La trayectoria divergente del mercado de viviendas: ventas de nuevas y existentes viviendas en un entorno de bajas tasas de interés

El mercado de vivienda de EE. UU. en el cuarto trimestre de 2025 ha exhibido una dualidad llamativa: mientras que las bajas tasas de hipoteca han impulsado la recuperación tanto en las ventas de nuevos como existentes hogares, enfrentan desafíos estructurales como la rentabilidad y las disparidades regionales. Esta divergencia crea un panorama complejo para los inversores, ofreciendo tanto riesgos como oportunidades en la propiedad inmobiliaria y las acciones de las empresas de construcciones de vivienda.

Un rebote a bajas marcas, pero a qué precio?

La tasa de interés del préstamo hipotecario a 30 años descendió al 6.15% para finales de 2025. Se trata de un mínimo histórico, que se logró en solo 10 meses.se incrementó un 6.5% en comparación con el trimestre previoen total ventas de viviendas. En particular, las compras de viviendas nuevas registraron un aumento en la adopción de hipotecas a tipo variable (ARM), con un 25% de los origen en octubre de 2025Elegir los tipos de hipotecas con plazos amplios.A 9 puntos porcentuales de aumento desde 2024. Este cambio refleja el optimismo de los compradores sobre la estabilidad de los tipos de interés a corto plazo, aunque también introduce el riesgo a largo plazo al reiniciar los ARMs. Mientras tanto,La actividad de refinanciación representó el 45%.de las origenes de Q4, ya que los propietarios de vivienda con tasas de más del 6% buscaban alivio.

Sin embargo, la crisis de la rentabilidad continúa sin resolverse.De acuerdo con el HOAM de Atlanta FedEl dueño de una casa de precios medianos consumió 47,7% de la renta media de hogares en Q4 2025, superando con creces la meta de 30% de asequibilidad. En regiones de alto costo como Los Angeles y San Diego,Los gastos de vivienda ahora consumen más del 50%Esta tensión entre los menores costos de financiamiento y los salarios estancados subraya una demanda impulsada artificialmente pero que no tiene una sanación fundamental.

Nuevos vs. Existentes: Una historia de dos mercados

Las ventas de viviendas nuevas y existentes han variado de manera significativa. Los precios de las viviendas nuevas, aunque todavía elevados, se han vuelto relativamente más atractivos. El precio medio de las viviendas nuevas en el tercer trimestre de 2025 fue de 451,337 dólares, lo que representa una disminución del 4% en comparación con el pico alcanzado en 2022.ofreciendo un precio 10,2% mayorsobre las casas existentes- la brecha más baja en los datos históricos de Realtor.com. Esta reducción se debe, en parte, a incentivos para los constructores, incluyendoMenores tipos de interés para los nuevos compradores de viviendas.(5,27% promedio en el tercer trimestre de 2025 vs. 6,26% para la vivienda existente).

Por otro lado, las ventas de viviendas existentes enfrentan problemas relacionados con el inventario de viviendas disponibles. Aunque…La lista de activos comprados creció un 12% en el año.En noviembre de 2025, los propietarios siguen siendo reacios a vender sus propiedades, debido al temor a las posibles pérdidas en un mercado aún volátil. El rendimiento regional también complica aún más la situación.Las ventas de casas existentes crecieron en el noreste y el surPero ha disminuido en el Medio Oeste y en el Oeste. Por otro lado, la construcción de nuevos hogares ha tenido un mejor desempeño en regiones donde hay restricciones en la oferta de viviendas, como el Noreste.ganancias por pie cuadrado superaronEl promedio nacional aumentó en un 4.1%.

Oportunidades de inversión estratégica

Para los inversores, la dualidad del mercado inmobiliario presenta dos vías principales: las acciones de los constructores y los fondos de inversión en bienes raíces (FIRB).

Aerolíneas de pasajeros: Navegando por inventario y rentabilidadEl S&P Homebuilders Select Industry Index subió en un 15% en 2025,superando a los mercados más ampliosLas empresas se adaptaron a los cambios en la demanda del mercado. Por ejemplo, Lennar Corporation (LEN) entregó 23,034 viviendas en el cuarto trimestre de 2025. Su margen bruto fue del 17,0%, y el precio promedio de venta fue de 386,000 dólares.Esto supone una caída del 10% en comparación con 2024.pero refleja las reducciones de precio impulsadas por la rentabilidad. KB Home reportó $1.69 mil millones de ingresos en cuarto trimestre y $1.55 de ganancias diluidas por acción, aunque su margen de ganancia bruta de viviendaa 17,0 %Desde el 20,9% en 2024. Estos resultados destacan la resiliencia del sector, pero también su vulnerabilidad ante la reducción de las márgenes de beneficio.

Sin embargo, NVR, Inc. se enfrenta a obstáculos importantes.Los analistas proyectan una disminución del 24.7% en comparación con el año anterior.En el cuarto trimestre, los resultados fueron de 105.42 dólares por acción diluida. En las últimas 52 semanas, la cotización de la empresa ha disminuido un 10.8%. Este rendimiento inferior destaca los riesgos que implica una exposición excesiva a mercados de alto costo y estrategias de precios rígidas.

REITs y el mercado de valores respaldados por hipotecasMortgage REITs (mREITs) como Ellington Financial (EFC) y Annaly Capital Management (NLY) se han convertido en un excelente negocio en condiciones de baja tasa de interés.Cifras de los spreads de los seguros hipotecarios de la agencia se reducenEstas empresas pueden beneficiarse de la apreciación de los precios de los activos y del aumento del valor contable de sus activos. La Reserva Federal…esperamos un descenso de las tasas de interés en 2026Si bien las tasas más bajas pueden estabilizar la demanda de compras y refinanciamiento de viviendas, las personas piensan que esto mejorará su atractivo.

Los inversores también deben considerar REITs enfocados en vivienda de lujo y de bajo coste, dado que los cambios demográficos y los incentivos políticos impulsan la demanda de alternativas de alquiler. A su vez, las empresas de construcción y materiales ofrecen exposición a la necesidad a largo plazo de nuevas viviendas, especialmente en regiones con un robusto recupero de los inventarios, como el sur y el oeste.

Conclusión: Equilibrar el optimismo con la cautela

El entorno de bajo nivel de tasas del mercado inmobiliario de 2025 ha creado un equilibrio frágil. Aunque las ventas de casas nuevas y las acciones de fabricantes de casas muestran promesas, las limitaciones de costos y los desequilibrios regionales persisten. Para los inversores, el secreto radica en la diversificación: poniendo los títulos de fabricantes de casas con objetivos de crecimiento junto con las fondos de REIT defensivas y los títulos de construcciones.Dado que la Asociación Nacional de Constructores Residenciales espera queAún existen posibilidades de que el sector pueda recuperarse a través de una próxima reducción de las tasas, en 2026, pero solo si se puede controlar su variación.