El dilema del mercado de la vivienda: oportunidades de rotación del sector en la construcción y los mercados de capital

El mercado inmobiliario de EE. UU. en julio de 2025 se ha convertido en un microcosmos de fragilidad económica más amplia. Las ventas de casas nuevas, un barómetro crítico para la construcción y el desempeño del capital inmobiliario, han tenido un desempeño inferior a las expectativas, lo que indica una caída cada vez más profunda. Esta debilidad, impulsada por tasas hipotecarias obstinadamente altas (6,7 %a principios de julio), niveles elevados de inventario y presiones inflacionarias impulsadas por políticas, ha creado una divergencia en el desempeño del sector. Las acciones relacionadas con la construcción están bajo asedio, mientras que los mercados de capital, impulsados por la reasignación de riesgos y el comportamiento de búsqueda de rendimiento, están preparados para tener un rendimiento superior. Para los inversores, esta divergencia presenta una clara oportunidad para reequilibrar las carteras a favor de la resiliencia.

El sector de la construcción: ¿un castillo de naipes?

Los datos de julio de 2025 pintan un panorama sombrío para los constructores de viviendas. Las ventas de viviendas nuevas en mayo de 2025 cayeron un 13,7% desde abril y un 6,3% año tras año, con un aumento del inventario a un suministro de 9,8 meses, un marcado contraste con el suministro de 4,4 meses para viviendas existentes. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB, por sus siglas en inglés) informa que el 37% de los constructores redujeron los precios en un 5% en promedio en junio, la tasa más alta de concesiones desde 2022, mientras que el 62% ofreció incentivos de venta como recompras de tasas hipotecarias. Estas medidas destacan un sector que lucha por compensar los vientos en contra duales de las restricciones de asequibilidad y el aumento de los costos de los insumos.

Para las acciones relacionadas con la construcción, el dolor es palpable. empresas como Lennar (LEN), DR. Hortón (DHI), y hermanos de peaje (TOL) han visto cómo sus valoraciones se contraen a medida que la demanda se debilita. El índice S&P 500 Homebuilders ha tenido un rendimiento inferior al del mercado en general en más del 15% hasta la fecha en 2025, lo que refleja el escepticismo de los inversores sobre la recuperación a corto plazo.

El problema de raíz no es solo la débil demanda, sino un desajuste estructural entre la oferta y la asequibilidad. Con las tasas hipotecarias rondando el 7%, los compradores primerizos, tradicionalmente una piedra angular del mercado, están marginados. La NAHB proyecta que la vivienda comience a disminuir aún más en 2025, lo que exacerba las presiones sobre los márgenes para los constructores. Para los inversores, esto sugiere un bajo rendimiento continuo en las acciones de la construcción hasta que las tasas bajen significativamente o las intervenciones de políticas alteren la ecuación del costo de propiedad.

Mercados de capitales: los beneficiarios improbables

Mientras que las empresas de construcción lidian con la disminución de las ventas, los mercados de capital, en particular los bancos y los prestamistas hipotecarios, se han convertido en beneficiarios inesperados. La renuencia de la Reserva Federal a reducir las tasas (a pesar de la relajación de la inflación) ha mantenido elevados los costos de endeudamiento, favoreciendo a los prestamistas que se benefician de márgenes de interés netos más amplios. Chase de JPMorgan (JPM) y Goldman Sachs (GS) han reportado ganancias más fuertes de lo esperado en el segundo trimestre de 2025, y las divisiones de banca hipotecaria se beneficiaron de la actividad de refinanciamiento y mayores saldos de depósitos.

Además, la volatilidad del mercado inmobiliario ha estimulado la demanda de herramientas de gestión de riesgos. Los valores respaldados por hipotecas (MBS) y los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) vinculados a préstamos para la construcción han visto entradas a medida que los inversores se protegen contra las dislocaciones del mercado. El ETF iShares Mortgage Real Estate Capped (REM) ha ganado un 8% en lo que va del año en 2025, superando al S&P 500, ya que los asignadores de capital buscan rendimiento en un entorno de bajo crecimiento.

Rotación estratégica: dónde asignar y dónde evitar

Para los inversores, los datos de vivienda de julio de 2025 subrayan un claro imperativo: rotar fuera de las acciones de construcción hacia los mercados de capital. Aquí le mostramos cómo actuar:

1. Reducir la exposición a constructores de viviendas y proveedores :
2. Recorte participaciones en empresas como Lennar, D.R. Horton, y PulteGrupo (PHM), que son altamente sensibles a los choques de demanda.

3. Evite los proveedores de materiales de construcción (p. ej., Owens Corning (OC) o Materiales de Vulcano (VMC)) ya que persiste la volatilidad del costo de los insumos.

4. Sobreponderar las finanzas y los prestamistas hipotecarios :

5. Aumentar las asignaciones a bancos con fuertes segmentos de banca hipotecaria, como JPMorgan y Wells Fargo (WFC), que se benefician de tasas de interés más altas.

6. Considere ETF como Financial Select Sector SPDR Fund (XLF) para capturar la fortaleza del sector más amplio.

7. Cobertura con Instrumentos Inmobiliarios Defensivos :

8. Invierta en REIT enfocados en bienes raíces comerciales o MBS, que ofrecen diversificación e ingresos en un mercado inmobiliario volátil.

9. Supervise las señales de política y tarifas :

10. Esté atento a la postura de la Fed. Un recorte de tasas a fines de 2025 podría provocar un repunte en las acciones de la construcción, pero hasta entonces, los mercados de capitales siguen siendo la apuesta más segura.

Conclusión: Navegando por la recesión de la vivienda

La caída de la vivienda de julio de 2025 no es una anomalía, es un ajuste estructural. Para las empresas de construcción, el camino hacia la recuperación depende de recortes de tasas y reformas de políticas, ninguno de los cuales es inminente. Mientras tanto, los mercados de capitales están prosperando en la incertidumbre, ofreciendo tanto ingresos como resiliencia. Los inversores que ajusten su exposición al sector en consecuencia no solo capearán la recesión, sino que se posicionarán para capitalizar el eventual repunte. En un mundo de dinámicas cambiantes, la agilidad es la máxima ventaja competitiva.