mercado inmobiliario son evidentes.A partir de 2024, los Estados Unidos enfrentan una deficiencia en la oferta de viviendas.De casi 4 millones de viviendas, el noreste es el área que experimenta la mayor escasez de viviendas. La construcción de viviendas unifamiliares, aunque aumentó brevemente hasta niveles cercanos a los de 2007, ha disminuido drásticamente hasta alcanzar su nivel más bajo en dos años y medio en 2025.Con permisos para futuras construcciones que han disminuido a 856,000 unidades.– El nivel más bajo desde marzo de 2023.

Las leyes de zonificación restrictivas agravan el problema.Más del 70% de las áreas residenciales en las principales ciudadesProhibir o limitar la construcción de viviendas multifamiliares es algo que suprime la diversidad en la construcción y aumente los costos. Las reformas, como la eliminación del uso residencial unifamiliar en Minneapolis, parecen prometedoras, pero enfrentan obstáculos políticos y logísticos. Estos obstáculos estructurales significan que incluso un aumento modesto en la demanda no se ve acompañado por una oferta suficiente, lo que mantiene los precios elevados y hace que la accesibilidad sea algo inalcanzable para muchos.

Dinámicas de demanda en constante cambio: Trabajo a distancia, demografía y migración

Las tendencias del lado de la demanda complican aún más el mercado. El trabajo a distancia…Representan el 21.6% de la fuerza laboral en los Estados Unidos.En 2025, las preferencias de los consumidores han cambiado. Los mercados suburbanos y rurales han ganado en popularidad.Los alquileres en los suburbios han aumentado un 27%.Desde marzo de 2020 hasta principios de 2023, los miembros de la generación milenial, quienes representan ahora más del 50% de los compradores de viviendas, dan prioridad a las casas en zonas suburbanas que cuenten con tres dormitorios, amplios jardines y funciones de hogares inteligentes. Por su parte, los inquilinos de la generación Z –el 25% del mercado de alquileres– prefieren soluciones basadas en tecnologías digitales, como visitas virtuales a las propiedades, pero tienen dificultades para acceder a viviendas asequibles.

La demografía de las personas mayores también contribuye al aumento de la demanda. Cada día, 10,000 estadounidenses cumplen 65 años.La necesidad de viviendas adecuadas para las personas de edad avanzada está en aumento.Creando oportunidades en comunidades residenciales y edificios de oficinas médicas. Además, la vida en viviendas para diferentes generaciones –que actualmente representa uno de cada cinco hogares– ha aumentado la demanda de viviendas con dos dormitorios principales y diseños flexibles.

Geográficamente, los estados del “Sunbelt” están avanzando más rápido que el resto del país.El sur y el oeste representan el 82%.Del crecimiento previsto de la población de los Estados Unidos en las próximas tres décadas, el principal factor es la reubicación de empresas y la migración internacional. Ciudades como Dallas/Fort Worth están convirtiéndose en mercados clave para el crecimiento económico. Sin embargo, persisten los problemas de escasez de suministros en estas regiones, lo que limita su capacidad para absorber la demanda.

Implicaciones para los Inversionistas

Para los inversores, el estancamiento del mercado inmobiliario resalta la necesidad de concentrarse en estrategias adaptativas. Los mercados del sur, a pesar de su potencial de crecimiento, requieren una evaluación cuidadosa de las restricciones de suministro locales y las políticas de zonificación. Los modelos de vivienda alternativos, como unidades multifamiliares asequibles, desarrollos residenciales adaptados a las necesidades de las personas mayores y propiedades integradas con tecnologías inteligentes, podrían ofrecer mayores retornos a medida que cambie la demanda.

Además, los inversores deben monitorear las reformas políticas. Las ciudades que logren optimizar los cambios en el uso del suelo o incentivar la construcción podrían experimentar un aumento en la oferta, lo cual estaría alineado con la demanda. Por otro lado, las regiones que se aferran a zonas de uso restringido podrían enfrentar crisis de accesibilidad prolongadas y resultados insatisfactorios.

Conclusión

El estancamiento del mercado inmobiliario en los Estados Unidos no es un fracaso de la política monetaria, sino más bien un reflejo de fuerzas estructurales y demográficas más profundas. Aunque las reducciones de tipos de interés por parte de la Fed proporcionan una base para la asequibilidad de las viviendas, estas no pueden superar la deficiencia de suministro de 4 millones de viviendas, ni los cambios en la demanda causados por el trabajo remoto, la envejecimiento de la población y la migración. Para los inversores, la forma de seguir adelante es alinear su capital con regiones y tipos de vivienda que se adapten a estas realidades en constante cambio.