El efecto de “lock-in” en el mercado de viviendas hace que las personas opten por comprar propiedades de constructores de calidad.

El mercado inmobiliario en los Estados Unidos se encuentra en un estado de profundo desequilibrio estructural. Esto crea una oportunidad clarísima para que el capital institucional invierta en este sector. Este desequilibrio no es cíclico, sino que representa un nuevo equilibrio, definido por un exceso récord de oferta en comparación con la demanda. En febrero, se estimó que…Hay un 46.3% más de vendedores que compradores.Es el mayor descenso en los registros desde el año 2013. Se trata de una disminución significativa con respecto al mercado, que estaba más o menos equilibrado a principios de 2024. Esto refleja un cambio fundamental en la dinámica de poder del mercado.

El principal motivo es una contracción drástica en la demanda. El número de compradores activos disminuyó.1.34 millones el mes pasadoEs el nivel más bajo en los 12 años de datos que cuenta Redfin. Esta situación se debe a las altas tasas de interés hipotecario, los precios elevados de las viviendas y la incertidumbre económica. Todo esto ha impedido que muchos compradores puedan acceder al mercado. El resultado es un mercado fragmentado, donde los compradores tienen un poder de negociación abrumador, especialmente en las regiones del Sun Belt, donde hubo un aumento en la construcción de viviendas durante la pandemia.

Esta concentración geográfica es crucial. Los mercados más fuertes para los compradores se encuentran en el sur, donde la construcción de nuevos edificios ha aumentado significativamente la oferta de viviendas, lo que ha ayudado a reducir la creciente presión de precios. En ciudades como Austin, Miami y Nashville, el desequilibrio entre vendedores y compradores es extremo: hay más vendedores que compradores, en una proporción de más del 100%. Esto crea un mercado de compradores para las nuevas viviendas, donde los constructores deben competir por un número cada vez menor de compradores calificados. Para los inversores institucionales, esto implica una rotación clara en los sectores involucrados. La situación estructural favorece a los constructores de casas unifamiliares, quienes pueden aprovechar la demanda de aquellos que buscan viviendas asequibles. Por otro lado, esto indica una tendencia a abandonar los REITs inmobiliarios sobrevalorados, ya que estos están más expuestos al mercado de viviendas existentes y a las condiciones económicas negativas que suprimen la actividad de compra. El desequilibrio es una oportunidad de compra en el lado de la oferta de viviendas.

El dilema de la supply chain: el efecto “lock-in” como factor de calidad

La situación en materia de suministro de viviendas está determinada por dos factores contradictorios: una limitación estructural persistente y un aumento lento y gradual en la construcción de nuevas viviendas. Para los inversores institucionales, el efecto de “lock-in” se está convirtiendo en un factor de calidad crucial. Esto genera una escasez de suministro duradera, lo que contribuye a la estabilidad de los precios y refuerza el perfil de riesgo del sector.

El efecto de bloqueo es significativo desde el punto de vista cuantitativo. A partir del segundo trimestre de 2024, la tasa promedio de los préstamos hipotecarios existentes era…2.54 puntos porcentuales menos que los tipos de mercado actuales.Esta brecha sin precedentes crea un poderoso incentivo para que los propietarios no vendan sus propiedades, ya que enfrentarían un aumento significativo en sus pagos mensuales. La magnitud de este impacto es impresionante: se estima que este fenómeno…Se estima que se evitaron 1.72 millones de ventas entre el segundo trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2024.No se trata de un obstáculo temporal, sino de una limitación fundamental en el lado de la oferta, que ya existe desde hace años.

Visto desde la perspectiva de un portafolio, este efecto de “fijación” actúa como un impulso estructural para el sector de la construcción de viviendas unifamiliares. En otras palabras, se trata de algo que ayuda directamente a este sector.Escasez a nivel nacional de aproximadamente 1.2 millones de unidades habitables.Los economistas consideran que esta es la crisis fundamental relacionada con la asequibilidad de los viviendas. Aunque la construcción de nuevas viviendas está aumentando –el NAHB pronostica un incremento del 1.0% en el número de viviendas nuevas en 2026– esto no es suficiente para compensar este déficit profundo. El efecto de “lock-in” garantiza que el mercado de viviendas existentes se mantenga restringido, lo cual, a su vez, fomenta la demanda por parte de aquellos que buscan viviendas nuevas, ya sea como compradores novatos o quienes desean mejorar sus condiciones de vida. Esta dinámica fortalece la calidad de los constructores, ya que su modelo de negocio se basa directamente en llenar el vacío dejado por el inventario de viviendas existentes.

En resumen, el efecto de “lock-in” representa una restricción de suministro de alta calidad y duradera. Esto crea un nivel estable para los precios de la vivienda, y constituye una razón válida para dar más importancia al lado del suministro en el ciclo inmobiliario. Aunque los constructores enfrentan dificultades debido a los altos costos de los materiales y la escasez de mano de obra, la demanda de nuevas viviendas está respaldada por esta falta de suministro. Para las inversiones institucionales, esta situación favorece a aquellos constructores de calidad que cuenten con balances financieros sólidos y que tengan presencia geográfica en los mercados con mayor crecimiento y dominados por los compradores.

Asignación de cartera: Rotación de sectores y prima de riesgo

El desequilibrio estructural abre un camino claro para el capital institucional. El mercado se encuentra en una situación…Optimismo cautelosoSe espera que la mejora de las condiciones financieras pueda fomentar la producción y las ventas, lo cual beneficiará a los constructores de viviendas unifamiliares. En cuanto a la construcción de portafolios, esto implica una reevaluación de los riesgos asociados a cada sector, así como una reorientación de las inversiones en ese área.

El principal factor que impulsará este proceso será la evolución de los datos relacionados con las ventas de viviendas pendientes de resolución. Este indicador clave nos permitirá determinar si la mejora en la demanda es real y duradera. Un aumento sostenido en las ventas pendientes confirmaría la previsión de J.P. Morgan.Mejora leve en la demanda.Esa reducción en la oferta aumenta la disponibilidad de viviendas, lo que representa un beneficio para los constructores. Pero lo más importante es que esto podría indicar un posible cambio en el mercado de viviendas existentes, lo cual tendría un impacto directo en la valoración de las propiedades inmobiliarias. Si las ventas pendientes siguen siendo bajas, eso fortalecerá el efecto de dominación por parte de los compradores, impidiendo cualquier disminución significativa en los precios y prolongando así una situación de baja volumen pero altos precios.

El principal riesgo de esta rotación es que el efecto de “lock-in” persiste, lo que impide una respuesta significativa por parte del suministro y limita las disminuciones en los precios. Este escenario…La oferta de viviendas existentes es realmente muy limitada.Esto conduce a un período prolongado de volatilidad en los precios, con volúmenes bajos y altas fluctuaciones de precios. Para los REITs relacionados con la vivienda, esto representa una pérdida directa. Sus modelos de negocio se basan en flujos de efectivo predecibles provenientes de los ingresos por alquiler. Sin embargo, estos flujos de efectivo son vulnerables tanto a la estabilidad de los precios de las viviendas como al alto costo de refinanciar la deuda, especialmente en un entorno donde las tasas de interés siguen siendo altas. La prima de riesgo para estos activos aumenta a medida que el mercado sigue fragmentado y la liquidez disminuye.

Desde el punto de vista de la asignación de activos en el portafolio, esta estrategia favorece una sobreapuesta en los constructores de viviendas unifamiliares. Su negocio está directamente relacionado con la escasez generalizada de aproximadamente 1.2 millones de unidades habitables en todo el país. Además, se benefician de las expectativas de relajación fiscal y monetaria, lo que permitirá una reducción de los costos financieros. La disminución moderada de las tasas de hipotecas, como la caída de 13 puntos básicos a 6.2% después de las recientes recompra de MBS, representa un apoyo tangible para la producción de viviendas. En resumen, se trata de invertir en constructores de calidad, con balances financieros sólidos y con presencia geográfica en los mercados con mayor crecimiento y dominados por los compradores. La ventaja estructural para el suministro de viviendas sigue siendo clara.